Thị trường đất tỉnh như 'chiếc lò xo bị nén' chờ bật tăng

Từ đầu tháng 7 đến nay, anh Lê Đình Nam (Hà Nội), một “tay to” chuyên đất vườn, cho hay đã bắt đầu đi qua nhiều tỉnh như Hà Nam, Bắc Ninh, Ninh Bình... để xem hàng. Ưu tiên của anh là những khu có vị trí đẹp, tầm giá 800 triệu đồng đến trên dưới 2 tỷ đồng, sạch pháp lý, nằm ven các trục đường liên xã.

“Tay to” rục rịch trở lại

Đến cuối tuần trước, anh Nam xuống tiền mua một mảnh vườn tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích xấp xỉ 0,7 ha, trị giá 830 triệu đồng. Mảnh đất này trước đó được rao bán 2 tỷ đồng, giá mua vào hơn 900 triệu đồng, nhưng vì nhà đầu tư trước đến hạn thanh toán tiền vay nên phải bán gấp. Đây là lô đất thứ 3 được anh Nam mua vào chỉ trong hơn 1 tháng qua.

Tương tự, anh Minh, một nhà đầu tư có “máu mặt” ở Bắc Ninh, cho hay trong thời gian qua, bất chấp việc phân lô bán nền bị “siết”, đất tỉnh vẫn là một trong những phân khúc “màu mỡ”, dễ kiếm tiền nhất của giới đầu cơ. Người thua lỗ thường chỉ là những nhà đầu tư non tay.

Với tâm lý đó, gần 3 tháng qua, sau khi khoản tiền hơn 5 tỷ đồng gửi tiết kiệm nhà băng đáo hạn, anh đã bắt đầu cuộc đua “săn” đất tại các tỉnh vùng ven. Mới nhất, anh “chốt” một lô đất nền ở cửa ngõ TP.Bắc Giang, giá 1,1 tỷ đồng.

Nhiều nhà đầu tư sẵn tiền mặt đang rục rịch trở lại thị trường đất tỉnh săn hàng đón chu kỳ mới.

“Mảnh đất có vị trí khá đẹp nằm ngay cửa ngõ thành phố, đoạn cắt giữa quốc lộ 31 và 1A. Chủ cũ trước đó từng rao bán gần 2 tỷ đồng, giá mua vào hơn 900 triệu đồng, tuy nhiên sau thời gian dài khách đến rồi đi, áp lực tài chính tăng nên buộc phải giảm giá mạnh để thoát hàng”, anh Minh tiết lộ với VnBusiness.

Sự phát triển của cơ sở hạ tầng, dân số tăng là điểm tựa để nhà đất, đặc biệt là đất nền ở tỉnh còn dư địa tăng giá mạnh, thanh khoản sẽ phục hồi trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo nhà đầu tư gốc Hải Phòng, đầu tư đất tỉnh hiện tại đang xu hướng chuyển từ lướt sóng sang dài hạn từ 3 - 5 năm.

Kết quả thăm dò tại các điểm nóng ở Bắc Giang cũng chỉ ra thị trường đất nền đang dần tan băng, lượng khách hàng quan tâm phân khúc này được cải thiện đáng kể.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGOHomes, tại một tọa đàm mới đây nhận định bắt đầu từ tháng 3/2024, các thị trường tỉnh đã tốt dần lên.

Đến thời điểm hiện tại, thị trường không quá sôi động nhưng vẫn duy trì được nhịp khả quan. Một trong những thị trường tỉnh tốt nhất hiện nay là Hưng Yên với mức tăng giá 30 - 50% trong nửa đầu năm nay, bên cạnh đó là đất nền Bắc Giang.

Dư địa tăng giá cao hay thấp?

"Hiện các nhà đầu tư đang đi dần ra các tỉnh ven Hà Nội, theo các trục kinh tế liên quan đến khu công nghiệp, các tỉnh có kinh tế phát triển, theo các trục đường giao thông phát triển như Bắc Ninh - Bắc Giang, Hưng Yên - Hải Dương - Hải Phòng - Quảng Ninh. Đây sẽ là những thị trường tỉnh tiềm năng trong thời gian tới", ông Chung nhìn nhận.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, đánh giá tác động của việc siết phân lô bán nền tại đô thị đặc biệt I, II, III sẽ làm giảm bớt nguồn cung, dẫn đến việc nhà đầu tư có thể chuyển hướng sang đất nền từ khu vực IV trở đi. Đồng nghĩa đất nông thôn sẽ giàu sức hút hơn, gián tiếp kích thích giá ở khu vực này tăng lên.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhìn nhận việc cấm phân lô bán nền theo quy định mới có thể làm giảm tình trạng phân lô tràn lan, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên “co lại”, đẩy giá đất tăng.

Tuy nhiên, theo ông Tuấn, hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới sẽ chịu ảnh hưởng tương đối của các quy định mới, đặc biệt là việc siết phân lô, tách thửa. Giai đoạn đầu thị trường đất nền sẽ chao đảo bởi hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường là đất phân lô.

Việc cấm phân lô bán nền tại 104 thành phố và thị xã sẽ khiến các thị trường này giảm sức mua nhưng đất nền tại các đô thị lớn, sạch pháp lý, sẽ hút dòng tiền mạnh hơn. Bởi những nhà đầu tư nhận thấy bên ngoài rủi ro quá và sẽ chờ đợi các vấn đề liên quan đến phân lô đất nền đi vào ổn định.

Vị chuyên gia khuyến nghị, thời điểm này nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo quy định các Luật mới, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ.

Có thể thấy, thị trường đất nền ở tỉnh đang đứng trước chu kỳ mới với tiềm năng tăng giá mạnh khi nguồn cung được dự báo giảm. Tuy nhiên, các quy định mới cũng đang siết chặt các điều kiện về pháp lý, đòi hỏi các nhà đầu tư cần tính toán kỹ trước khi xuống tiền.

“Ưu tiên lúc này là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực, gần khu vực đông dân cư, khu công nghiệp… với tầm nhìn trung và dài hạn, từ 3-5 năm và không dùng đòn bẩy tài chính. Thị trường đất tỉnh lúc này được ví như “chiếc lò xo bị nén” sẵn sàng bật tăng, tuy nhiên, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không tính toán kỹ”, một chuyên gia khuyến cáo.

Hưng Nguyên