Thị trường Officetel: Đến bao giờ mới được luật hóa?

Sau nhiều năm phát triển tại Việt Nam, đến nay thị trường officetel vẫn chưa có khung pháp lý rõ ràng

Vướng mắc từ luật…

Thống kê sơ bộ từ thị trường cho thấy, năm 2014, nguồn cung officetel ở mức dưới 600 căn, thế nhưng đến năm 2015 đã vọt lên 3.000 căn. Tời điểm officetel nở rộ chính là năm 2016, nguồn cung đội lên hơn 7.000 căn. Đến quý III/2017, cả nước ghi nhận tổng nguồn cung tích lũy đạt 8.433 sản phẩm, so với năm 2014 đã tăng gấp 14 lần.

Báo cáo của CBRE cho hay: “Trong 3 năm qua có khoảng 12.000 căn officetel gia nhập thị trường. Chỉ tính riêng trong năm 2017, nguồn cung loại hình này đã lên tới khoảng 10.000 căn, tăng hơn 50% so với năm 2016”.

Tại thị trường TP.HCM, officetel đã tạo nên một cơn sốt ngay khi mới xuất hiện, thu hút đông đảo các nhà đầu tư tham gia vào phát triển dự án có mô hình này. Đng chú ý nhất là NovaLand với hơn 10 dự án có căn hộ officetel. Bên cạnh đó là một số dự án khác như Golden Mansion, Kingston Residence, Sunrise Riverside, Wilton Tower… cung cấp lượng căn hộ officetel khá lớn.

Còn tại Hà Nội, dù phát triển muộn hơn Tp.HCM nhưng do nhu cầu tăng cao, nên hàng loạt chủ đầu tư trong lĩnh vực BĐS cũng bắt đầu triển khai dự án có officetel như Vingroup, Tân Hoàng Minh, Capital House…

Về giá bán, giới phân phối cho biết, tùy thuộc vào vị trí, tiện ích đi kèm mà mỗi dự án sẽ có mức giá bán officetel khác nhau, trung bình khoảng 35-50 triệu đồng/ m2, tức là với khoảng 900 triệu đồng trở lên là khách hàng có thể sở hữu một văn phòng làm việc hoàn chỉnh, hiện đại, đầy đủ tiện ích, nằm ngay trung tâm.

Đây là mức giá vô cùng hấp dẫn thay vì việc phải bỏ ra cả chục tỷ đồng đi thuê những văn phòng truyền thống với chi phí đắt đỏ và không được ổn định lâu dài. Còn về giá thuê officetel dao động 10 – 20 triệu đồng/căn 25-50 m2 cũng tùy vào từng vị trí, tiện ích đi kèm.

Nhu cầu thực tế lớn là vậy, nhưng không thể phủ nhận loại hình BĐS này còn đặt ra lo ngại ngày càng nhiều chủ đầu tư tận dụng “lồng ghép” officetel vào trong những dự án để tối đa hóa lợi nhuận thu được.

Nhiều nhà đầu tư chia sẻ, trước đó pháp lý của loại hình này chưa có nên nhiều người đổ xô đi mua bởi nghe theo lời môi giới. Thế nhưng cho tới giờ, điểm vướng mắc lớn nhất của loại hình officetel nằm ở mặt pháp lý. Officetel chỉ được giới hạn sử dụng trong vòng 50 năm và chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng chứ không phải nhà ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú. Đây là điều khiến nhiều khách hàng còn e ngại khi đầu tư vào sản phẩm này.

...Cho đến quy hoạch

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có báo cáo về một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình nghiên cứu, xây dựng quy chế quản lý vận hành officetel nhằm thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc tạo sự thông thoáng, minh bạch cho thị trường BĐS.

Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, hiện chưa có đủ cơ sở pháp lý để cơ quan này xây dựng Thông tư ban hành Quy chế quản lý vận hành loại hình officetel. Tuy nhiên, việc ban hành quy chế quản lý vận hành officetel theo hình thức Thông tư là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

Do đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất Thủ tướng cho phép Bộ thực hiện theo hướng nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định quy định về quản lý vận hành loại hình căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn officetel.

Tuy nhiên, về phía các chuyên gia pháp lý, đề xuất này không có cơ sở và không phù hợp mặt kỹ thuật. Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội) cho rằng: “Nghị định là hướng dẫn các bộ luật, đạo luật của Quốc hội, trong khi officetel hiện không nằm ở đâu trong hệ thống pháp luật. Chúng ta không có phân khúc nào dành cho officetel. Việc dùng thuật ngữ officetel có thể được xem là sự “ngoa ngôn” của các nhà đầu tư để dẫn dắt thị trường, trong khi loại hình công trình này còn chưa được luật pháp công nhận và cũng chưa hề có sự điều chỉnh cụ thể”.

Theo luật sư Trương Anh Tú, dự án xây trên đất dịch vụ thì dù đó là văn phòng hay cư trú ngắn hạn thì đều là đất dịch vụ. Trên thực tế, tương tự như condotel, officetel đang vướng vào vấn đề quy hoạch và góc độ của cư trú. Bởi vì quy hoạch của Nhà nước xác định đâu là văn phòng, đâu là nhà ở và có sự tính toán kỹ lưỡng về mặt hạ tầng, giao thông, về dịch vụ phụ trợ, vị trí địa điểm để xác định loại đất cho đúng chức năng. Nếu có cơ chế cụ thể đối với loại hình này thì chủ đầu tư sẽ là người mừng nhất.

Việc các chủ đầu tư mong muốn dự án officetel của mình có thể bán được là một nguyện vọng hoàn toàn hợp lý nếu trên cương vị là một nhà kinh doanh. Tuy nhiên, dưới góc độ quản lý nhà nước thì việc cần phải xem xét, ứng xử với vấn đề này như thế nào cho hợp lý chính là điều mà các cơ quan chức năng cần đặc biệt lưu tâm.

Thủy Tiên