Thị trường văn phòng Hà Nội: Hạng A đua tiêu chuẩn xanh, hạng B giữ khách bằng giá

Hơn 50.300 m² văn phòng mới gia nhập thị trường

Báo cáo thị trường văn phòng quý II/2026 của Cushman & Wakefield chỉ ra, trong quý II/2026, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận khoảng 20.440 m² diện tích cho thuê thuần (NLA) từ một dự án Hạng A tại khu vực rìa trung tâm.

Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt hơn 50.300 m² NLA, đến từ 3 dự án, gồm 2 dự án Hạng A và 1 dự án Hạng B. Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại khu vực phía Tây, tiếp tục cho thấy xu hướng dịch chuyển không gian phát triển văn phòng ra ngoài khu vực lõi. Sự dịch chuyển này được thúc đẩy bởi lợi thế về quỹ đất, khả năng phát triển các dự án quy mô lớn và sự cải thiện của hệ thống hạ tầng giao thông.

Đáng chú ý, toàn bộ các dự án mới trong 6 tháng đầu năm đều đạt chứng chỉ LEED. Đây là tín hiệu cho thấy các tiêu chuẩn về công trình xanh và ESG đang dần chuyển từ yếu tố tạo khác biệt thành một yêu cầu ngày càng phổ biến trên thị trường văn phòng.

Nguồn cung văn phòng chất lượng cao được dự báo tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới.Riêng nửa cuối năm 2026, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 60.000 m² NLA, chủ yếu tại khu vực phía Tây. Nếu được đưa vào vận hành theo kế hoạch, lượng nguồn cung này sẽ tiếp tục củng cố vai trò của phía Tây trong cơ cấu thị trường văn phòng Hà Nội. Tuy nhiên, nguồn cung tăng cũng đồng nghĩa với áp lực cạnh tranh lớn hơn, đặc biệt trong nhóm văn phòng chất lượng cao.

Các tòa nhà mới không chỉ cạnh tranh về vị trí và giá thuê, mà còn phải đáp ứng những yêu cầu ngày càng cao về chất lượng vận hành, tiện ích, hiệu quả năng lượng và tiêu chuẩn môi trường.

Hạng A chịu áp lực hấp thụ từ nguồn cung mới

Trong quý II/2026, tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A đạt khoảng 77%, giảm 1,4 điểm phần trăm so với quý trước nhưng vẫn tăng nhẹ 0,4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. Mức giảm theo quý chủ yếu đến từ tác động của nguồn cung mới gia nhập thị trường. Những dự án vừa đi vào hoạt động cần thêm thời gian để tìm kiếm và lấp đầy khách thuê.

Điều này cho thấy tỷ lệ lấp đầy giảm chưa phản ánh sự suy yếu rõ rệt của nhu cầu. Ngược lại, nhu cầu đối với văn phòng hạng A vẫn duy trì tích cực, đặc biệt từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực coworking space, thương mại, tài chính ngân hàng và công nghệ.

Nhóm khách thuê này có xu hướng ưu tiên những tòa nhà chất lượng cao, có tiêu chuẩn vận hành quốc tế và đáp ứng các yêu cầu ngày càng khắt khe về môi trường làm việc.

Hạng B giữ lợi thế nhờ bài toán chi phí

Trong khi đó, phân khúc Hạng B đang đi theo một quỹ đạo khác. Tỷ lệ lấp đầy hạng B trong quý II đạt khoảng 83%, tăng nhẹ 0,4 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 5,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Dù giảm theo năm, mức lấp đầy trên 80% vẫn cho thấy nhu cầu tương đối ổn định. Lợi thế lớn nhất của phân khúc này nằm ở chi phí. Trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng chú trọng tối ưu ngân sách, những tòa nhà Hạng B tại các khu vực có hạ tầng được cải thiện vẫn có khả năng duy trì sức hút nhờ mức giá hợp lý hơn so với Hạng A.

Như vậy, thị trường đang hình thành hai hướng nhu cầu khá rõ. Hạng A cạnh tranh bằng chất lượng, tiêu chuẩn vận hành và ESG; trong khi Hạng B giữ khách thuê bằng hiệu quả chi phí.

Giá thuê vẫn tăng dù nguồn cung mở rộng

Bất chấp nguồn cung mới gia tăng, giá chào thuê văn phòng vẫn duy trì xu hướng tích cực. Trong quý II/2026, giá chào thuê trung bình văn phòng Hạng A đạt khoảng 32,2 USD/m²/tháng, tăng 0,1% theo quý và 0,5% theo năm.

Với Hạng B, giá thuê trung bình đạt khoảng 21,4 USD/m²/tháng, tăng 0,2% theo quý và 0,5% theo năm. Mức tăng tương đối khiêm tốn cho thấy thị trường đang vận hành trong trạng thái cân bằng tương đối. Các chủ đầu tư vẫn có khả năng duy trì mặt bằng giá, nhưng nguồn cung mới đang khiến dư địa tăng giá không quá lớn.

Phía Tây sẽ tiếp tục là “điểm nóng” nguồn cung

Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến bổ sung khoảng 400.000 m² nguồn cung mới. Đáng chú ý, khu vực phía Tây được dự báo chiếm tới 83% tổng nguồn cung tương lai. Con số này tiếp tục củng cố vai trò của phía Tây như một cực phát triển quan trọng của thị trường văn phòng Hà Nội.

Việc tập trung nguồn cung tại đây có thể tạo ra hiệu ứng tích cực về hệ sinh thái doanh nghiệp, dịch vụ và hạ tầng. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, mức độ cạnh tranh giữa các tòa nhà cũng sẽ gia tăng đáng kể. Đặc biệt, những dự án đã vận hành lâu năm có nguy cơ bị thu hẹp lợi thế nếu không nâng cấp chất lượng để theo kịp các dự án mới.

ESG dần trở thành “vé vào cửa” của văn phòng Hạng A

Việc tất cả các dự án mới trong 6 tháng đầu năm đều đạt chứng chỉ LEED là một tín hiệu đáng chú ý. Trước đây, chứng chỉ xanh thường được xem như một lợi thế bổ sung để nâng cao hình ảnh tài sản. Nhưng khi tiêu chuẩn này xuất hiện ngày càng phổ biến ở nguồn cung mới, ESG đang dần trở thành một phần của tiêu chuẩn cạnh tranh.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với các doanh nghiệp lớn, tập đoàn đa quốc gia và những công ty có yêu cầu cao về quản trị môi trường, nơi tiêu chuẩn của tòa nhà có thể trở thành một phần trong chiến lược ESG của chính doanh nghiệp thuê.

Thị trường văn phòng bước vào cuộc đua về chất lượng

Bức tranh quý II/2026 cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội chưa rơi vào tình trạng mất cân đối nghiêm trọng. Giá thuê vẫn tăng nhẹ và tỷ lệ lấp đầy Hạng A dù giảm theo quý nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ. Tuy nhiên, áp lực cạnh tranh sẽ rõ nét hơn trong những năm tới khi nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại phía Tây.

Trong phân khúc Hạng A, tiêu chuẩn xanh, chất lượng vận hành và khả năng đáp ứng yêu cầu ESG sẽ ngày càng trở thành yếu tố quyết định. Trong khi đó, hạng B tiếp tục có cơ hội nhờ lợi thế chi phí.

Với các chủ đầu tư, giai đoạn tới có thể là thời điểm buộc phải tái định vị tài sản. Còn với khách thuê, nguồn cung mới nhiều khả năng đem lại thêm lựa chọn và gia tăng vị thế đàm phán.