Thu bổ sung tiền sử dụng đất: Nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản

Nêu quan điểm về đề xuất thu bổ sung tiền sử dụng đất tạm tính, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, điều này có thể đẩy giá bất động sản tăng lên. Nguyên nhân là chi phí đầu tư của các doanh nghiệp sẽ tăng, buộc họ phải tính khoản phí này vào giá nhà để tránh bị thua lỗ.

“Thực tế tiền thuế sử dụng đất chỉ là khoản tiền tạm ứng của doanh nghiệp để thực hiện đầu tư. Còn sau đó, khoản chi phí đầu tư này sẽ được cộng vào giá thành của dự án để đảm bảo lợi nhuận. Do vậy, người mua nhà mới thực chất là người phải trả khoản tiền này.

Nếu doanh nghiệp bị truy thu tiền sử dụng đất tạm tính thì người tiêu dùng có thể sẽ phải gánh chịu khoản phí này. Với việc tăng chi phí đầu tư, giá thành bất động sản chỉ có tăng chứ không thể hạ nhiệt. Thị trường bất động sản từ đó kém phần hấp dẫn và vốn đã khó sẽ càng khó hồi phục”, ông Châu nhấn mạnh.

Nếu bị truy thu tiền sử dụng đất tạm tính, doanh nghiệp có thể đẩy chi phí này vào khiến giá nhà tăng cao. (Ảnh minh họa: Minh Đức)

Ông Châu nêu dẫn chứng, sau nhiều năm chờ đóng tiền sử dụng đất, mới đây, một chủ đầu tư bất động sản tại Thủ Đức, TP.HCM đã choáng váng khi nhận được thông báo tiền sử dụng đất của dự án lên tới hơn 300 tỷ đồng. Trong khi đó, vào thời điểm trước đây đơn vị thẩm định giá ước tính tiền sử dụng đất chỉ hơn 50 tỷ đồng. Do cần dòng tiền kinh doanh nên chủ đầu tư đã bán một số sản phẩm cho khách hàng với giá thành căn cứ trên tiền đất tạm tính.

Hiện tại, chi phí tiền sử dụng đất này đã tăng tới hơn 5 lần. Điều này khiến chủ đầu tư đau đầu vì nếu tiếp tục bán với giá cũ thì chắc chắn lỗ nặng, còn nếu điều chỉnh tăng giá để đảm bảo lợi nhuận thì giá bán sẽ rất cao và không phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân tích, chi phí tiền sử dụng đất đang chiếm phần lớn trong giá thành bất động sản. Khi phát sinh chi phí, chủ đầu tư sẽ buộc phải xem xét đến việc điều chỉnh giá bán bất động sản cao hơn.

Trong khi đó, ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản tại một số thành phố lớn, như Hà Nội, TP.HCM đã liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới trong suốt thời gian qua.

“Nếu giá nhà tiếp tục tăng, e rằng cơ hội mua nhà ở với phần đông người dân sẽ trở nên khó khăn, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp. Điều này sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy về an sinh xã hội”, ông Đính cho hay.

Ngoài ra, việc phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất với số tiền không nhỏ cũng nằm ngoài tính toán của doanh nghiệp. Điều này sẽ khiến nhiều nhà đầu tư không đủ tài chính để nộp bổ sung, dẫn đến không thể triển khai dự án, nguồn cung tiếp tục khan hiếm. Nút thắt này không giải được thì giá nhà sẽ không thể hạ.

Những hệ lụy trên sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường và ngược lại với những chỉ đạo của Chính phủ về việc giảm giá nhà, đáp ứng nhu cầu an cư của người dân.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản hiện nay đang đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm nguồn cung hạn chế, chi phí vốn vay cao và niềm tin của người mua nhà suy giảm. Nếu quy định truy thu tiền sử dụng đất tạm tính được áp dụng, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải gánh thêm chi phí, đặc biệt là những dự án đã kéo dài nhiều năm do chậm trễ trong quá trình xác định giá đất - một vấn đề phần lớn xuất phát từ phía cơ quan nhà nước.

Về khả năng phục hồi của thị trường, quy định này có thể làm chậm tiến độ triển khai các dự án mới, khi các chủ đầu tư phải ưu tiên nguồn lực tài chính để xử lý các khoản truy thu thay vì đầu tư vào phát triển.

Điều này có thể kéo dài tình trạng khan hiếm nguồn cung, gây áp lực tăng giá nhà đất và làm giảm sức hấp dẫn của thị trường đối với cả người dân và nhà đầu tư.

Cản trở sự phát triển đô thị

Theo luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh bạch, Nghị định số 103/2024/NĐ-CP được ban hành nhằm cụ thể hóa Luật Đất đai 2024, với mục tiêu quản lý hiệu quả hơn các khoản thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tuy nhiên, nếu các quy định này không được thiết kế linh hoạt và hợp lý thì có thể trở thành rào cản cho phát triển đô thị.

Quy định truy thu thuế sử dụng đất nếu không được thiết kế linh hoạt và hợp lý có thể trở thành rào cản cho phát triển đô thị. (Ảnh minh họa: Minh Đức)

Cụ thể, việc xác định giá đất thường chậm trễ, kết hợp với cơ chế truy thu hồi tố, sẽ làm tăng chi phí và rủi ro cho các dự án phát triển đô thị. Các doanh nghiệp có thể ngần ngại đầu tư vào các dự án quy mô lớn, như khu đô thị mới hoặc tái định cư, do lo ngại về chi phí tài chính phát sinh.

“Điều này có thể làm chậm tiến độ đô thị hóa, đặc biệt ở các khu vực đang phát triển nhanh, nơi nhu cầu về nhà ở và hạ tầng rất cấp thiết”, ông Tuấn Anh nhận định.

Do đó, Giám đốc Công ty Luật Minh bạch cho rằng, Nhà nước cần rõ ràng, thống nhất và dự báo được trong việc tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để doanh nghiệp có thể xây dựng phương án tài chính ổn định và lâu dài.

Đồng thời, các chính sách nên hướng tới việc khuyến khích phát triển dự án, giải phóng nguồn cung, đặc biệt tại các đô thị lớn đang chịu áp lực về nhà ở như Hà Nội, TP.HCM.

“Nếu không, chúng ta sẽ rơi vào vòng luẩn quẩn chính sách bất ổn là doanh nghiệp không dám triển khai - thiếu cung - giá tăng - người dân càng khó tiếp cận nhà ở - mục tiêu phát triển đô thị bị đình trệ”, luật sư Tuấn Anh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng nếu chi phí đầu tư ban đầu của doanh nghiệp tăng lên, đẩy giá bất động sản tăng cao hơn nữa trong thời gian tới thì sự phát triển hạ tầng đô thị càng gặp khó vì doanh nghiệp không đủ nguồn lực để phát triển.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cũng cho rằng quy định này chưa thật sự phù hợp với thực tế và gây khó khăn cho doanh nghiệp. Do vậy, Bộ Tài chính cần điều chỉnh việc thu bổ sung tiền sử dụng đất đúng đối tượng.

“Tôi cho rằng cần điều chỉnh theo hướng quy định doanh nghiệp chỉ phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất khi đó là lỗi của doanh nghiệp, còn nếu là khách quan hoặc chưa xác định rõ nguyên nhân thì doanh nghiệp không phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung”, ông Lực nêu quan điểm.

Thành Lâm