Thị trường nhà ở Tp.HCM vẫn chờ gỡ vướng dòng vốn vay giữa lúc tăng giá bán

Liên quan đến chính sách về nhà ở xã hội, mới đây Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) có đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung danh mục chi ngân sách nhà nước trung hạn giai đoạn 2021-2025 dành để “Chi tái cấp vốn, cấp bù lãi suất để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở”.

Từ đó để có nguồn vốn ngân sách nhà nước hỗ trợ thực hiện chính sách nhà ở xã hội, thông qua việc tái cấp vốn cho Ngân hàng chính sách xã hội, cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cấp tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội.

Thiếu vốn vay ưu đãi làm tăng giá nhà ở xã hội

Còn trên thực tế, theo phản ánh của HoREA, trong giai đoạn 2015-2020, Nghị quyết số 1023/NQ-UBTVQH13 ngày 28/08/2015 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XIII quy định danh mục 21 chương trình mục tiêu được chi ngân sách nhà nước trung hạn giai đoạn 2015-2020, nhưng không có danh mục chi thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không được vay vốn ưu đãi mà phải vay vốn với lãi suất vay thương mại (khoảng 9%/năm), dẫn đến chi phí đầu tư tăng lên làm tăng giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.

Cho nên gần như Nhà nước chưa bố trí được nguồn vốn cho vay ưu đãi từ ngân sách nhà nước để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Cần lưu ý thêm là năm 2017, Ủy ban Thường vụ Quốc hội bố trí 2.000 tỷ đồng kết dư từ nguồn chi ngân sách trung hạn 2015-2020 cho Ngân hàng chính sách xã hội, trong đó có dành ra được 1.162 tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 33 Nghị định 100/2015/NĐ-CP lại quy định “Trong giai đoạn 2015-2020, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với các đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 15 của Nghị định này”, nên Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trong giai đoạn này. Do vậy, khoản 2 Điều 33 Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã không thống nhất, không đồng bộ và trái với quy định tại điểm c khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2014.

Do đó, 4 tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank) cũng chưa được cấp bù lãi suất, nên các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, hoặc các tổ chức tín dụng được chỉ định (trên đây), mà phải vay vốn đầu tư dự án nhà ở xã hội tại các ngân hàng thương mại với lãi suất vay thương mại (khoảng 9%/năm), dẫn đến chi phí đầu tư tăng lên làm tăng giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.

“Vì vậy, trong 7 năm qua, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa được vay vốn ưu đãi và đương nhiên các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cho thuê cũng không thể vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2014 (Đơn cử như Công ty Thiên Phát, Công ty Lê Thành đã đầu tư các dự án nhà ở xã hội cho thuê), nên chính sách này chưa đi vào cuộc sống”, phía HoREA lưu ý.

Hiện nay, để phục hồi nền kinh tế sau đại dịch COVID-19, Chính phủ và Quốc hội đã ban hành gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng trong 2 năm 2022-2023, trong đó có 15.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội là nguồn lực rất quý giá và đáp ứng yêu cầu rất cấp thiết trước mắt. Nhưng về lâu dài, theo quan điểm của hiệp hội này là cần bố trí nguồn chi ngân sách nhà nước trung hạn trong mỗi giai đoạn 5 năm để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Giá lập đỉnh giữa lúc kiểm soát tín dụng

Ngoài vướng mắc về dòng vốn vay ưu đãi cho nhà ở xã hội nêu trên, trong báo cáo mới nhất từ công ty Cushman & Wakefield (C&W) có cho rằng, thị trường bất động sản ở Tp.HCM bị ảnh hưởng trong bối cảnh kiểm soát tín dụng.

Theo C&W, “siết tín dụng” là từ khóa được nhắc đến nhiều trên thị trường bất động sản kể từ đầu tháng 4/2022 khi nhiều ngân hàng bắt đầu thắt chặt giải ngân cho vay bất động sản.

“Kiểm soát tín dụng là yêu cầu được Ngân hàng Nhà Nước đưa ra để hạn chế đầu cơ, thổi giá. Vì khó tiếp cận tín dụng, nhà đầu tư cá nhân ngần ngại xuống tiền hơn, nhất là đối những sản phẩm có giá trị lớn như nhà phố và biệt thự, dẫn đến tỷ lệ bán giảm”, chuyên gia của C&W lưu ý.

Trong bối cảnh như vậy, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và nhà đầu tư ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính sẽ ít bị tác động hơn. Phần lớn chủ đầu tư cũng đã tạo điều kiện cho người mua bằng cách điều chỉnh kỳ hạn thanh toán phù hợp với hạn mức tín dụng từ các ngân hàng tài trợ để tăng tỷ lệ bán ra.

Mặc dù vậy, phía C&W cho rằng giá bán vẫn lập đỉnh dù cho tỷ lệ bán trong Quý 2/2022 giảm do lãi suất tăng và khó tiếp cận dòng vốn. Cụ thể, giá bán căn hộ Quý 2/2022 dao động từ mức trung bình thấp nhất là 1,556 USD trên một mét vuông (tương đương 36 triệu đồng) đến trung bình cao nhất đạt 15,009 USD trên mỗi mét vuông (tương đương 348 triệu đồng).

Đối với các dự án biệt thự và nhà phố có mức giá lần lượt là 11.000 USD trên một mét vuông (tương đương 255 triệu đồng) và 9.300 USD trên một mét vuông (tương đương 216 triệu đồng).

Ngoài ra, C&W dự báo đến năm 2023 nguồn cung căn hộ sẽ đạt 30.000 - 35.000 căn, nhu cầu tiếp tục ổn định đến từ mục đích mua để ở và đầu tư. Khu vực phía Đông và phía Nam sẽ dẫn đầu thị trường căn hộ.

Một phần được cho là nhờ sự kiện thông xe cầu Thủ Thiêm 2 bắt qua sông Sài Gòn kết nối với trung tâm Quận 1 và TP Thủ Đức đã thúc đẩy thị trường nhà ở tiếp tục sôi động tại khu Đông của Tp.HCM. Bên cạnh đó, đường Vành đai 3 và Metro Line 1 đang gấp rút hoàn thiện khiến khu vực này luôn nằm trong tầm ngắm của các nhà phát triển bất động sản.

Thanh Loan