Thị trường nhà ở Hà Nội sắp chuyển biến tích cực hơn?

Thời điểm và khả năng hồi phục của thị trường phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố bao gồm tháo gỡ về pháp lý, nguồn vốn, sản phẩm phù hợp… Theo đánh giá của Savills, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn vào cuối năm khi các Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, dự kiến được thông qua cùng với nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường. Ảnh: Khánh Huy

Trong 6 tháng đầu năm, Chính phủ, các bộ, ngành, chính quyền địa phương đã nỗ lực vào cuộc “gỡ khó” cho thị trường bất động sản. Các chính sách được đánh giá đã và đang tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường.

Thị trường căn hộ tiếp tục mất cân đối về nguồn cung

Theo bà Đỗ Thu Hằng, tại Hà Nội, thị trường căn hộ tiếp tục mất cân đối về nguồn cung khi căn hộ trung và cao cấp vẫn chiếm tỷ lệ cao, trong khi tỷ lệ căn hộ vừa túi tiền ngày càng giảm và ở mức thấp trong tương quan với tổng nguồn cung được chủ đầu tư tung bán trên thị trường. Mặc dù nhu cầu thực đối với phân khúc căn hộ vẫn ở mức lớn nhưng hầu hết là phân khúc sản phẩm vừa túi tiền, có vị trí đi lại thuận tiện, tiện ích nội khu và xung quanh đa dạng. Nhưng nguồn cung sơ cấp căn hộ trên thị trường hiện nay không nhiều, trong khi nguồn cung thứ cấp của dòng sản phẩm này thì tỷ lệ dân ở ổn định cũng khá cao, khiến nguồn cung gần như hạn chế.

Giá trên tất cả các phân khúc từ năm 2021, đặc biệt trong chính năm 2021đã bị đẩy lên ở mức cao khiến người mua để ở và mua để đầu tư cũng hết sức do dự vì quan ngại bị mua phải giá cao cũng như lợi nhuận đầu tư không có hoặc không đạt như kỳ vọng.

Tuy nhiên, điểm nổi bật trong 6 tháng đầu năm 2023 là Chính phủ, các bộ, ngành, chính quyền địa phương đã nỗ lực trong việc vào cuộc “gỡ khó” cho thị trường bất động sản thời gian qua: Nghị định 08/NĐ-CP giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp; Nghị quyết 33/NQ-CP tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường trong cả ba nhóm vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội; chính sách điều hành kinh tế, tài chính tiền tệ của Chính phủ đang tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường. Gần đây, UBND TP Hà Nội đang xem xét thu hồi các dự án chậm triển khai nhiều năm tại các khu vực giúp dần tạo sự minh bạch cho thị trường, loại bỏ các dự án kém chất lượng.

Hiện nay thị trường đang phải đối mặt với các thách thức lớn hơn trước đó về tiếp cận nguồn vốn phát triển, đầu tư cũng như việc giải quyết các vấn đề pháp lý dự án kéo dài khiến nguồn cung hạn chế, thiếu các sản phẩm phù hợp, giá thành phát triển gia tăng do các chi phí đầu vào dự kiến tăng. Đi kèm với việc này là sự chờ đợi thông qua các dự án Luật lớn trong năm như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Luật Đấu thầu sửa đổi.

Bà Hằng đánh giá, rất nhiều văn bản quan trọng đã được ban hành trong tháng 3/2023 như Nghị định 08/NĐ-CP, giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, phục hồi niềm tin cho thị trường này. Nghị quyết 33/NQ-CP đã chỉ rõ các vấn đề cần giải quyết với lộ trình cụ thể, thúc đẩy tất cả các cơ quan/ đơn vị liên quan tham gia thực hiện. Điều này giúp hỗ trợ thị trường theo đúng mục tiêu an toàn, lành mạnh, bền vững. Nghị quyết này đã tập trung tháo gỡ hai vướng mắc cơ bản của thị trường bất động sản là pháp lý và nguồn vốn.

Đặc biệt, theo Đề án 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ, trong tổng số 1 triệu căn nhà ở xã hội của cả nước, chỉ tiêu của Hà Nội là 56.200 căn. So sánh với nguồn cung căn hộ tương lai có thể có trong những năm sắp tới của Hà Nội 95.200 căn (số liệu của Savills), nguồn cung nhà ở xã hội tương đương 59% nguồn cung nhà ở thương mại. Nguồn cung theo Đề án này sẽ góp phần giảm áp lực thiếu nguồn cung nhà ở giá hợp lý, vừa túi tiền cho người dân trong thời gian sắp tới, giúp nhiều người dân và công nhân thực hiện được ước mơ có nhà.

Thời điểm và khả năng hồi phục của thị trường phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố

Để thị trường đi lên, cần có giải pháp đồng bộ từ tất cả các bên liên quan, từ cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, nhà đầu tư tới các tổ chức tín dụng. Cần có sự kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp từ chính sách pháp luật, hoàn thiện hóa các Luật sửa đổi như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản. Đồng thời giúp có thêm nguồn cung mới và định hướng rõ ràng cho thị trường, rút ngắn thời gian xem xét, phê duyệt các dự án. Cần có các chính sách giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… hài hòa lợi ích chung hướng đến phát triển thị trường ổn định, bền vững. Thêm vào đó, phát triển hạ tầng giao thông tiện ích giúp người dân dễ dàng di chuyển giữa các khu vực tạo sự linh hoạt sẽ phát huy tối đa nguồn cầu về nhà ở.

Về phía chủ đầu tư, cần linh hoạt trong việc tìm kiếm nguồn vốn phát triển dự án bên cạnh nguồn vốn từ ngân hàng như hợp tác đầu tư, kinh doanh đưa ra các sản phẩm tốt, chính sách giá, bán hàng hấp dẫn, đa dạng đáp ứng hầu hết các yêu cầu của người mua. Thêm vào đó, triển vọng thu hút được tín dụng/vốn từ các công ty/quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài vào khu vực trọng điểm kinh đang rất tích cực. Các công ty/ quỹ đầu tư này đang có mặt ở Việt Nam đã và đang nghiên cứu cơ hội đầu tư để có thể rót vốn. Đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản trong nước nếu khai thác được.

Trong giai đoạn này, doanh nghiệp cần rà soát toàn bộ danh mục dự án, phân loại dự án theo nhiều hướng như bán buôn, bán lẻ hay đưa ra thị trường trước sản phẩm đủ điều kiện pháp lý, có thể thu hút người sử dụng, tiềm năng để đầu tư. Đồng thời cần có chính sách bán hàng hấp dẫn, linh hoạt, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng như thanh toán sớm, thanh toán dài, cần hỗ trợ ngân hàng với tỷ lệ vay đa dạng. Đối với các dự án chưa thể tung ra thị trường thì cũng xem xét cân đối đẩy nhanh tiến trình hoàn thiện thủ tục, cân nhắc hợp tác đầu tư với các chủ đầu tư nước ngoài có kinh nghiệm, tài chính đang rất muốn tham gia thị trường với cấu trúc hợp tác phát huy rõ thế mạnh của mỗi bên. Trong đó, cải thiện dòng tiền cho dự án là một trong những nhiệm vụ trong tâm cần hướng đến.

Đánh giá và dự báo về triển vọng của thị trường bất động sản những tháng cuối năm, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, thời điểm và khả năng hồi phục của thị trường phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố bao gồm tháo gỡ về pháp lý, nguồn vốn, sản phẩm phù hợp… Theo đánh giá của Savills, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn vào cuối năm khi các Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, dự kiến được thông qua cùng với nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường. Người dân có thể tiếp cập vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn nửa đầu năm 2023.

Về ngắn hạn, nguồn cung căn hộ mới sẽ vẫn hạn chế đặc biệt với dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền vì các giải pháp, chính sách có độ trễ. Đối với nhà ở thấp tầng, trong vòng 2 năm sắp tới, Đông Anh, Đan Phượng là nơi sẽ có dự án quy mô lớn được tung ra thị trường từ các chủ đầu tư.

Trong quý 2/2023, Hà Nội chứng kiến nhiều công trình cơ sở hạ tầng tiến hành khởi công. Ngày 25/6/2023, Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên cùng khởi công vành đai 4 vùng Thủ đô, dài 112 km gồm cả đường trên cao, dưới thấp. Dự án gồm 103km đường vành đai 4 và 9,7km tuyến nối theo hướng cao tốc Nội Bài - Hạ Long với tổng mức đầu tư 85.813 tỷ đồng với thời gian thi công từ 2023 đến 2027. Đường Vành Đai 3.5 cũng được khởi công ngày ngày 30/6, UBND huyện Hoài Đức tổ chức Lễ khởi công dự án đường Vành đai 3.5 (đoạn từ Km0+00 - KM0+ 600). Tuyến đường thiết kế có chiều dài khoảng 0,6km, theo tiêu chuẩn đường trục chính đô thị, vận tốc thiết kế 80km/h với tổng mức đầu tư là 198 tỷ đồng và thời gian thi công từ 2023 đến 2025.

Trong báo cáo quý 2/2023 của Cushman & Wakefield ghi nhận các dấu hiệu bất ổn của kinh tế toàn cầu đã khiến thị trường căn hộ chững lại so với năm trước ở cả phía nguồn cung và nguồn cầu. Thị trường căn hộ ghi nhận gần 1.680 căn mở bán, giảm 17% so với quý trước và giảm 65% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm đa số khoảng 84% trong nguồn cung mới chào bán trong quý. Hầu hết nguồn cung mới đến từ phía Tây thành phố và đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.

Trong quý 2/2023, số lượng căn hộ được bán ra đạt tới gần 2.100 căn, tăng 50% so với quý trước, nhưng vẫn giảm 60% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án ghi nhận lượng tiêu thụ tốt đến từ phía Tây và vùng ngoại ô thành phố cùng với tiến độ xây dựng tốt, pháp lý rõ ràng và tiện ích đa dạng.

Giá bán trung bình căn hộ Hà Nội quý 2/2023 ghi nhận đạt 2.026 USD/m2, tăng 6% so với quý trước và tăng gần 6% so với cùng kỳ năm trước. Những dự án tăng giá chủ yếu là những dự án trung cấp và cao cấp đến từ khu vực phía Tây (quận Cầu Giấy và quận Nam Từ Liêm).

Báo cáo Cushman & Wakefield quý1/2023 cho thấy không có nguồn cung nhà liền thổ mới, tuy nhiên, nguồn cung quý 2 đã được cải thiện với 102 căn được mở bán, nhưng vẫn giảm 92% so với cùng kỳ năm trước.

Về giá bán, đa số các chủ đầu tư vẫn giữ nguyên giá nhưng đồng thời cũng đưa ra các chính sách bán hàng ưu đãi theo tiến độ thanh toán. Tuy nhiên, sự khan hiếm dự án cao cấp và sự đóng góp của các dự án mới nằm ở khu vực vùng ven Hà Nội có mức giá thấp hơn đã kéo giá sơ cấp trung bình nhà liền thổ toàn thị trường quý 2/2023 giảm 44% so với quý trước và giảm 39% so với cùng kỳ năm trước, đạt 4.150 USD/m2.

Ngô Sơn