Kinh nghiệm quốc tế trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Cơ hội và thách thức

Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho biết, hoạt động môi giới BĐS đóng một vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy các hoạt động giao dịch. Họ là những người trung gian kết nối, tư vấn giúp nhà đầu tư, khách hàng tìm hiểu thông tin thị trường, thủ tục, giấy tờ… để đi đến quyết định giao dịch. Hơn hết là tạo được kênh thông tin an toàn, đảm bảo pháp lý trong giao dịch, giúp người mua tránh được rủi ro và mua nhầm các sản phẩm không đủ điều kiện.

Đặc biệt, các luật về bất động sản gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực sớm từ 1/8 với nhiều điểm mới, điểm ưu việt, được kỳ vọng sẽ tạo nên nguồn "trợ lực" cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Ngoài ra, bên cạnh việc tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện để các dự án được triển khai, từ đó thúc đẩy dòng vốn và thị trường BĐS phát triển lành mạnh, minh bạch, các luật này cũng bổ sung một số quy định chặt chẽ hơn đối với hoạt động môi giới BĐS, cụ thể:

Thứ nhất, bổ sung quy định cá nhân môi giới BĐS phải đáp ứng điều kiện phải hoạt động trong một DN kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một DN kinh doanh dịch vụ Mmôi giới BĐS...Thứ hai, bổ sung quy định sàn giao dịch BĐS trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh nơi có trụ sở chính của sàn giao dịch để được cấp giấy phép hoạt động.

Sự phát triển của thị trường BĐS giúp cho nghề môi giới BĐS phát triển theo.

Thứ ba, bổ sung quy định chi tiết hơn về các loại hợp đồng kinh doanh BĐS; sử dụng hợp đồng trong kinh doanh BĐS; chủ đầu tư dự án, DN kinh doanh BĐS phải thực hiện công khai các hợp đồng kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS trước khi áp dụng. Thứ tư, bổ sung quy định về công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch, an toàn, lành mạnh hoạt động kinh doanh BĐS.

“Các quy định này góp phần minh bạch hóa, chuyên nghiệp hóa hơn nữa những hoạt động môi giới, giao dịch bất động sả BĐS n; phòng ngừa, hạn chế các bất ổn thị trường do các hoạt động môi giới, kinh doanh dịch vụ BĐS thiếu sự kiểm soát hiệu quả. Hơn hết, để tiếp tục tháo gỡ khó khăn và phát triển thị trường an toàn, lành mạnh, bền vững, trong thời gian tới, cộng đồng môi giới BĐS cần chủ động trang bị và thường xuyên cập nhật kiến thức mới về pháp luật liên quan; những quy định pháp luật về: đất đai, nhà ở, đầu tư, tín dụng… Tích cực áp dụng công nghệ, kênh bán hàng trực tuyến để hóa giải “điểm nghẽn” tiếp cận khách hàng” – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Hoàng Hải nói.

Trong khi đó, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS (VARS) Trần Minh Hoàng cho biết, giai đoạn từ năm 2013 đến nay, Nhà nước từng bước xác định thị trường BĐS là một trong những trụ cột phát triển của nền kinh tế, là nguồn thu quan trong đối với ngân sách và động lực phát triển kinh tế, thu hút đầu tư của nhiều địa phương.

Chính vì vậy, thị trường đã xuất hiện nhiều DN môi giới BĐS quy mô lớn, là động lực quan trọng của thị trường, tham gia đồng hành xây dựng, tư vấn phát triển sản phẩm, tạo lập thị trường và phân phối đến người có nhu cầu đa dạng. Tuy nhiên, do tình trạng thiếu nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ thấp, lượng giao dịch hạn chế, các biện pháp siết chặt tín dụng được áp dụng đối với thị trường BĐS đã tạo ra những khó khăn chưa từng thấy.

“Tình trạng khó khăn thời gian qua cùng với việc đóng cửa, tạm dừng hoạt động của hàng loạt DN, sự rời đi của một bộ phận không nhỏ môi giới BĐS sẽ là cuộc thanh lọc lớn, giúp thị trường hoạt động chuyên nghiệp với đầy đủ phẩm chất, năng lực. Ngoài ra, dưới tác động của kỷ nguyên số, sự chuyển biến nhanh trong lĩnh vực công nghệ, ứng dụng AI đang mở ra nhiều cơ hội cho thị trường BĐS Việt Nam, giúp đội ngũ môi giới dễ dàng kết nối với khách hàng tiềm năng. Việc này đã và đang đặt ra thách thức lớn về yêu cầu trang bị kiến thức, kỹ năng ứng dụng các công nghệ trong hoạt động tiếp thị, truyền thông của môi giới BĐS” - Phó Chủ tịch VARS Trần Minh Hoàng cho hay.

Góc nhìn từ quốc tế

Ông Jeff Poo - nguyên Chủ tịch Viện các Đại lý BĐS Singapore IEA, Nhà sáng lập Liên minh hệ thống BĐS các nước ASEAN - ARENA cho biết, tại thị trường Singapore cá nhân muốn tham gia vào thị trường BĐS, đặc biệt là trở thành môi giới cần phải trải qua các khóa học đào tạo và thi cấp chứng chỉ bắt buộc.. Trong đó có khóa học về nhân viên kinh doanh BĐS với thời lượng là 18 bài học.

Các quốc gia trên thế giới có quy định nghiêm ngặt về việc đào tạo và quản lý hoạt động của môi giới BĐS.

“Để hoàn thành khóa học RES này là học viên cần phải vượt qua ít nhất 4 lần tại kỳ thi cấp GCE ‘O’ Level (một bằng cấp dựa trên môn học được cấp như một phần của Chứng chỉ Giáo dục) hoặc bằng cấp tương đương được công nhận. Tiếp đó, thi hai bài thi theo hình thức thi RES, để được phép đăng ký hoạt động Môi giới bất động sản tại các doanh nghiệp và mỗi năm cần đạt 6 tín chỉ CPD nhất định để tiếp tục phát triển chuyên môn và gia hạn chứng chỉ Môi giới (từ tháng 10/2025 số tín chỉ cần đạt là 16 tín chỉ)” - Ông Jeff Poo thông tin.

Tại thị trường Hàn Quốc, theo Chủ tịch Hội môi giới BĐS Hàn Quốc Lee Jong-hyuk, nhà môi giới trước khi được chứng nhận giấy phép cũng cần phải hoàn thành khóa học đào tạo nghiệp vụ, tương đương 28 - 32 giờ và trải qua kỳ thi cấp chứng chỉ được đánh giá là tương đối khắc nghiệt với số lượng dự thi khoảng 400.000 thí sinh, chỉ sau kỳ thi đại học tại quốc gia này.

“Kỳ thi sẽ được chia thành hai vòng, vòng thứ nhất, vòng thứ hai với tổng cộng 2 môn thi và yêu cầu điểm trung bình cần đạt là 60/100 mỗi vòng. Đối với vòng thứ nhất, môi giới sẽ phải trải qua 2 môn thi với 40 câu hỏi liên quan tới thẩm định, định giá BĐS và các luật dân sự đặc biệt có liên quan tới môi giới trong vòng 100 phút. Còn tại vòng thi thứ hai, môi giới sẽ trải qua 2 đợt thi với 40 câu hỏi và thời lượng tương đương 100 phút va 50 phút gồm câu hỏi về luật, quy định kinh doanh môi giới BĐS, các hoạt động báo cáo giao dịch BĐS…” - ông Lee Jong-hyuk cho biết.

Tương tự, tại Ấn Độ, Thái Lan cũng có những quy định riêng về hoạt động môi giới BĐS, song các chuyên gia cho biết, bên cạnh chứng chỉ hành nghề, môi giới BĐS cũng cần có những tiêu chuẩn về phẩm chất đạo đức chung. Trong đó, phải duy trì phẩm giá của một chuyên gia và thực hiện các công việc liên quan đến môi giới một cách trung thực và công bằng; biết cách bảo vệ khách hàng khỏi những tổn hại trong giao dịch; không tham gia giới thiệu, quảng cáo các sản phẩm sai sự thật, gây ảnh hưởng lớn đến hình ảnh môi giới BĐS. Đồng thời, luôn nỗ lực học tập, cập nhật các kiến thức, kỹ năng mới, ứng dụng công nghệ vào hoạt động để hỗ trợ tiếp cận và bảo đảm quyền lợi cho khách hàng.

Doãn Thành