Thời quá độ của sổ đỏ

Mặc dù đến nay, tỷ lệ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (hay còn gọi là sổ đỏ) lần đầu tại các địa phương nói riêng và trên phạm vi cả nước nói chung chỉ còn là con số rất nhỏ, song cái khoảng cách tưởng chừng milimet ấy lại không dễ vượt qua.

Nó cũng giống như tốc độ xóa đói, giảm nghèo, xóa đèn dầu, nhà tạm…, càng ở những mét cuối cùng, càng không dễ đẩy nhanh được. Bao nhiêu cái khó, cái tồn tại đều sừng sững, thách thức tại đó. Muốn giải quyết, muốn vượt qua, phải cần cú huých, cần sự đột phá.

Luật Đất đai 2024 đã lần đầu tiên tạo ra sự đột phá như vậy. Nếu như trước đây, đất phải có giấy tờ theo quy định mới được cấp sổ đỏ, thì bây giờ đất không có giấy tờ cũng vẫn có thể được cấp sổ đỏ. Hoặc trước đây, các trường hợp lấn chiếm đất công sẽ dứt khoát không được cấp sổ đỏ, nhưng bây giờ chỉ cần nhà nước rà soát khẳng định không thuộc diện thu hồi hoặc không quy hoạch sử dụng cho mục đích khác, thì vẫn được cấp sổ đỏ. Quy định của Luật Đất đai mới đã cởi bỏ được tư tưởng thụ động, phòng thủ trong quản lý, mạnh dạn hơn khi nhận lấy trách nhiệm chủ động của nhà nước. Từ đó, nhà nước sẽ phải có tầm nhìn xa hơn, xem xét nhu cầu sử dụng đất đai một cách thường xuyên hơn, để cân đối giữa quyền lợi, nhu cầu sử dụng đất của nhà nước với quyền lợi và nhu cầu sử dụng đất của nhân dân, tránh được sự lãng phí về thời gian và cơ hội trong sử dụng đất.

Có thể nói, những điểm mở trong Luật Đất đai 2024 đang mở ra cơ hội giải quyết dứt điểm những “thác ghềnh” trong việc cấp sổ đỏ. Chỉ cần sau sáp nhập, các chính quyền cấp tỉnh và cơ sở làm việc chủ động, tích cực thì việc hoàn thành cấp sổ đỏ trong năm 2026 không thành vấn đề. Tuy nhiên, để chắc chắn đạt được mục tiêu này, một mặt các địa phương cần đưa vào nghị quyết để làm căn cứ thực hiện, mặt khác Chính phủ cũng cần có thêm chính sách xử lý tách bạch các vấn đề liên quan. Thí dụ, đối với các dự án xây dựng nhà ở để bán, nếu phía chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thì nhà nước cần có cơ chế xử lý chủ đầu tư riêng, chứ không vì thế mà để ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Hay đối với các dự án có vi phạm về pháp lý nhưng đã “trót” bán nhà thu tiền của người mua, nhà nước cũng nên có biện pháp ứng xử rõ ràng. Nếu không chấp nhận vi phạm của chủ đầu tư thì dứt điểm thu hồi dự án, để chủ đầu tư phải xử lý hậu quả, bồi thường thiệt hại. Còn nếu chấp nhận vi phạm của chủ đầu tư thì nên đồng thời xử lý vi phạm bằng nghĩa vụ tài chính và hoàn thành cấp sổ đỏ cho người mua nhà.

Thời quá độ có chính sách của quá độ, cho nên nếu hoàn thành 100% việc cấp sổ đỏ lần đầu, có nghĩa là chúng ta đã hoàn thành thời quá độ của sổ đỏ. Lúc đó sẽ bắt đầu một giai đoạn trật tự mới với nguồn lực từ đất đai và các công trình trên đất được huy động, khai thác tối ưu hơn. Việc quản lý sẽ đỡ phức tạp, nguồn thu từ đất đai sẽ lớn và đầy đặn hơn. Các vi phạm sẽ giảm thiểu, việc dành thời gian, công sức, chi phí giải quyết khiếu kiện, tranh chấp liên quan đất đai sẽ không còn gay gắt, nặng nề. Bước qua thời quá độ sẽ là thời kỳ vàng của nguồn lực đất đai!

ĐẠI HOÀNG