'Thổi' giá đất theo thành phố tương lai

Trong khi UBND TP HCM chưa chính thức công bố các phương án cụ thể để phát triển TP Thủ Đức thì giá bất động sản (BĐS) ở khu vực này đã "nhảy múa". Các chuyên gia kinh tế cho rằng nếu cơ quan chức năng thiếu kiểm soát có thể sẽ dẫn tới hậu quả không tốt, ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị ở khu vực này.

Sẵn sàng "lật kèo"

Khi phóng viên tìm hiểu khu vực phường Trường Thọ - được cho là trung tâm của TP Thủ Đức sau này - người dân nơi đây cho biết thời gian qua có rất nhiều người đến hỏi mua đất. Giá đất ở đường nội bộ số 11, số 3 hiện đã lên 90-100 triệu đồng/m2, trong khi trước đây chỉ 60-65 triệu đồng/m2. "Chắc vài hôm sẽ lên nữa vì thấy người tới xem mấy khu đất trống nhiều lắm. Khu đất gần đây có diện tích 4,5 m x 20 m thổ cư, cộng 50 m hành lang, rao giá 10 tỉ đồng nay đã có người đặt mua, trong khi trước đây rao 7,5-8 tỉ đồng không ai hỏi" - ông Hoàng, một người dân ở đây, thông tin.

Giá đất khu Đông TP HCM bị đẩy cao sau khi có chủ trương thành lập TP Thủ Đức .Ảnh: LÊ PHONG

Chị Thanh Hồng (ngụ quận 1) vẫn còn ấm ức kể lại, trong 2 tuần qua, chị đã bị "bẻ kèo" 3 khu đất ở khu vực phường Hiệp Bình Chánh, Linh Đông và Tam Phú (quận Thủ Đức). Khu đầu có diện tích 1.800 m2 ở đường Tô Ngọc Vân được ra giá 60 tỉ đồng. Chị trả mức 50 tỉ đồng, được đồng ý hẹn xuống đặt cọc thì người môi giới nói chủ đã tăng lên 80 tỉ đồng. Khu đất tiếp theo trong hẻm gần ngã tư Kha Vạn Cân - Phạm Văn Đồng, diện tích 330 m2 có giá 16 tỉ đồng. Đồng ý hẹn đặt cọc thì chủ đất đòi 18 tỉ đồng. Chị không bỏ cuộc và tiếp tục mua khu đất khác khoảng 1.000 m2 ở đường Cây Keo. Môi giới ra giá 35 tỉ đồng, chị quyết định mua, hẹn đặt cọc thì họ nói 35 tỉ đồng chỉ là mảnh đất phía sau, 2 nền mặt tiền đã bán cho người khác.

Là người chuyên mua đất xây nhà để bán ở các khu vực Thủ Đức, Gò Vấp, Bình Thạnh…, ông Phạm Minh cho biết giá đất ở khu vực Thủ Đức đã xấp xỉ giá đất ở quận Bình Thạnh, nhất là ở các tuyến đường lớn, đường đẹp và gần khu Trường Thọ. Theo ông Minh, giá đất ở đường nội khu 6 m tại Thủ Đức hiện đã 130-150 triệu đồng/m2, trong khi trước Tết Canh Tý 2020 giá chỉ 80-90 triệu đồng/m2. "Nếu không xảy ra dịch bệnh, thị trường BĐS ổn định thì mức tăng mỗi năm chỉ khoảng 10% ở khu vực Bình Thạnh, Gò Vấp, Thủ Đức là bình thường. Tuy nhiên, năm nay các khu vực khác vẫn im ắng, giao dịch thấp, chỉ riêng Thủ Đức là có giao dịch dù chưa phải là quá nóng" - ông Minh đánh giá.

Theo ông Phạm Minh, do nhiều người đặt kỳ vọng Thủ Đức sẽ lên TP sớm và có nhiều dự án lớn hình thành, cơ sở vật chất, hạ tầng sẽ được đầu tư nên họ sẵn sàng mua đón đầu. Tuy vậy, chưa biết khi nào sẽ công bố chính thức, phương án ra sao chưa rõ, còn hiện trạng hạ tầng hay mọi thứ ở khu vực Thủ Đức vẫn chưa có gì thay đổi.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Tín - nhà ở khu vực đường Hoàng Diệu 2, phường Linh Chiểu - cho biết giá nhà đất ở khu dân cư hiện hữu xung quanh khu vực này không tăng nhiều, chỉ nhích nhẹ 5%-10% từ đầu năm, với giá tầm 120-130 triệu đồng/m2 đường nội bộ 6 m.

Lo ngại đầu cơ

Luật sư Lê Xuân Huân (Văn phòng Luật sư Thái Long) - người sống lâu năm ở khu vực Thủ Đức và am hiểu thị trường BĐS khu vực này - nhìn nhận giá BĐS tăng thường kèm theo điều kiện cụ thể của cơ sở hạ tầng sắp triển khai hoặc sắp đưa vào hoạt động. Hiện nay, mọi thứ mới là chủ trương mà nhiều khu đất tăng giá đến 40%-50%. Từ hẻm giá 40-50 triệu đồng giờ lên 70-80 triệu đồng/m2 là vô lý. Chủ yếu môi giới dùng chiêu thức tự hạ giá hoặc chủ động đưa ra bán mà chủ đất không biết, đến khi có người mua thì họ nâng lên.

Đứng ở góc độ người mua, luật sư Lê Xuân Huân cho rằng người có ý định mua nhà, đất ở khu vực Thủ Đức nên cân nhắc, vì thông tin thực tế chưa rõ ràng, nếu cứ "đu" theo mua thì rủi ro rất cao. Có thể thị trường BĐS sẽ còn vùng đáy, giá tốt hơn. Đặc biệt với người có tiền, có thể đầu tư lâu dài 5-10 năm thì nên chọn kỹ để mua nhưng nếu chỉ mua đầu tư lướt sóng, thiếu vốn và phải vay thêm thì không nên "nhảy" vào giai đoạn này. Đối với cơ quan chức năng, cần thông tin rõ ràng, chính thống để người dân không bị những kẻ đầu cơ trục lợi.

Tại một hội thảo mổ xẻ về việc xây dựng TP Thủ Đức, PGS-TS Nguyễn Minh Hòa, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Kiến trúc Phát triển Đô thị TP HCM, lo ngại chưa biết việc xây dựng TP Thủ Đức sẽ như thế nào nhưng hiện tại giá đất đã tăng cao.

"Lãnh đạo địa phương cần phối hợp với các chủ đất, nhất là những chủ đầu tư nhiều khu đất lớn, khai thác quỹ đất hợp lý, hiệu quả. Không thể để tình trạng đầu cơ giá đất làm hỏng quy hoạch" - ông Hòa nhận định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cho rằng hiện nay ở Thủ Đức đã xuất hiện tình trạng đầu cơ, "thổi giá" BĐS. Đây là hiện tượng đáng báo động, bởi trước đây đã có sự buông lỏng trong quản lý, để xảy ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan, ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị. "TP Thủ Đức chắc chắn sẽ cần khu vực BĐS cao cấp vì sẽ dành cho người có thu nhập cao về đây ở nhưng chúng tôi quan tâm việc phát triển nhà ở vừa túi tiền cho người dân, điều mà chúng tôi trăn trở 20 năm qua mới được Chính phủ thông qua để làm nhà thương mại diện tích 25 m2. Khi phát triển TP Thủ Đức thì người dân địa phương phải được hưởng lợi từ giá đất tăng hoặc giá nhà hợp lý chứ không để tình trạng người đầu cơ làm hỏng hết chương trình quy hoạch này" - ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Thị trường đã chững lại

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Phát triển DKRA Việt Nam, cho biết thời gian qua, thị trường đất ở TP chững lại, không phát triển dự án mới. Trong khi các tỉnh giáp ranh TP ghi nhận có 18 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 2.979 nền (tăng 91% so với tháng trước) nhưng tỉ lệ tiêu thụ đạt khoảng 32% (bằng 72% so với tháng trước). Trong tháng 9-2020, nguồn cung căn hộ mới có thể sẽ tăng nhẹ, sức cầu chung toàn thị trường có thể sẽ tăng nhưng khó có sự đột biến. Các chủ đầu tư đang tập trung để đưa sản phẩm ra thị trường nhằm tranh thủ làn sóng khách hàng có nhu cầu tìm mua nhà vào dịp cuối năm.

L.Phong

Minh bạch thông tin quy hoạch

Đại diện Phòng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP HCM cho biết vào tháng 8-2020, Chính phủ đồng ý chủ trương thành lập TP Thủ Đức thuộc TP HCM đã làm thị trường BĐS nơi đây khởi sắc. Đây là thời điểm có sự phục hồi sau chuỗi ngày bị tác động bởi dịch Covid-19. Đối với chung cư, đã có gần 1.900 căn hộ được mở bán ở khu vực hướng Đông (hướng phát triển TP Thủ Đức), chiếm đến 90% số căn hộ được bán toàn TP. Đặc biệt, các căn hộ ở trung tâm TP và hướng Tây lại không ghi nhận việc mở bán. Đối với đất nền hiện nay vẫn chưa có sự biến động lớn trong giao dịch. Tuy nhiên, khảo sát từ nhiều nguồn cho thấy có sự nhảy vọt về giá.

"Trước một chủ trương quy hoạch, chính sách phát triển đô thị, tình trạng gom hàng đẩy giá thường được giới đầu nậu, dân kinh doanh BĐS tung chiêu nhằm trục lợi. Kinh nghiệm từ các đợt năm 2018 khi giới đầu nậu làm chao đảo thị trường đất ở huyện Củ Chi, Bình Chánh..., TP đã tính toán thận trọng trong công tác thông tin, minh bạch quy hoạch cũng như thúc đẩy phát triển hạ tầng, liên kết vùng" - lãnh đạo Phòng Quản lý nhà và Thị trường BĐS nêu. Vị này minh chứng mặc dù giá đất khu Đông tăng nhưng do áp lực kinh tế khó khăn sau dịch bệnh bùng phát lần 2 kéo dài đã khiến người dân không thật sự mặn mà đầu tư BĐS.

L.Phong

Sơn Nhung