Thu hồi đất và xử lý chênh lệch địa tô thế nào?

Đất đai là tài sản lớn nhất của quốc gia. Và để tài sản ấy thúc đẩy phát triển thì theo các nhà khoa học, chuyên gia…, cần phải xử lý được câu chuyện chênh lệch địa tô và giá đất. Rất nhiều vấn đề đang được đặt ra từ thực tế qua chuyện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Các chuyên gia cho rằng vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân do Nhà nước đầu tư hạ tầng tiềm ẩn nhiều bất công xã hội. Ảnh: HOÀNG GIANG

Chủ của tài sản hợp pháp và quyết định hành chính

GS Lê Hồng Hạnh lúc tham gia hội thảo về hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai ở ĐH Luật Hà Nội nói: “Mỗi lần thảo luận về Luật Đất đai thì tôi lại có cảm xúc… bi quan”.

GS nói tiếp: “Từ Luật Đất đai 1993 đến giờ có bốn luật rồi, càng sửa tình trạng vi phạm, tranh chấp đất đai lại càng trầm trọng hơn. Trước đây, hiếm có một chủ tịch xã nào bị truy tố vì đất đai nhưng bây giờ có những vi phạm rất đáng suy ngẫm. Vấn đề đặt ra là pháp luật bảo vệ thị trường đất đai, quyền lợi của người dân thế nào”.

Theo ông, càng về sau này quyền lực hành chính càng chi phối rộng đối với đất đai và nếu không có giới hạn thì khó giải quyết vấn đề.

GS Hạnh nói ông không phải là luật sư nhưng là tổng biên tập một tạp chí nên thỉnh thoảng ông hay nhận được đơn thư của người dân gửi đến. Rất nhiều đơn thư là về tình trạng thu hồi đất và những hệ quả sau đó.

Ông kể có một trường hợp, đơn thư nói họ có một mảnh đất ở rìa làng, rộng 300 m2. Khi địa phương xây cầu thì thu hồi của họ 200 m2, bồi thường 20.000 đồng/m2. Còn lại 100 m2 thì cấp sổ đỏ nhưng không nói rõ đó là đất gì. Đất khu vực đó tăng giá lên nhanh chóng. Đến lúc họ đem sổ đỏ đi điều chỉnh để làm nhà ở thì chính quyền nói rằng lúc trước đã thu hồi 200 m2 đất ở rồi, 100 m2 còn lại là đất vườn. Giờ nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở thì đóng thêm 200 triệu đồng.

“Cách ứng xử như vậy có được không?” - GS Hạnh đặt vấn đề.

Đó là về mặt thực tế, còn về mặt lý luận, PGS-TS Phạm Hữu Nghị, nguyên nghiên cứu viên cao cấp Viện Nhà nước và Pháp luật, cho rằng có thể đây là vấn đề của “sở hữu toàn dân về đất đai” trong điều kiện kinh tế thị trường. Ở đó, Nhà nước quy định đất đai là tài sản, là quyền tài sản của người có đất và Nhà nước cấp giấy chứng nhận. Ấy thế mà Nhà nước lại có thể ra quyết định thu hồi đất của chủ thể đó.

“Chủ thể đang sử dụng hợp pháp một diện tích đất cụ thể, tức là đang là chủ của một tài sản hợp pháp mà lại bị thu hồi bằng một quyết định hành chính” - ông Nghị nói.

Luật Đất đai 2003, 2013 quy định rất hay điều tiết chênh lệch địa tô, đó là “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”.

Bồi thường và chênh lệch địa tô

TS Nghị cũng đặt vấn đề về bồi thường khi thu hồi đất. Ông nói: “Ở góc độ pháp lý, ta thấy có cái gì đó không ổn”.

Theo ông Nghị, trách nhiệm bồi thường trong quan hệ dân sự, thương mại chỉ phát sinh khi có hành vi vi phạm pháp luật, hợp đồng, có thiệt hại phát sinh, có lỗi của chủ thể vi phạm và có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm và thiệt hại phát sinh. Và nếu như vậy thì căn cứ để “bồi thường” khi thu hồi đất không hội đủ bốn yếu tố.

“Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất là hành vi hợp pháp, chính đáng (trừ một số ít quyết định thu hồi đất có sai phạm). Và tất nhiên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không có lỗi gì khi ra một quyết định hợp pháp và chính đáng” - TS Nghị nói.

Ông cho rằng chỉ có mối quan hệ nhân quả giữa “hành vi hợp pháp và thiệt hại phát sinh”. Vì thế, ông đề nghị cân nhắc lại thuật ngữ “bồi thường” vì không ai bồi thường “khi không có vi phạm pháp luật, vi phạm hợp đồng và không có lỗi”.

Dù vậy thì việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, nhất là chuyển đổi mục đích sử dụng đất vẫn diễn ra hằng ngày, bao năm nay. Chênh lệch địa tô là điều tất yếu. Nhưng vấn đề điều tiết chênh lệch địa tô này thế nào cũng được các nhà khoa học phân tích.

PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, ĐH Luật Hà Nội, cho rằng Luật Đất đai 2003, 2013 quy định rất hay điều tiết chênh lệch địa tô nhưng “chỉ buồn là quy định đó chỉ có trên giấy”. Quy định đó có nội dung là “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”.

“Tôi lấy “con đường đẹp nhất Việt Nam” là con đường Nguyễn Chí Thanh (Hà Nội) làm ví dụ. Có tòa nhà ở đó bán 80-120 triệu đồng/m2. Vậy giá đó phải bóc tách ra được. Sở dĩ giá nhà ở đó cao như vậy là vì nó nằm ở vị trí vàng. Bên Mỹ người ta nói về bất động sản là “vị trí, vị trí và vị trí”” - ông Tuyến nói.

Đề cập đến khu đất Giảng Võ (Hà Nội) xong, ông Tuyến đặt vấn đề: “Các nhà đầu tư có xây dựng những con đường đó không? Không! Cái đó là Nhà nước xây dựng. Vậy thì bóc tách phần vị trí vàng, đầu tư hạ tầng của Nhà nước ra và phần nhà đầu tư bỏ vào giá trị là bao nhiêu chứ!”.

PGS Tuyến cũng đặt vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân do Nhà nước đầu tư hạ tầng và ông cho rằng việc này tiềm ẩn nhiều bất công xã hội.

“Nhà nước tốn rất nhiều tiền đầu tư từ chỗ Kim Liên ra Voi Phục (Cầu Giấy, Hà Nội), tự nhiên ông trong ngõ ra mặt tiền. Mà mặt tiền là “tiền mặt”. Giá đất rất cao tự nhiên ông được hưởng. Và chẳng có ai đánh thuế phần chênh lệch này vì giá trị tăng lên của đất đai những khu vực đó là Nhà nước đầu tư mà sinh ra” - ông Tuyến phân tích.•

Sửa luật để tránh nguồn lực thất thoát

Từ câu chuyện chênh lệch địa tô, chúng ta phải soi đến “sở hữu đất đai toàn dân” để có cách giải quyết vấn đề. Tuy chúng ta nói “sở hữu toàn dân về đất đai” nhưng rất buồn là toàn dân lại không được hưởng những lợi ích từ chế độ sở hữu đó. Chẳng những vậy, từ đó nó dẫn đến lợi ích nhóm, dẫn đến tham nhũng, tiêu cực đất đai.

Vấn đề là tại sao người ta đi mua thu gom đất nông nghiệp rồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp? Vì nó tạo ra chênh lệch địa tô. Pháp luật chúng ta không giải quyết được chuyện đó. Quy định trong luật rất hay nhưng không có cơ chế thực hiện nó và vì vậy mà nguồn lực bị mất.

PGS NGUYỄN QUANG TUYẾN

CHÂN LUẬN