Thu nhập 'đuổi không kịp' giá nhà, người trẻ cần dùng đòn bẩy tài chính thông minh

Cơ hội an cư tại "siêu đô thị" cho người trẻ ngày càng khó?

Trong những năm qua, thị trường bất động sản cả nước nói chung và tại khu vực phía Nam nói riêng liên tục tăng trưởng, giá nhà ở khu vực nội đô phát triển "nóng".

Đặc biệt, tại khu vực Tp.HCM giá nhà, trong đó phân khúc căn hộ đã chạm mốc trên 40 - 80 triệu đồng/m2, nguồn cung căn hộ chủ yếu cao cấp (giá trên 5 tỷ đồng/căn hộ). Việc này khiến "giấc mơ" sở hữu nhà ngày càng khó hơn.

Ông Chử Văn Hải (bên phải), Trưởng phòng Quản lý, phát triển nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng.

Phát biểu tại hội thảo "Tp.HCM mở rộng – Cơ hội an cư cho người trẻ" tổ chức ngày 12/9, ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Quản lý, phát triển nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng nhận định: "Tp.HCM là trung tâm kinh tế – tài chính năng động bậc nhất cả nước, nơi thu hút hàng triệu lao động trẻ mỗi năm. Tuy nhiên, áp lực về nhà ở, đặc biệt với nhóm tuổi từ 24 – 35, vẫn là thách thức lớn".

Theo ông Hải, thực trạng hiện nay, giá nhà tại đô thị hiện quá cao tương quan với mức thu nhập trung bình. Đa số người trẻ khởi nghiệp với mức lương khởi điểm không cao, phải sau 5 – 10 năm đi làm mới tích lũy được một khoản đáng kể. Tuy nhiên, giá bất động sản trong cùng thời gian thường tăng nhanh hơn tốc độ tích lũy, khiến số tiền tiết kiệm luôn "đuổi không kịp" giá nhà.

Chính vì vậy, nhà ở cho người trẻ là một bài toán vừa cấp bách trước mắt, vừa chiến lược lâu dài đối với sự phát triển của Tp.HCM.

TS Vũ Đình Ánh (chuyên gia kinh tế) nhận định, Tp.HCM vốn đã là siêu đô thị với 10 - 15 triệu dân, nay sau mở rộng, lại có thêm Bình Dương – địa phương có thu nhập bình quân đầu người cao nhất cả nước và Bà Rịa - Vũng Tàu. Cơ hội về quỹ đất, quỹ nhà ở rất rộng mở, song thách thức cũng không hề nhỏ.

Theo ông Ánh, Tp.HCM hiện đã và đang hướng tới trung tâm tài chính, kinh tế vượt bật nhất khu vực. Cơ hội việc làm, sinh sống cho người dân người trẻ ngày càng lớn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chú trọng hơn đến phân khúc nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp, "nhà vừa túi tiền".

Ông Ánh cho rằng, người trẻ có thể tự tích lũy khoảng 20% giá trị căn nhà, phần còn lại ngân hàng sẵn sàng cho vay. Đó vừa là cơ hội, vừa là thách thức.

Ở góc nhìn quản lý nhà nước, ông Chữ Văn Hải cho rằng: "Thực trạng chung ở các đô thị Việt Nam, khoảng cách giữa thu nhập của người trẻ và giá nhà rất rõ rệt.

Theo báo cáo nghiên cứu của Viện Kinh tế Xây dựng, Bộ Xây dựng, tháng 8/2025, tại khu vực Tp.HCM sau sáp nhập, phần lớn có giá cao trên 50 triệu đồng/m2, nhà chung cư… trung bình khoảng 70m2 tương đương khoảng 2,5 - 4 tỷ đồng".

Cơ hội mua nhà cho người trẻ ngày càng khó khi giá nhà tại "siêu đô thị" ngày càng cao.

"Nhìn chung, việc tiếp cận nhà đối với người trẻ ngày càng khó. Để "giải bài toán" trên, Chính phủ hiện nay đang tập trung quyết tâm hoàn thành đề án 1 triệu nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, chỉ đạo ngân hàng nhà nước, triển khai gói tín dụng cho người trẻ dưới 35 tuổi. Người có thu nhập thấp để vay mua NOXH, cải tạo nhà thông qua ngân hàng chính sách xã hội, góp sức thêm cho người có thu nhập thấp.

Khó khăn lớn nhất hiện nay vẫn là nguồn cung, Bộ Xây dựng vẫn đang triển khai quyết liệt, hoàn thành chỉ tiêu mà Thủ tướng Chính phủ giao, song song các cơ chế chính sách, loại hình nhà ở thương mại", ông Hải nói.

"Bẫy" tài chính và những điều người trẻ cần lưu ý

Có thể thấy, 2 năm trở lại đây việc giá nhà liên tục tăng khiến việc sở hữu nhà ở đối với nhiều người sống ở thành phố lớn như Tp.HCM, Hà Nội ngày càng khó khăn và thấp hơn so với mức trung bình của cả nước.

Những số liệu này cho thấy, an cư lạc nghiệp là mơ ước đã đi vào tiềm thức của người dân Việt Nam, đặc biệt là ở những thành phố lớn như Tp..HCM và Hà Nội. Và như đã nêu trên, giá nhà đất tăng quá cao đã cản bước ước mơ chính đáng này. Với những người ở tuổi "dở dang", hiện thực hóa kế hoạch sở hữu nhà đô thị đang trở thành thách thức lớn.

Chia sẻ tại Hội thảo "Tp.HCM mở rộng – Cơ hội an cư cho người trẻ" chị Thúy Hạnh cho rằng, bản thân có thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng, tuy nhiên nếu mua căn nhà gần 3 tỷ đồng, vay mua nhà cho người dưới 35 tuổi (gói vay 2 tỷ đồng) nhưng phải trả lãi gốc gần 20 triệu đồng/tháng. Chị Hạnh lo sẽ không "giữ sức" được cho quá trình trả nợ ngân hàng và sinh hoạt phí.

Bà Trần Thị Ngọc Liên, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước khu vực II.

Về vấn đề vay mua nhà cho người trẻ, người có nhu cầu ở thực, bà Trần Thị Ngọc Liên, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước khu vực II cho rằng "Người trẻ, hay bất kỳ ai vay mua nhà thường lo ngại áp lực lãi suất. Tuy nhiên, để hỗ trợ được người dân, người trẻ mua nhà, hiện nay Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước có nhiều gói tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư, xây dựng nhà ở đáp ứng nhu cầu cho đối tượng ở thực.

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu nghiên cứu sản phẩm, phù họp với gói tín dụng, thời gian vay dài, đối tượng có nhu cầu sẽ tiếp cận được gói tín dụng.

Trong gói 2.000 tỷ, triển khai cho bạn trẻ dưới 35 tuổi mua NOHX, yêu cầu các Ngân hàng thương mại cho vay NOXH, cải tạo, nhà ở công nhân. Đơn cử, lãi suất NOXH, trong vòng 5 năm đầu lãi suất vay giảm khoảng 2% so với BIG4, giảm tiếp 1,5 trong 10 năm sau. Ngoài ra có các gói sản phẩm khuyến mãi về tín dụng cho bạn trẻ khi đáp ứng các điều kiện vay.

Theo bà Liên, "bài toán" hiện nay đối với các người trẻ, khi sử dụng "đòn bẩy" tài chính cần lưu ý hàng loạt các yếu tố quan trọng đơn cử như cân đối thu nhập, chi phí, tìm hiểu các gói tín dụng, các thông tin về gói tín dụng phù hợp, giảm áp lực chi phí lãi suất trong thời gian dài. Đặc biệt, phải có kế hoạch thu chi trả nợ có lộ trình, điều này sẽ được các nhân viên ngân hàng tư vấn.

Nói về việc tránh "bẫy" tài chính cho người trẻ vay mua nhà, ông Linh cho rằng: "Nguyên tắc vay an toàn là tỉ lệ trả gốc và lãi không vượt quá 40-50% thu nhập, đồng thời duy trì kỷ luật chi tiêu: thu nhập trừ tiết kiệm trước, phần còn lại mới dành cho chi phí hàng tháng.

Theo nhận định của các chuyên gia, người trẻ, người có thu nhập thấp hiện nay cần phải cân đối nguồn thu tài chính, hoạch định kế hoạch trả nợ nếu sử dụng “đòn bẩy” từ ngân hàng.

Vốn tự có thường khoảng 30% giá trị căn nhà, song để an toàn nên đạt 50%, các bạn trẻ cần chuẩn bị quỹ dự phòng tương đương 6 tháng trả gốc và lãi. Người trẻ cũng nên chọn phân khúc bất động sản phù hợp với khả năng, ưu tiên vay lãi suất cố định càng dài càng tốt, thời hạn tối đa khoảng 35 năm.

Nếu được 50 năm thì càng thuận lợi, nhưng cần có lộ trình trả sớm và ngân hàng nên giảm phí phạt trả nợ trước hạn, để người trẻ sớm thực hiện giấc mơ an cư", ông Linh nhấn mạnh.

Ông Huỳnh Trung Minh, đại diện Ngân hàng HD Bank cũng cho rằng: "Thu nhập 20 triệu đồng/tháng của các bạn trẻ quá khó để mua nhà. Nhưng với thời điểm hiện tại, nếu thu nhập 20 triệu/tháng thì hoàn toàn có thể mua nhà vì có đòn bẩy tài chính thông minh.

"Nếu cần 3 tỷ đồng để mua căn nhà thì tôi sẽ vay 3,5 tỷ đồng. Trong đó, số tiền 500 triệu đồng để phòng ngừa các trường hợp ốm đau, hoặc dự phòng trả nợ trong 6 tháng nếu thu nhập có biến động. Xuất phát điểm có thể chưa cao nên các bạn trẻ cần có giải pháp để nâng cao. Nếu biết cách dùng đòn bẩy tài chính thông minh sẽ không bao giờ phải "cày" quần quật để trả nợ, không bóp hẹp khao khát vươn lên", ông Minh nói.

Theo các chuyên gia, người trẻ, người có thu nhập thấp hiện nay cần phải cân đối nguồn thu tài chính, hoạch định kế hoạch trả nợ nếu sử dụng "đòn bẩy" từ ngân hàng.

Phùng Sơn