Xóa bỏ hệ lụy 'hai giá'!

Đất nông nghiệp trong khu nông nghiệp công nghệ cao cũng có mức thu bằng với mức thu trước đây (1.140 đồng/m2/năm). Bảng giá đất ở 22 quận, huyện và TP. Thủ Đức phù hợp với tình hình hiện nay và có xem xét đến các đối tượng bị ảnh hưởng bởi công tác điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn, đặc biệt là các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Bảng giá đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ giữ nguyên như trước…

Theo ông Đào Quang Dương, Phó Phòng Kinh tế Đất, Sở Tài nguyên - Môi trường, từ ngày 31/10 khi Bảng giá đất theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND chính thức có hiệu lực thi hành, Sở chưa nhận được bất kỳ phản ánh tiêu cực nào liên quan đến vấn đề này. Tuy nhiên, đánh giá tổng quan về tác động, việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ ảnh hưởng không nhiều đến thị trường bất động sản, còn đối với sự phát triển của nền kinh tế thì hoàn toàn không vấn đề gì.

Lý giải cho vấn đề này, ông Dương khẳng định, bảng giá đất điều chỉnh tác động đến 2 đối tượng chính, nhưng đã được xử lý hài hòa. Đó là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế này sẽ tác động đến tất cả người dân. Nhưng, Luật thuế 2012 quy định thu thuế bằng 0,03% giá đất trong hạn mức, còn ngoài hạn mức thì tính 0,15% và áp dụng cho chu kỳ 5 năm, bắt đầu từ 1/1/2012. Đến cuối năm 2027 mới hết chu kỳ này, do đó bảng giá đất mới hoàn toàn không bị tác động bởi thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Còn việc thuê đất trả tiền hằng năm là một trong những chi phí tác động đến hoạt động sản xuất nhưng mức TP. Hồ Chí Minh điều chỉnh và áp dụng cũng trong khả năng cho phép. Cụ thể, luật trước đây quy định thu thuế từ 1-3% giá đất. Thành phố quy định mức thuế này từ 1-2%, hiện nay Nghị định 103, quy định thu chỉ từ 0,25%-3%.

"Hiện, TP. Hồ Chí Minh đang xây dựng Dự thảo Nghị định mới chỉ thu từ 0,25-1%, nghĩa là chỉ bằng một nửa so với trước đây. Từ đó đưa ra áp dụng bảng giá đất cho thương mại dịch vụ, sản xuất kinh doanh, và các loại đất khác cho phù hợp. Như vậy, từ các yếu tố trên cho thấy bảng giá đất điều chỉnh không tác động mạnh đến doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh hiện nay phải đảm bảo kinh tế Thành phố phục hồi và phát triển ổn định" - ông Dương nhấn mạnh.

Theo Sở Tài nguyên - Môi trường TP. Hồ Chí Minh, lợi ích của bảng giá đất sau điều chỉnh các khoản lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất, bao gồm các tổ chức và cá nhân, đặc biệt là hộ gia đình, cá nhân được công khai minh bạch và công bằng. Đồng thời, các khoản xử phạt hành vi vi phạm về đất đai thay đổi theo hướng tăng, góp phần răn đe và làm giảm các hành vi vi phạm, góp phần làm trong sạch và phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh. Ngoài ra, việc xác định giá khởi điểm để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu đất đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật được thực hiện nhanh hơn và tạo điều kiện cải thiện việc tiếp cận đất đai của các cá nhân, tổ chức có nhu cầu. Đặc biệt, đối với người có đất thu hồi, việc xác định giá tái định cư sẽ công khai và nhanh hơn so với trước đây, bảo đảm công bằng trong giá thu hồi đất và giá bán nền tái định cư.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc Công ty DKRA Group cho rằng, bảng giá đất mới trong ngắn hạn tăng nhiều sẽ tác động tâm lý đan xe giữa tích cực và tiêu cực. Với người dân có nhu cầu chuyển đổi từ đất khác lên thổ cư phải đóng tiền thuế cao, ít nhất là 10 lần. Nhất là các huyện vùng ven, bởi đất nông nghiệp tập trung chủ yếu ở ngoại thành. Đây là những đối tượng có tâm lý lo lắng vì ảnh hưởng đến việc chia tách, lên thổ cư mà có khi số tiền phải đóng còn cao hơn giá tiền đất nông nghiệp đã mua trước đó. Song nếu nhìn theo chiều hướng tích cực thì việc ban hành giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ giúp cho việc thỏa thuận mức giải tỏa đền bù nhanh hơn, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, giúp chi phí tài chính giảm rất nhiều. Khi đền bù, giải tỏa nhanh thì các dự án đầu tư công sẽ sớm triển khai, hoàn tất, lợi ích nhiều cho đất nước, cho xã hội.

“Ngoài ra, sự chênh lệch giá kéo dài trong thời gian qua đã tạo ra một hệ thống "hai giá", dẫn đến nhiều hậu quả. Nhất là khó khăn trong quản lý đất đai, đồng thời việc phát triển các dự án bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong giai đoạn thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Mức đền bù dựa trên bảng giá đất không sát với giá thị trường đã gây ra tình trạng chậm trễ, bất mãn và thiệt hại tài chính cho những người bị ảnh hưởng, dẫn đến các tranh chấp và khiếu kiện kéo dài về đất đai. Tuy nhiên, giá trong quy định mới tăng mạnh so với bảng giá cũ, lại áp dụng trong thời gian ngắn, điều này tạo áp lực tài chính lớn cho các nhóm đối tượng bị ảnh hưởng. Do đó, cần xem xét kỹ lưỡng để cân bằng lợi ích tất cả các bên, đặc biệt cần ưu tiên bảo đảm quyền lợi cho người dân” – ông Thắng nhấn mạnh.

Minh Tuyết