Thị trường địa ốc cuối năm sẽ ra sao?

Bức tranh chung cho thấy sự sôi động quay trở lại, song đi kèm là sự phân hóa rõ rệt. Các chuyên gia cho rằng nửa cuối năm 2025 sẽ là khoảng thời gian mang tính quyết định: vừa duy trì đà phục hồi, vừa tránh rơi vào trạng thái “tăng nóng”. Vấn đề quan trọng nhất không chỉ là thị trường có tăng trưởng, mà còn tăng trưởng theo cách nào để đảm bảo sự ổn định dài hạn.

Nguồn cung dồn dập nhưng giá vẫn đi lên

Nhìn vào số liệu mới nhất, từ nay đến cuối năm 2025, thị trường dự kiến có thêm khoảng 25.000 sản phẩm mới được chào bán, chủ yếu tập trung ở các dự án căn hộ chung cư. Đáng chú ý, nguồn cung nghiêng tuyệt đối về phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở bình dân gần như biến mất khỏi thị trường. Điều này khiến bài toán an cư cho người có nhu cầu ở thực ngày càng khó khăn.

Thị trường Bất động sản Việt Nam phân hóa rõ rệt, chọn lọc nhà đầu tư.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, áp lực chi phí đất đai, phát triển dự án, cộng thêm xu hướng định vị sản phẩm ở mức cao đã khiến giá bán sơ cấp khó hạ nhiệt. Thậm chí, trong nhiều dự án tại Hà Nội và TP.HCM, mức giá niêm yết đang lập đỉnh mới, cao hơn từ 5 - 10% so với đầu năm.

Mặc dù vậy, thị trường không rơi vào trạng thái “đóng băng”. Thanh khoản vẫn được duy trì nhờ lực cầu ở thực ổn định, đặc biệt từ những gia đình trẻ có nhu cầu an cư lâu dài. Bên cạnh đó, một bộ phận nhà đầu tư đã quay trở lại, kỳ vọng vào khả năng tăng giá trong trung hạn. Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ nhìn chung chậm hơn so với giai đoạn trước dịch.

Trên thị trường thứ cấp, dòng tiền tập trung chủ yếu vào các đại đô thị quy mô lớn - nơi hạ tầng được đồng bộ và cộng đồng cư dân đã hình thành. Các khu vực vùng ven Hà Nội và TP.HCM tiếp tục hút khách nhờ mức giá còn “mềm” hơn so với trung tâm, đồng thời hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm đang triển khai.

Ở phân khúc đất nền, sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt tiếp tục được săn đón. Đây được xem là “hàng hóa an toàn”, ít rủi ro và mang lại lợi nhuận ổn định. Trái lại, đất nền ở những khu vực chưa có quy hoạch rõ ràng gần như không còn giao dịch, cho thấy nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn.

Đối với biệt thự, liền kề, nhà phố, giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, chủ yếu do quỹ đất hạn chế và chi phí đất đai tăng. Các dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có cư dân về ở và cộng đồng vận hành tốt, vẫn giữ được sức hút đặc biệt. Sự kết hợp giữa sản phẩm thấp tầng và cao tầng trong cùng dự án cũng tạo hiệu ứng cộng hưởng, giúp gia tăng giá trị cho toàn bộ khu vực.

Các chuyên gia nhận định, giá bất động sản cuối năm 2025 sẽ tiếp tục tăng nhưng có chọn lọc. Chung cư ở đô thị lớn được dự báo tăng 5 - 7%, biệt thự, liền kề có thể tăng 10 - 15%, trong khi đất nền vùng ven chỉ tăng ở những nơi pháp lý và quy hoạch minh bạch. Tổng thể, mức tăng giá cả nước dự kiến khoảng 7 - 10%, nhưng sự phân hóa theo phân khúc và địa bàn sẽ rất rõ nét.

Nhiều kịch bản, nhưng trọng tâm vẫn là giữ nhịp ổn định

Không chỉ phân hóa về nguồn cung và giá bán, thị trường cuối năm 2025 còn được dự báo theo nhiều kịch bản khác nhau. Các tổ chức nghiên cứu và chuyên gia đưa ra nhiều nhận định, nhưng điểm chung là sự thận trọng vẫn chiếm ưu thế.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Group, có hai kịch bản chính. Thứ nhất, nếu thuế đối ứng và chính sách chưa được tháo gỡ, tâm lý thận trọng sẽ duy trì và bất động sản dòng tiền (tức sản phẩm cho thuê, tạo thu nhập đều đặn) sẽ trở thành “trụ cột”.

Thứ hai, nếu chính sách thuế được “cởi trói”, dòng vốn có thể quay lại phân khúc đất nền, tạo cơ hội tăng giá mạnh mẽ hơn. Trong hai kịch bản này, ông nghiêng về khả năng thứ nhất.

Ở góc nhìn khác, PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng, thị trường có ba khả năng: trung tính (tăng trưởng theo xu hướng, không đột biến - dễ xảy ra nhất), bùng nổ (nếu kinh tế vĩ mô thuận lợi, vốn ngoại chảy mạnh) và kém tích cực (nếu xuất hiện cú sốc bất định). Theo ông, kịch bản trung tính nhiều khả năng chiếm ưu thế trong nửa cuối năm.

Điểm đáng lưu ý là dòng tiền đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển mạnh sang bất động sản dòng tiền ổn định, như căn hộ cho thuê hoặc shophouse có pháp lý hoàn thiện. Đây được xem là lựa chọn “an toàn vốn” trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến số, khác hẳn giai đoạn trước khi giới đầu cơ ồ ạt đổ vào đất nền chưa đủ pháp lý.

Các chuyên gia đồng thuận rằng nửa cuối năm 2025 sẽ là thời điểm bản lề: vừa giữ đà phục hồi, vừa tránh tình trạng “nóng vội”. Nếu chính sách tín dụng, pháp lý và thuế được tháo gỡ đúng lúc, bất động sản có thể bật tăng mạnh từ 2026. Ngược lại, sự thận trọng tiếp diễn sẽ giúp thị trường duy trì ổn định, tránh nguy cơ bong bóng và tạo nền tảng phát triển bền vững hơn.

Bất động sản Việt Nam đang trong quá trình sàng lọc tự nhiên. Nhà đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn ít cơ hội, thay vào đó là dòng vốn bền vững hướng tới sản phẩm pháp lý minh bạch, có khả năng khai thác lâu dài. Đây được coi là tín hiệu tích cực, bởi sự chọn lọc này sẽ góp phần đưa thị trường đến gần hơn với mục tiêu phát triển thực chất và bền vững.

Tiến Anh