Thủ đô Vienna (Áo): Hình mẫu đặc biệt nhất châu Âu về hệ thống nhà ở cho thuê

Các tòa chung cư tại Vienna. Ảnh: Leonhard Föger/Reuters

Tại thành phố gần 2 triệu dân này, khoảng 60% cư dân đang sống trong các căn hộ thuộc hệ thống nhà ở trợ cấp hoặc nhà ở phi lợi nhuận với mức thuê được kiểm soát trong dài hạn. Một căn hộ hai phòng ngủ gần trung tâm Vienna có thể chỉ có giá thuê khoảng 600 USD/tháng - mức gần như khó tưởng tượng tại nhiều đô thị lớn ở châu Âu hay Mỹ hiện nay.

Điều đặc biệt là mô hình này không chỉ dành cho người thu nhập thấp mà còn phục vụ cả tầng lớp trung lưu, người trẻ và các gia đình lao động. Trong bối cảnh giá bất động sản leo thang và khủng hoảng vô gia cư lan rộng ở nhiều nơi trên thế giới, Vienna ngày càng được xem như một “phòng thí nghiệm” về chính sách đô thị, nơi nhà ở được nhìn nhận như một hạ tầng xã hội thiết yếu thay vì đơn thuần là công cụ đầu cơ tài chính.

VIENNA VÀ TRIẾT LÝ “THÀNH PHỐ CHO MỌI NGƯỜI”

Trong hai năm qua, hàng loạt đoàn nghị sĩ, chuyên gia quy hoạch và nhà hoạt động xã hội từ bang California (Mỹ) đã tới Vienna để tìm hiểu mô hình nhà ở của thành phố này. Điều khiến họ kinh ngạc không chỉ là giá thuê thấp, mà còn là chất lượng sống trong các khu nhà ở xã hội.

Các dự án được thiết kế như những khu dân cư hiện đại với hồ bơi, phòng gym, sân chơi trẻ em, vườn cộng đồng, sân thượng rộng và hệ thống giao thông công cộng kết nối hiệu quả. Quan trọng hơn, nhà ở xã hội tại Vienna không bị “đóng khung” thành những khu nghèo tách biệt khỏi phần còn lại của thành phố. Các dự án được phân bổ rộng khắp, hòa trộn với khu dân cư thương mại và khu trung lưu.

“Thị trưởng Vienna thường nói rằng bạn không thể biết một người giàu hay nghèo chỉ bằng địa chỉ nơi họ sống,” Christian Shantl từ Sở Nhà ở Vienna cho biết.

Trong khi đó, tại California, chi phí nhà ở đã trở thành một trong những nguyên nhân chính dẫn tới khủng hoảng vô gia cư. Năm 2023, bang này ghi nhận hơn 180.000 người sống trên đường phố, tăng khoảng 40% trong vòng 5 năm.

Tại San Diego, giá bán trung bình của một căn nhà riêng đã lên gần 1 triệu USD. Nhiều người lao động phải dành hơn một nửa thu nhập chỉ để trả tiền thuê nhà. “Bạn cần kiếm khoảng 200.000 USD/năm mới có thể sống như tầng lớp trung lưu ở California,” Jennifer LeSar - CEO của Global Policy Leadership Academy - nhận xét sau chuyến nghiên cứu tại Vienna.

Điều khiến nhiều đại biểu Mỹ bất ngờ nhất là Vienna gần như không xem nhà ở xã hội là “giải pháp cứu trợ cho người nghèo”, mà coi đây là một phần của cấu trúc đô thị hiện đại. Người trẻ, nhân viên văn phòng, giáo viên, y tá hay các gia đình trung lưu đều có thể sống trong hệ thống nhà ở được trợ cấp.

Tại Vienna, người dân trung bình chỉ dành khoảng 27% thu nhập cho chi phí nhà ở, thấp hơn rất nhiều so với mức trên 50% ở nhiều đô thị Mỹ. Việc duy trì được chi phí sống hợp lý giúp thành phố giữ chân tầng lớp lao động và giảm áp lực phân hóa giàu nghèo.

100 NĂM KIÊN ĐỊNH VỚI CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI

Nền tảng của mô hình Vienna không phải là giải pháp ngắn hạn, mà là kết quả của hơn một thế kỷ chính sách nhất quán.

Sau Thế chiến thứ nhất, Vienna đối mặt làn sóng người tị nạn, thất nghiệp và vô gia cư khi Đế chế Habsburg sụp đổ. Chính quyền thành phố khi đó - được gọi là “Red Vienna” vì chịu ảnh hưởng mạnh của phong trào dân chủ xã hội - đã xác định nhà ở là quyền cơ bản của công dân. Từ đó, Vienna bắt đầu đánh thuế đặc biệt để xây dựng nhà ở công cộng. Hệ thống này tiếp tục được duy trì cho đến ngày nay.

Hiện thành phố áp dụng khoản thuế khoảng 1% trên tiền lương để tạo nguồn vốn thường xuyên cho phát triển nhà ở giá phải chăng. Mỗi năm, Vienna thu khoảng 250 triệu USD từ nguồn này, chưa kể doanh thu cho thuê nhà và hoàn trả các khoản vay. Nguồn vốn ổn định giúp thành phố có khả năng xây dựng khoảng 6.000-7.000 căn hộ trợ cấp mới mỗi năm.

Điều đặc biệt là phần lớn dự án không do doanh nghiệp bất động sản thuần túy triển khai, mà do các hiệp hội nhà ở phi lợi nhuận thực hiện. Những đơn vị này được vay vốn ưu đãi lãi suất thấp và tiếp cận quỹ đất do thành phố kiểm soát. Vienna cũng sở hữu một cơ chế đặc biệt mang tên Wohnfonds Wien - một tổ chức bán công chuyên mua và tích lũy quỹ đất cho phát triển đô thị dài hạn. Khi có nhu cầu, thành phố sẽ đấu thầu phát triển dự án trên các khu đất này theo tiêu chí xã hội và chất lượng sống, thay vì chỉ dựa vào giá bán cao nhất. Chính sách này giúp Vienna hạn chế đầu cơ đất đai và duy trì quyền kiểm soát đối với quá trình phát triển đô thị.

Một trong những khác biệt lớn nhất giữa Vienna và nhiều quốc gia khác nằm ở triết lý tiếp cận nhà ở. Tại Mỹ, phần lớn chính sách tập trung hỗ trợ người dân thông qua voucher thuê nhà hoặc trợ cấp tài chính. Điều này đồng nghĩa chính phủ hỗ trợ “cầu” nhiều hơn là “cung”.

Trong khi đó, Vienna tập trung trực tiếp vào xây dựng nguồn cung nhà ở quy mô lớn. “Vienna đơn giản là xây nhiều nhà hơn chúng ta,” Corey Smith từ Housing Action Coalition tại San Francisco nhận xét.

Việc duy trì nguồn cung dồi dào khiến giá thuê không bị đẩy lên quá cao ngay cả khi dân số tăng mạnh. Kể từ thập niên 1990, dân số Vienna đã tăng khoảng 25%, phần lớn nhờ làn sóng nhập cư từ Trung và Đông Âu sau khi "Bức màn sắt" sụp đổ.

Hiện, khoảng một nửa dân số Vienna là người nhập cư hoặc có cha mẹ sinh ra ở nước ngoài. Tuy nhiên, thành phố vẫn duy trì được sự ổn định xã hội tương đối cao so với nhiều đô thị châu Âu khác.

Theo nhiều chuyên gia, nguyên nhân quan trọng là Vienna coi nhà ở là công cụ tạo ổn định xã hội. Heidi Vonblum, Giám đốc quy hoạch San Diego, cho biết điều khiến bà ấn tượng nhất ở Vienna là cảm giác sạch sẽ, an toàn và ổn định. “Ở đây, nhà ở được xem là nền tảng hỗ trợ trẻ em và gia đình, chứ không đơn thuần là tài sản tài chính,” bà nói.

Khu nhà ở xã hội Rabenhof tại Vienna - một trong những tổ hợp “Gemeindebau” tiêu biểu của thời kỳ “Red Vienna”, với hơn 1.100 căn hộ cho thuê giá phải chăng dành cho người dân đô thị. Ảnh: Vienna Film Commission - Social Housing Rabenhof

Một trong những điều khiến nhiều chuyên gia quốc tế ngạc nhiên khi nghiên cứu Vienna là việc phần lớn cư dân thành phố không coi sở hữu nhà là mục tiêu sống bắt buộc.

Bên cạnh đó, chất lượng các khu nhà cho thuê tại Vienna tương đối đồng đều, từ thiết kế, không gian xanh cho tới khả năng tiếp cận trường học, giao thông công cộng và dịch vụ y tế. Điều này tạo ra khác biệt lớn với nhiều đô thị khác, nơi nhà cho thuê giá thấp thường đồng nghĩa với chất lượng sống thấp.

Các chuyên gia quy hoạch cho rằng chính sự ổn định này giúp Vienna duy trì cấu trúc xã hội cân bằng hơn, hạn chế tình trạng phân tầng không gian đô thị giữa người giàu và người nghèo. Trong nhiều thập kỷ, thành phố cũng tránh được áp lực đầu cơ quá mức vì bất động sản không hoàn toàn bị chi phối bởi logic lợi nhuận ngắn hạn.

CHÂU ÂU TÌM “LỜI GIẢI VIENNA” CHO KHỦNG HOẢNG NHÀ Ở

Một yếu tố khác khiến Vienna được xem là hình mẫu là khả năng kiểm soát thị trường đầu cơ.

Trong nhiều năm qua, hàng loạt thành phố châu Âu đối mặt tình trạng căn hộ bị biến thành tài sản đầu tư hoặc cho thuê du lịch ngắn hạn kiểu Airbnb, khiến nguồn cung cho cư dân địa phương sụt giảm mạnh.

Vienna đã sửa đổi luật xây dựng để ngăn các căn hộ trợ cấp bị đưa vào thị trường cho thuê du lịch ngắn hạn. Thành phố cũng áp dụng chính sách kiểm soát giá thuê trong hệ thống nhà ở công cộng nhằm tránh các cú sốc giá.

Khái niệm “housing for the common good” - tức “nhà ở phục vụ lợi ích chung” - đang ngày càng được nhắc tới nhiều trong các cuộc tranh luận chính sách tại châu Âu. Theo cách tiếp cận này, nhà ở không chỉ là hàng hóa thị trường mà còn là một loại hạ tầng xã hội giống trường học, bệnh viện hay giao thông công cộng.

Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) nhiều lần coi mô hình nhà ở phi lợi nhuận của Áo là hình mẫu cho các quốc gia khác. Không chỉ vậy, Vienna còn trở thành điểm đến học tập của các đoàn nghiên cứu từ khắp thế giới. Vienna cũng đã tổ chức cuộc họp cấp cao giữa các bên liên quan về nhà ở châu Âu năm 2024 nhằm thúc đẩy xây dựng một cơ chế quản trị nhà ở mới ở cấp EU. Tại cuộc họp, Cao ủy phụ trách các vấn đề xã hội của EU Nicolas Schmit khẳng định khủng hoảng nhà ở hiện đã trở thành vấn đề của toàn châu Âu và cần các giải pháp mang tính khu vực.

Một thư ngỏ gửi Nghị viện châu Âu, Ủy ban châu Âu và Hội đồng châu Âu đã được đưa ra, kêu gọi EU xem nhà ở xã hội và nhà ở giá phải chăng là ưu tiên chiến lược trong nhiệm kỳ mới. Các bên tham gia đề xuất thành lập cơ chế giám sát chính sách nhà ở ở cấp EU, xây dựng nhóm chuyên gia chuyên trách và sửa đổi quy định trợ cấp nhà nước để mở rộng khả năng đầu tư vào nhà ở xã hội.

Phó Chủ tịch Nghị viện châu Âu Evelyn Regner nhấn mạnh rằng “không có nơi nào phù hợp hơn Vienna” để đưa ra lời kêu gọi về quyền tiếp cận nhà ở giá phải chăng cho mọi công dân châu Âu.

Trong khi đó, Chủ tịch Housing Europe Bent Madsen cảnh báo rằng cuộc khủng hoảng nhà ở hiện nay không chỉ liên quan tới bất bình đẳng xã hội mà còn gắn với thách thức khí hậu và quá trình chuyển đổi xanh.

Nhiều chuyên gia cho rằng nếu không giải quyết được bài toán nhà ở, châu Âu sẽ đối mặt nguy cơ phân cực xã hội sâu sắc hơn, khi người trẻ và tầng lớp trung lưu ngày càng khó tiếp cận cuộc sống đô thị.

Dù được ca ngợi rộng rãi, mô hình Vienna không phải không có thách thức. Việc duy trì nguồn ngân sách lớn cho nhà ở đòi hỏi cam kết chính trị kéo dài hàng thập kỷ. Thành phố cũng phải kiểm soát chặt quy hoạch đô thị, quỹ đất và hệ thống tài chính nhà ở.

Ngoài ra, Vienna có mật độ đô thị cao và hệ thống giao thông công cộng phát triển - điều khác biệt đáng kể so với nhiều thành phố Mỹ phụ thuộc vào ô tô cá nhân và mô hình nhà ở ngoại ô.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng bài học lớn nhất từ Vienna không nằm ở việc sao chép nguyên mẫu, mà ở cách thành phố định nghĩa lại vai trò của nhà ở trong xã hội hiện đại.

Trong bối cảnh bất bình đẳng đô thị ngày càng gia tăng trên toàn cầu, Vienna cho thấy một thành phố vẫn có thể duy trì khả năng tiếp cận nhà ở cho số đông nếu xem đó là ưu tiên phát triển dài hạn thay vì để hoàn toàn cho thị trường quyết định.

Và có lẽ điều khiến mô hình Vienna trở nên đặc biệt nhất không chỉ nằm ở những căn hộ có giá thuê phải chăng, mà ở cảm giác ổn định mà thành phố này mang lại: nơi người dân bình thường vẫn có thể sống gần trung tâm, nuôi dạy con cái, gắn bó lâu dài với cộng đồng và tin rằng họ chưa bị bỏ lại phía sau trong quá trình phát triển đô thị hiện đại.