'Thiết kế chính sách như vậy để bảo đảm quyền lợi người dân'

Thời hạn sở hữu có thể lên tới trên 100 năm

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, cơ quan này đang lấy ý kiến dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án sở hữu nhà chung cư.

Phương án 1, thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng công trình (căn cứ pháp luật xây dựng).

Theo đại diện Bộ Xây dựng, việc quy định thời hạn sở hữu chung cư là phù hợp với Hiến pháp. Nguồn ITN

Theo đó, thời hạn này sẽ theo thời hạn được quy định trong hồ sơ thiết kế, tính từ thời điểm nghiệm thu toàn bộ công trình để đưa vào sử dụng đến khi kết thúc vòng đời công trình. Khi thẩm định hồ sơ thiết kế, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định ngay thời hạn của nhà chung cư. Trên cơ sở đó, khi ký hợp đồng mua bán, các bên cũng xác định thời hạn này. Căn cứ hợp đồng mua bán, cơ quan cấp sổ đỏ sẽ cấp theo thời hạn tương ứng. Như vậy, bảo đảm tính thống nhất của thời hạn.

Theo quy định hiện hành, nhà ở với các cấp khác nhau sẽ có thời hạn khác nhau. Cụ thể, công trình cấp 1 có niên hạn trên 100 năm, cấp 2 từ 50 – 100 năm, cấp 3 từ 20 – dưới 50 năm, cấp 4 dưới 20 năm.

Thực tế, nhà chung cư không có cấp 4, ít có cấp 3 mà chủ yếu cấp 2 và cấp 1. Điều này đồng nghĩa, thời hạn sử dụng nhà chung cư có thể lên tới trên 100 năm, không có chuyện sở hữu chung cư chỉ 50 - 70 năm như một số báo chí đã nêu, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định.

Phương án 2 là giữ nguyên theo quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài). Việc xử lý các tình huống cụ thể của nhà chung cư theo phương án này được thực hiện theo quy định hiện hành (Nghị định số 69/2021/NĐ-CP) và nay được cụ thể hóa tại Chương V của Luật này.

Hiện, “Bộ Xây dựng thiên về phương án 1”, ông Khởi xác nhận. Lý giải điều này, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cho rằng, trước hết, nhà chung cư là công trình đặc biệt ảnh hưởng tính mạng, tài sản của rất đông người nên Nhà nước phải bảo đảm an toàn cho người dân. Do đó, cần phải xác định thời hạn để kiểm định. Điều này cũng phù hợp với Hiến pháp và pháp luật về dân sự.

Bên cạnh đó, thời gian qua, công tác cải tạo nhà chung cư cũ gặp nhiều khó khăn. Hiện, cả nước có hơn 2.500 tòa chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại, song rất nhiều tòa dù di chuyển dân ra chỗ khác nhưng vẫn chưa thể phá dỡ. Nguyên nhân bởi người dân cho rằng nhà đó vẫn thuộc quyền sở hữu của họ. Vì thế, cần xác định thời hạn sở hữu phù hợp thuộc tính của công trình. “Với quy định này sẽ đẩy nhanh công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”, đại diện Bộ Xây dựng thông tin.

Mặt khác, khi quy định thời hạn sở hữu chung cư chắc chắn sẽ có tác động đến giá nhà. “Dù đây không phải là lý do chính nhưng giá nhà sẽ giảm”. Thực tế, một số chủ đầu tư bán chung cư có thời hạn với giá rẻ hơn. Như vậy, cơ hội mua nhà chung cư cũng sẽ rộng mở hơn với nhiều người dân.

Nếu phương án 1 được lựa chọn, sẽ không áp dụng hồi tố với các dự án chung cư được xây dựng trước khi Luật Nhà ở mới có hiệu lực, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định.

Bảo đảm tối đa lợi ích cho người dân

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng cũng đã dự kiến các tình huống xử lý đối với trường hợp nhà chung cư sở hữu có thời hạn.

Cụ thể, đối với trường hợp thời hạn sở hữu vẫn còn nhưng xuất hiện tình trạng phải phá dỡ do thiên tai, địch họa… (yếu tố khách quan) thì Nhà nước phải đứng ra làm. Người dân không phải trả tiền, đồng thời được tái định cư ngay tại thời điểm đó. “Do đó, người dân hãy yên tâm!”, ông Khởi khẳng định.

Trong trường hợp nhà chung cư còn thời hạn sở hữu nhưng phải phá để thực hiện dự án chỉnh trang đô thị, người dân được tái định cư theo dự án chỉnh trang đó. Như vậy, quyền lợi của người dân vẫn được bảo đảm. Thời hạn sở hữu nhà của người dân sẽ tính từ lúc công trình mới được nghiệm thu.

Chẳng hạn, trước khi dỡ bỏ, nhà cũ còn thời hạn 20 năm, khi nhận nhà mới là công trình có thời hạn sử dụng 70 năm thì thời gian sở hữu nhà của người dân sẽ là 70 năm. “Chúng tôi thiết kế chính sách như vậy để bảo đảm quyền lợi tối đa cho người dân”, ông Khởi phát biểu.

Đối với trường hợp nhà chung cư hết hạn sở hữu, cơ quan có thẩm quyền kiểm định lại chất lượng. Trong trường hợp nhà chung cư đó vẫn tiếp tục sử dụng, cơ quan quản lý sẽ xác định thời hạn này là bao lâu, đồng thời cấp giấy gia hạn quyền sở hữu cho người dân.

Nếu sau khi kiểm định mà chất lượng công trình không thể sử dụng thì phải phá dỡ. Khi đó xuất hiện hai tình huống. Một là, nếu Nhà nước quy hoạch khu đó không còn làm chung cư nữa thì sẽ chuyển làm công trình khác. Khi đó, chủ sở hữu chung cư sẽ được bồi thường về quyền sử dụng đất và được bố trí tái định cư.

Hai là, nếu Nhà nước tiếp tục quy hoạch khu đó là chung cư thì người dân được góp tiền làm lại nhà trên đất đó và không phải đóng tiền đất. Phương án xây dựng sẽ phụ thuộc vào quy hoạch lúc đó.

Vấn đề được quan tâm là liệu việc quy định thời hạn sở hữu chung cư có khiến người dân đổ xô đi mua nhà đất và chung cư sẽ “ế ẩm”? Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, điều này khó xảy ra, bởi xây dựng nhà chung cư là xu hướng tất yếu vì đất ở nhiều đô thị ngày càng thu hẹp trước tốc độ tăng trưởng dân số và không phải ai cũng có điều kiện mua nhà đất.

Thêm nữa, kinh nghiệm nhiều nước cũng quy định thời hạn sở hữu chung cư. Thậm chí, có những nước chỉ quy định thời hạn 30 năm, khi hết thời hạn sở hữu, nếu kiểm định cho phép gia hạn, người dân còn phải đóng phí gia hạn hàng năm.

Xét với quy định trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được lấy ý kiến, dù quy định thời hạn sử dụng chung cư song “tất cả quyền lợi của người dân vẫn được đặt lên hàng đầu”, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định.

Đan Thanh