Thị trường đất nền Hà Nội diễn biến ra sao sau Tết Giáp Thìn?

Theo khảo sát của thị trường Batdongsan.com.vn, tại các điểm nóng đất nền Hà Nội một thời như Gia Lâm, Mê Linh, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng… tình trạng cắt lỗ đất nền không còn xuất hiện ồ ạt như thời điểm 6 tháng đầu năm 2023. Giá đất nền bắt đầu đi ngang từ cuối quý III/2023 đến hiện tại. Tuy nhiên, thanh khoản của thị trường vẫn chậm chạp, chủ yếu đến từ giới đầu tư “săn hàng”, mua gom hàng cắt lỗ.

Sau kì nghỉ Tết Nguyên đán, trong khi căn hộ chung cư ghi nhận giao dịch sôi nổi thì đất nền Hà Nội vẫn trầm lắng. Phần lớn môi giới bất động sản phân khúc đất nền Hà Nội vẫn chưa thực sự khởi động công việc mà giữ tâm lý nghe ngóng thị trường, chờ đợi các động thái tiếp theo của nhà đầu tư. Do đó, giá đất nền Hà Nội tại các điểm nóng trước đó vẫn không có biến động, duy trì mức đi ngang so với tháng 12/2023.

Thị trường đất nền Hà Nội được dự báo "ấm" dần sau Tết Giáp Thìn 2024. Ảnh Nhật Di.

Mặt bằng giá đất nền Hoài Đức ở các vị trí có thể kinh doanh, đường hai ô tô tránh nhau thuộc Vân Canh, An Thượng, Di Trạch, La Phù, Kim Chung… mức giá trung bình vẫn đang ở mức 60-78 triệu đồng/m2. Các vị trí đất trong làng, ngõ rộng, đường ô tô tránh nhau thuộc Đức Thượng, Đông La, An Khánh, giá rao bán vẫn đang là mức chào bán từ cuối năm 2023, dao động từ 25-45 triệu đồng/m2.

Một khu vực khác của đất nền Hà Nội là đất nền Gia Lâm cũng ghi nhận thực tế đi ngang và giao dịch nhỏ giọt. Đất nền tại Đặng Xá, Kiêu Kỵ, Dương Xá duy trì mức giá 42-51 triệu đồng/m2 trong nhiều tháng nay. Vị trí các mặt tiền đường lớn, kinh doanh sầm uất như Ngô Xuân Quảng, giá vẫn đi ngang ở mức 100-120 triệu đồng/m2.

Đất nền Hà Nội tại Đan Phượng vẫn đang duy trì mức giá 45-55 triệu đồng/m2 với vị trí mặt đường Tân Lập; đất nền mặt đường Tân Hội vẫn đang ở mức giá 50 triệu đồng/m2. Khu vực đất nền Mê Linh thuộc như Hà Phong, Cienco 5… vẫn đang duy trì mức giá 45-55 triệu đồng/m2. Nhìn chung, giá đi ngang và giao dịch của thị trường rất trầm lắng.

Dù thị trường đất nền Hà Nội nhìn chung vẫn đang trầm lắng nhưng điểm sáng vẫn xuất hiện, dù le lói. Ngay sau kì nghỉ Tết Nguyên đán, một số giao dịch đất nền đã diễn ra thành công, tập trung ở phân khúc giá dưới 1 tỷ đồng thuộc các quận/huyện Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thạch Thất. Mức giá này hoàn toàn hướng tới nhóm khách hàng mua ở thực hoặc nhà đầu tư có tài chính thấp.

Thị trường đất nền Hà Nội khu vực Hoài Đức ghi nhận một số giao dịch thành công tại các xã An Khánh, Tiền Yên, Song Phương, Đắc Sở với mức giá phổ biến từ 800-900 triệu đồng/nền, diện tích khoảng 30-40 m2. Khách mua đất là người dân sở tại hoặc nhà đầu tư đến từ khu vực trung tâm Hà Nội. Đất nền Đông Anh ghi nhận giao dịch thành công ở phân khúc dưới 1 tỷ đồng thuộc Bắc Hồng, Cổ Loa, Liên Hà, Thụy Lâm với diện tích 40-50 m2.

Đất nền phân lô sắp thành 'của hiếm'

Chia sẻ tại tọa đàm “Bất động sản Tây Nam Bộ năm 2024 - Đón cơ hội trong vận hội mới", ông Dương Quốc Thủy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Cần Thơ (CaREA) cho rằng điểm mới chính sách này có thể khiến đất nền khan hiếm nguồn cung và tăng giá trong thời gian tới.

“Việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III đem lại tác động cực lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản. Tôi cho rằng sắp tới, thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt.

Đất nền có 2 dạng chủ yếu là đất do cá nhân tự phân lô và đất trong dự án bất động sản. Có lẽ khoảng 90% giao dịch trên thị trường là do cá nhân tự phân lô hoặc các doanh nghiệp nhỏ lẻ thực hiện.

Với hành lang pháp lý hiện nay, để lập một dự án kéo dài từ 3-5 năm là rất khó khăn. Các nhà kinh doanh sẽ chọn giải pháp thực hiện theo mô hình cá nhân để tự phân lô (điều này phù hợp, dễ dàng và tạo nguồn cung lớn hơn) và ít chọn lập dự án, công ty pháp nhân.

Vì vậy với quy định mới, số lượng sản phẩm đất nền từ phân lô trong giai đoạn tới sẽ sụt giảm. Nguồn cung khan hiếm khiến giá đất tăng lên. Song, xét về dài hạn thì điều này sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Tôi cho rằng đây là giải pháp bền vững, giúp bộ mặt đô thị đảm bảo trật tự quy hoạch và tăng tính thẩm mỹ hơn.

Mặt khác, với đất phân lô trong dự án thì đây có thể coi là cơ hội trong lúc khó khăn. Với các dự án nằm trong đô thị loại đặt biệt, loại I, loại II, loại III mà trước đây đã được cấp phép và đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh bất động sản, đây chính là nguồn cung đất nền cuối cùng được tồn tại trong các đô thị loại này, khan hiếm sản phẩm sẽ khiến giá cả tăng trong năm 2024".

Đồng quan điểm, Chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực chi rằng, sở dĩ cần cấm phân lô bán nền bởi lâu nay thị trường bất động sản việc phân lô bán nền chủ yếu là để dễ tiến hành hoạt động mua bán. Song, điều này không đảm bảo trật tự quy hoạch, chỉ cần một cá nhân thực hiện có thể khiến quy hoạch của toàn bộ khu vực xung quanh bị phá vỡ. Lúc này, rất khó để nói rằng ai là người chịu trách nhiệm cho câu chuyện hạ tầng.