Thị trường đất đai 'nóng' theo bảng giá đất mới

Trong bảng giá đất mới tại Hà Nội mới ban hành ngày 20/12/2024 vừa qua, giá đất cao nhất của thành phố thuộc về quận Hoàn Kiếm với 695,3 triệu đồng/m2. Ảnh: Khánh Huy

Bảng giá đất được điều chỉnh

Điểm nhấn quan trọng trong Quyết định số 71 là việc Hà Nội bổ sung và sửa đổi các quy định liên quan đến nguyên tắc xác định vị trí đất, giá đất theo chiều sâu thửa đất và mức giá giảm dần theo khoảng cách.

Theo quy định mới, vị trí đất được xác định dựa trên khả năng sinh lợi, điều kiện cơ sở hạ tầng và khoảng cách tiếp cận đường, phố có tên trong bảng giá đất.

Bảng giá đất mới tại Hà Nội mới ban hành ngày 20/12 vừa qua cũng đã khiến cho một số khu vực giá đất vọt cao gấp từ 2 đến 6 lần. Trong đó, giá đất cao nhất của TP thuộc về quận Hoàn Kiếm với 695,3 triệu đồng/m2. Mức giá này tương ứng với đất ở, vị trí 1, gồm các đường Lê Thái Tổ, đường Hàng Ngang, đường Hàng Đào gấp 3,7 lần bảng giá đất cũ (187,9 triệu đồng/m2).

Đường Trần Hưng Đạo (từ Trần Thánh Tông- Lê Duẩn) trước đó có giá đất cao nhất là 114 triệu đồng/m2 nay tăng lên 695,3 triệu đồng/m2, gấp 6 lần.

Đường Nhà Thờ tăng từ 125,4 triệu đồng/m2 lên 695,3 triệu đồng/m2, gấp 5,5 lần. Đất ở đường Hai Bà Trưng (từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ) cũng có giá cao nhất 695,3 triệu đồng/m2. Bảng giá đất cao nhất tại quận Ba Đình là 450,8 triệu đồng/m2 trên đường Phan Đình Phùng...

Theo bảng giá đất điều chỉnh của Hà Nội, khu đô thị Tây Hồ Tây (quận Tây Hồ) là khu đô thị có giá đất cao nhất với hơn 113 triệu đồng/m2.

Ngoài khu đô thị Tây Hồ Tây, khu đô thị Nam Trung Yên vị trí mặt cắt đường 40m có giá 109,3 triệu đồng/m2, khu đô thị TP giao lưu mặt cắt đường 50m giá gần 104,3 triệu đồng/m2, khu Đoàn Ngoại giao gần 108 triệu đồng/m2 ở mặt cắt đường 60m, khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì có giá gần 101 triệu đồng/m2 ở mặt cắt đường 20-30m.

Giá đất tại các khu đô thị huyện ngoại thành cũng điều chỉnh tăng trung bình từ 175-200%. Như khu đô thị Lideco (huyện Hoài Đức) tăng từ 18,8 triệu đồng lên gần 54,7 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng gần 190%.

Trong khi đó, giá đất khu đô thị trong bảng mới điều chỉnh thấp nhất Hà Nội là khu nhà ở Phú Thịnh, thị xã Sơn Tây với giá 11,38 triệu đồng/m2, tăng 175% so với bảng giá cũ.

Tuy nhiên, các mức giá trên vẫn thấp hơn nhiều so với giá mua bán trên thị trường thời gian qua.

Khảo sát trên thị trường và các trang mua bán bất động sản, giá nhà đất tại khu đô thị Tây Hồ Tây cũng như các khu đô thị trên đều được rao bán cao gấp 3-4 lần. Như tại khu đô thị Tây Hồ Tây, giá các căn biệt thự, liền kề đang được rao bán phổ biến khoảng 350-400 triệu đồng/m2, chung cư trên 100 triệu đồng/m2. Có những căn biệt thự tại đây giá rao bán vượt 500 triệu đồng/m2.

Những tác động đến giá bất động sản

Theo nhận định của các chuyên gia, bảng giá đất mới khiến chi phí sử dụng đất trong các dự án bất động sản tăng đáng kể, đặc biệt ở khu vực trung tâm. Điều này làm giá bán nhà ở và giá thuê văn phòng tại Hà Nội có thể tăng 15-25% trong ngắn hạn. Cụ thể trong khoảng 6-12 tháng, giá nhà ở trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ sẽ tăng mạnh 15-25%. Đất nền vùng ven và các khu vực có hạ tầng tốt như Đông Anh, Gia Lâm cũng sẽ là “điểm nóng” với mức tăng giá dự đoán 10 - 20%.

Tuy nhiên, về dài hạn (2-5 năm), khu vực trung tâm sẽ ổn định ở mức giá cao, trong khi các vùng ven sẽ tiếp tục phát triển nếu hạ tầng giao thông và các tiện ích xã hội được đầu tư đồng bộ.

Đối với các dự án, sẽ có 2 trường hợp xảy ra. Trường hợp thứ nhất, đất dự án đã được đền bù, đã giải phóng mặt bằng, việc Hà Nội công bố bảng giá đất mới sẽ không ảnh hưởng quá nhiều. Dù vậy, các chuyên gia cũng lo ngại trường hợp có chủ đầu tư mượn lý do này để tính lại giá căn hộ sau khi mở bán.

Trường hợp thứ hai là đất đang trong quá trình đền bù, việc Hà Nội công bố bảng giá đất mới có thể khiến giá căn hộ tăng trong thời gian tới. Dù vậy, đa phần các trường hợp này ở khu vực ngoại thành, khá xa trung tâm thành phố.

Theo một báo cáo của Bộ Xây dựng, việc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15 - 20% so với trước.

Theo Bộ Xây dựng, các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, bất động sản bao gồm 7 khoản chi phí, trong đó có: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án (nhà ở, bất động sản); thuế, phí liên quan…

Chính vì vậy, bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất... trong khi chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề.

Với bối cảnh hiện nay, các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư và người dân nên lựa chọn những dự án đã hoàn thành vì đây là phân khúc chịu tác động ít nhất trên thị trường lúc này. Các dự án đã thành hình được hưởng lợi thế giá tốt trước chu kỳ mặt bằng giá bất động sản điều chỉnh. Các dự án đã hình thành còn có ưu thế là đầy đủ cơ sở hạ tầng tiện ích do được hưởng từ nền giá cũ.

Ngày 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, đánh dấu một chương mới trong lĩnh vực quản lý đất đai và thị trường bất động sản Việt Nam. Một trong những thay đổi mang tính đột phá nhất là việc bỏ khung giá đất - bước tiến lớn trong nỗ lực minh bạch hóa và đưa giá đất tiệm cận với giá thị trường.

Ngô Sơn