Thị trường vẫn khát vốn dù tín dụng bất động sản tăng mạnh

Tín dụng bất động sản tăng nhưng thị trường vẫn khó khăn. Ảnh minh họa: Hoàng Anh

Nghịch lý nằm ở chỗ dòng tiền không biến mất, nhưng đang chảy qua những “bộ lọc” ngày càng chặt chẽ của ngân hàng.

Hơn 5 triệu tỷ đồng nhưng thị trường vẫn “khát” vốn

Theo ghi nhận của TheLEADER, tính đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống các tổ chức tín dụng đạt khoảng 5,14 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025 và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Quy mô này tương đương hơn 25% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, trong đó, phần lớn dòng vốn bất động sản mang tính trung và dài hạn, chiếm tới 94% tổng dư nợ của lĩnh vực và tăng 8,1% so với đầu năm.

Nếu chỉ nhìn vào những con số trên cho thấy ngân hàng đang không hoàn toàn đóng cửa với thị trường bất động sản như những đánh giá gần đây.

Thế nhưng, thực tế bức tranh ngoài thị trường lại diễn biến theo chiều hướng khác với giao dịch suy giảm, sức mua yếu, tồn kho tăng cùng với việc doanh nghiệp vẫn liên tục phản ánh khó khăn trong tiếp cận vốn.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khoảng 60.000 sản phẩm được đưa ra thị trường trong nửa đầu năm nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 58%, tương ứng khoảng 35.000 giao dịch. Tương tự, kết quả thăm dò của OneHousing chỉ ra tỷ lệ hấp thụ tại các dự án sơ cấp chỉ đạt 50 - 60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của cùng kỳ năm ngoái.

Bản thân lãnh đạo Vietcombank tại hội nghị nhà đầu tư cập nhật kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2026 mới đây cũng thẳng thắn thừa nhận, thị trường bất động sản nửa đầu năm đối mặt nhiều thách thức do điều kiện tài chính thắt chặt, mặt bằng lãi suất cao, yêu cầu vốn lớn hơn, giá giảm, giao dịch chậm và tồn kho tăng.

Việc lãi suất thả nổi đối với các khoản vay mua nhà phổ biến ở mức 13–15%/năm, khiến một bộ phận khách hàng chuyển từ kế hoạch mua sang thuê nhà. Điều này đã ảnh hưởng rõ nét tới diễn biến giao dịch bất động sản trong nửa đầu năm, hay đồng nghĩa với việc tín dụng bất động sản vẫn tăng nhưng khả năng hấp thụ sản phẩm trên thị trường lại chưa cải thiện tương xứng. Tiền đã được giải ngân, song không phải mọi doanh nghiệp, dự án hay người mua nhà đều có thể chạm tới dòng vốn ấy.

Thực tế, cần lưu ý rằng, con số 5,14 triệu tỷ đồng phản ánh quy mô dư nợ của toàn bộ lĩnh vực bất động sản, bao gồm tín dụng dành cho chủ đầu tư, doanh nghiệp xây dựng, người mua nhà, bất động sản công nghiệp và nhiều hoạt động liên quan.

Nhưng thực tế, tăng trưởng tín dụng không có nghĩa dòng vốn đang được phân bổ rộng rãi cho toàn bộ thị trường.

Các ngân hàng vẫn sẵn sàng cho vay bất động sản, nhưng điều kiện lựa chọn khách hàng và dự án đã trở nên khắt khe hơn, trong đó, vốn chủ yếu hướng tới những chủ đầu tư có năng lực tài chính, dự án đầy đủ pháp lý, khả năng bán hàng tốt và dòng tiền trả nợ có thể kiểm chứng.

Ở chiều ngược lại, những doanh nghiệp có bảng cân đối tài chính yếu, dự án chậm pháp lý, tồn kho lớn hoặc phụ thuộc quá nhiều vào tiền ứng trước của khách hàng vẫn khó tiếp cận tín dụng.

Một điểm đáng chú ý là khi bóc tách dòng tín dụng theo từng chủ đầu tư và từng dự án, sự phân hóa trong khả năng tiếp cận vốn hiện lên rõ nét hơn nhiều so với con số tăng trưởng chung của toàn ngành.

Mỗi ngân hàng đều xây dựng một “bộ lọc” riêng, dựa trên mức độ hoàn thiện pháp lý, năng lực tài chính của chủ đầu tư, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dòng tiền trả nợ và giá trị tài sản bảo đảm.

Trong bối cảnh rủi ro bất động sản chưa hoàn toàn được giải tỏa, dòng vốn từ nhóm các ngân hàng, đặc biệt ngân hàng thương mại tư nhân như Techcombank, VPBank, ABBank, TPBank, Kienlong Bank, TPBank, ACB…vì thế có xu hướng tập trung vào những doanh nghiệp lớn, có lịch sử tín dụng tốt, quan hệ hợp tác lâu năm với ngân hàng hoặc nằm trong hệ sinh thái mà nhà băng có đủ dữ liệu để kiểm soát dòng tiền.

Điều này phần nào được phản ánh qua tổng dư nợ vay thể hiện trên báo cáo tài chính của các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán khi tổng dư nợ trong nửa đầu năm của 77 doanh nghiệp tăng gần 100.000 tỷ đồng nhưng mức tăng tập trung chủ yếu ở một số doanh nghiệp lớn. Trong đó, riêng Vinhomes tăng dư nợ khoảng 69.000 tỷ đồng, tương đương gần 70% tổng phần dư nợ tăng thêm của toàn nhóm, kế đến Sunshine tăng khoảng 11.530 tỷ đồng, Khang Điền tăng 6.510 tỷ đồng, Novaland tăng 5.520 tỷ đồng, Kinh Bắc tăng hơn 4.038 tỷ đồng.

Điều này có thể lý giải bởi các dự án bất động sản thường có quy mô vốn lớn, thời gian triển khai kéo dài và chịu ảnh hưởng trực tiếp từ tiến độ pháp lý cũng như sức mua trên thị trường. Với những khách hàng đã có lịch sử giao dịch, ngân hàng dễ đánh giá năng lực triển khai, kiểm soát dòng tiền bán hàng và nhận diện rủi ro hơn so với một doanh nghiệp mới hoặc một dự án chưa được kiểm chứng.

Khi vốn tập trung vào một số chủ đầu tư và dự án được đánh giá an toàn, phần còn lại của thị trường vẫn ở trong tình trạng “khát vốn”. Ảnh: Việt Dương

Tuy vậy, đây cũng chính là điểm tạo nên nghịch lý của thị trường bất động sản hiện nay: tín dụng tăng mạnh nhưng dòng vốn chỉ luân chuyển trong một phạm vi tương đối hẹp, tập trung vào một số doanh nghiệp lớn và những dự án đáp ứng được tiêu chuẩn thẩm định của ngân hàng.

Đáng chú ý hơn, phần dư nợ tăng thêm chưa chắc đã được sử dụng hoàn toàn để triển khai dự án mới hoặc đưa sản phẩm ra thị trường. Một phần vốn vay có thể được doanh nghiệp sử dụng để bổ sung vốn lưu động, thanh toán chi phí xây dựng, cơ cấu lại các khoản nợ đến hạn, mua lại trái phiếu hoặc hoàn thành những nghĩa vụ tài chính hiện hữu.

Việc doanh nghiệp huy động thêm vốn để cơ cấu nguồn tài chính không phải là bất thường, đặc biệt trong bối cảnh thị trường trái phiếu chưa phục hồi hoàn toàn và áp lực đáo hạn vẫn hiện hữu. Tuy nhiên, điều này cũng cho thấy tăng trưởng dư nợ chưa đồng nghĩa với việc nguồn cung mới được tạo ra hoặc dòng vốn đã thực sự lan tỏa tới người mua nhà.

Dòng vốn chưa chạm tới người mua nhà

Để thị trường bất động sản vận hành bình thường, vốn không chỉ cần được cung cấp cho chủ đầu tư mà còn phải đến được với người mua nhà. Một dự án có thể được ngân hàng tài trợ để tiếp tục xây dựng, nhưng nếu người dân không đủ khả năng vay mua nhà, dòng tiền bán hàng của doanh nghiệp vẫn khó được khơi thông.

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi có thể lên tới 13–15%/năm, áp lực trả nợ hàng tháng trở thành rào cản lớn đối với người mua để ở. Giá bất động sản tại nhiều khu vực cũng đã tăng nhanh hơn thu nhập, khiến quy mô khoản vay và số tiền phải trả hàng tháng vượt quá khả năng tài chính của phần đông người dân.

Điều này lý giải vì sao lượng vốn ngân hàng dành cho bất động sản vẫn gia tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ sản phẩm lại suy giảm. Chủ đầu tư có thể tiếp cận vốn để triển khai dự án, song đầu ra của dự án tiếp tục bị tắc nghẽn khi người mua thận trọng hoặc không đáp ứng được điều kiện tín dụng.

Chỉ tính riêng gói cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, sau 3 năm triển khai chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33, tổng số vốn giải ngân mới đạt khoảng 12.440 tỷ đồng, tương đương 8,5% quy mô gói tín dụng, dù lãi suất ưu đãi áp dụng đối với chương trình là 7%/năm dành cho chủ đầu tư và 6,5%/năm đối với người mua nhà.

Trong khi đó, đối với chương trình cho người trẻ dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội, được triển khai từ cuối tháng 5/2025, đến hết tháng 5/2026, doanh số giải ngân đạt khoảng 383 tỷ đồng, với tổng dư nợ khoảng 353 tỷ đồng.

Khi sản phẩm không bán được, tiền vay chưa thể chuyển hóa thành doanh thu, còn doanh nghiệp vẫn phải gánh chi phí lãi vay, chi phí vận hành và nghĩa vụ thanh toán cho nhà thầu. Rủi ro vì thế không biến mất mà chỉ được dịch chuyển sang tương lai. Trường hợp thị trường tiếp tục thiếu thanh khoản, các khoản vay ban đầu được đánh giá là an toàn cũng có thể chịu áp lực khi tiến độ bán hàng chậm hơn dự kiến, dòng tiền trả nợ suy giảm hoặc giá trị tài sản bảo đảm không còn tăng như trước.

Tín dụng bất động sản dù tăng mạnh vẫn chỉ luân chuyển trong một phạm vi tương đối hẹp. Ảnh minh họa: Hoàng Anh

Đáng lo ngại hơn, việc tín dụng tập trung vào một số doanh nghiệp và ngân hàng có khẩu vị bất động sản cao có thể làm gia tăng rủi ro tập trung. Một dự án lớn gặp khó khăn không chỉ tác động tới chủ đầu tư mà còn có thể ảnh hưởng tới ngân hàng tài trợ, nhà thầu, nhà cung cấp, trái chủ và khách hàng đã đóng tiền mua nhà.

Trong dự báo của Datxanh Services gần đây, nửa cuối năm 2026 thị trường tiếp tục chịu tác động từ mặt bằng lãi suất cao, biến động kinh tế thế giới và chính sách kiểm soát tín dụng. Dù nguồn cung mới dự kiến tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm, nhưng tỷ lệ hấp thụ nhiều khả năng vẫn chỉ dao động 20 - 30%.

Điều này đồng nghĩa với việc lợi thế sắp tới sẽ nghiêng về những doanh nghiệp có cơ cấu tài chính an toàn, quỹ đất sạch, dự án hoàn chỉnh pháp lý và lượng tiền mặt đủ lớn để duy trì hoạt động trong thời gian thị trường hấp thụ chậm. Ngược lại, những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao, triển khai dàn trải hoặc phụ thuộc quá nhiều vào tiền ứng trước của khách hàng sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực lớn.

Tại hội nghị nhà đầu tư cập nhật kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm diễn ra hồi đầu tháng 8/2026, ông Phạm Như Ánh - Tổng giám đốc Ngân hàng MB nhận định thị trường bất động sản hiện tại vẫn còn nhiều khó khăn với thanh khoản chậm. Điều này cũng ảnh hưởng một phần tới hoạt động ngân hàng khi nhu cầu vay ở các mảng liên quan sụt giảm.

Tuy nhiên theo ông Ánh, đây cũng có thể được nhìn nhận là điểm tích cực, sau thời gian tăng trưởng "hơi" nóng, nhịp chậm lại cũng là tốt cho cho thị trường, đồng thời hiện tại nhiều chính sách đã được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn về pháp lý. Đồng thời, Chính phủ và các đơn vị cũng đang triển khai các dự án lớn, các siêu dự án, giúp tăng nguồn cung ra thị trường và khi đó giá bất động sản sẽ hạ nhiệt.

Bên cạnh đó, ông Ánh cho rằng biên lợi nhuận của ngành bất động sản trong thời gian vừa qua là tương đối lớn và với bối cảnh như hiện tại các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chấp nhận mức margin vừa phải hơn để đảm bảo thanh khoản tăng lên.