Thu tiền sử dụng đất tăng đột biến: Chuyên gia nói gì?

Chuyên gia Đỗ Thiên Anh Tuấn - Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright. Ảnh: ST

Thưa ông, trong 6 tháng đầu năm 2025, thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đạt hơn 243.600 tỷ đồng, tăng hơn 2,6 lần so với cùng kỳ. Ông có thể cho biết đâu là nguyên nhân củamức tăng đột biến này?

Con số tăng trưởng đột biến này có tương quan chặt chẽ với sự tăng giá mạnh trên thị trường nhà đất trong thời gian qua. Thị trường bất động sản đã có sự phục hồi rõ nét từ cuối năm 2024 sang 2025, đặc biệt ở các phân khúc đất nền, khu đô thị mới, các căn hộ chung cư và cả bất động sản công nghiệp.

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài do tín dụng siết chặt và pháp lý đình trệ, hàng loạt chính sách tháo gỡ đã bắt đầu phát huy hiệu quả. Việc đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án, hoàn thiện quy hoạch và cải thiện tính minh bạch trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã giúp các giao dịch diễn ra thuận lợi hơn, qua đó tạo ra dòng thu lớn cho ngân sách từ tiền sử dụng đất.

Một nguyên nhân quan trọng khác là các địa phương đã tăng tốc tổ chức đấu giá đất, đặc biệt tại những khu vực có giá trị kinh tế cao như vành đai đô thị, khu công nghiệp hoặc các vùng có hạ tầng mới hoàn thiện. Bên cạnh đó, sự chủ động hơn từ chính quyền địa phương cũng đã thúc đẩy việc đẩy mạnh đấu giá và giao đất trong thời gian ngắn.

Ngoài ra, tác động của Luật Đất đai mới (có hiệu lực từ năm 2024) và bảng giá đất điều chỉnh theo hướng tiệm cận giá thị trường cũng đã làm cho mức thu từ tiền sử dụng đất tăng lên một cách đáng kể. Nhiều người dân và doanh nghiệp phản ánh rằng chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã tăng rất mạnh, có khi vượt cả giá trị thị trường. Điều này cũng góp phần giải thích vì sao ngân sách lại thu được con số lớn như vậy trong nửa đầu năm.

Bên cạnh đó, một phần nguyên nhân nữa là giải ngân đầu tư công tăng tốc, đặc biệt ở các dự án hạ tầng lớn như đường vành đai, sân bay, cao tốc… Những dự án này thường tạo ra hiệu ứng kích hoạt giá đất ở các khu vực lân cận. Khi giá trị đất tăng lên, các địa phương tận dụng thời điểm này để đưa quỹ đất ra đấu giá hoặc giao đất cho nhà đầu tư triển khai dự án, qua đó tăng thu ngân sách.

Một yếu tố nữa là tâm lý chạy trước của nhà đầu tư và người dân. Trước những thay đổi lớn về thể chế và bảng giá đất, nhiều doanh nghiệp tranh thủ hoàn thiện hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất sớm để tránh rủi ro từ việc giá đất tiếp tục tăng hoặc chính sách siết lại. Đây cũng là lý do khiến thu tiền sử dụng đất đạt gần 96% dự toán cả năm chỉ sau 6 tháng.

Ngoài ra, cũng không thể “bỏ qua” tác động từ cải cách thủ tục hành chính và số hóa quy trình đất đai. Việc ứng dụng công nghệ trong định giá, tính tiền sử dụng đất và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ đã giúp tăng hiệu quả thu ngân sách. Những năm trước, nhiều khoản thu bị kẹt do vướng thủ tục, chậm xác định nghĩa vụ tài chính nhưng năm nay, với hệ thống dữ liệu đất đai được kết nối và cải tiến, việc thu nộp diễn ra thuận lợi hơn rất nhiều.

Cuối cùng, yếu tố tâm lý đầu cơ và kỳ vọng về giá đất tăng, đặc biệt sau khi khung pháp lý mới được ban hành tạo ra niềm tin rằng đất đai sẽ khan hiếm và có giá trị cao hơn. Đặc biệt, việc sáp nhập tỉnh cũng vô tình là một tác nhân gián tiếp gắn với yếu tố kỳ vọng và đầu cơ. Người dân kỳ vọng về hạ tầng phát triển sau sáp nhập khiến thị trường bất động sản ở các khu vực trung tâm hành chính mới, vùng giáp ranh trở nên sôi động.

Ảnh minh họa

Theo ông, việc ngân sách phụ thuộc vào khoản thu mang tính chất một lần như tiền sử dụng đất liệu có tiềm ẩn rủi ro gì về ổn định ngân sách trong trung và dài hạn?

Thứ nhất, đây là khoản thu phụ thuộc lớn vào biến động của thị trường bất động sản vốn rất nhạy cảm với lãi suất, tín dụng và kỳ vọng đầu tư. Khi thị trường sôi động, thu tăng mạnh; nhưng khi thị trường chững lại, như giai đoạn 2022-2023, ngân sách lập tức gặp khó khăn, nhất là ở các địa phương quá lệ thuộc vào nguồn thu từ đất.

Thêm vào đó, vì đây là nguồn thu không tái tạo nên không thể tạo dòng tiền ổn định lâu dài. Điều này khiến nhiều địa phương từng “sống khỏe” nhờ đất rơi vào thế bị động khi thị trường đảo chiều, dẫn đến hụt thu, nợ đọng đầu tư công và mất cân đối chi thường xuyên.

Ngoài ra, việc chạy theo thu tiền sử dụng đất có thể đẩy các địa phương vào thế bán đất lấy tiền, đẩy giá đất lên cao thông qua đấu giá, gây méo mó thị trường, làm tăng chi phí đầu tư và kìm hãm sản xuất.

Điều này có thể bóp nghẹt sức cạnh tranh của nền kinh tế, làm suy giảm sức hút đầu tư vào các ngành sản xuất và dịch vụ có giá trị gia tăng. Thậm chí, nó còn có thể khơi nguồn cho các hành vi đầu cơ, thao túng đấu giá, hoặc bỏ cọc sau khi trúng thầu gây thất thoát ngân sách và mất niềm tin vào sự minh bạch của thị trường.

Không chỉ rủi ro tài khóa, nguồn thu lớn từ đất cũng có thể làm méo mó định hướng chi tiêu công. Khi có sẵn tiền từ đất, một số địa phương dễ sa vào đầu tư thiếu chọn lọc, ví dụ như quảng trường, tượng đài, trụ sở thay vì tập trung vào giáo dục, y tế, hạ tầng hay chuyển đổi số. Nguồn lực tài chính dư dả nhưng thiếu định hướng dài hạn có thể khiến đầu tư trở nên hình thức, không tạo ra năng lực sản xuất thực sự cho nền kinh tế.

Điều đáng lo ngại, sự phụ thuộc vào nguồn thu từ đất có thể làm suy yếu động lực cải cách. Thay vì phát triển công nghiệp, thương mại hay dịch vụ, một số địa phương sẽ “ngủ quên” nhờ đã có nguồn thu từ đất, chờ vào tài nguyên đất sẵn có để duy trì nguồn thu. Điều này sẽ khiến nền kinh tế địa phương thiếu sức đề kháng khi chu kỳ đất đai kết thúc hoặc thị trường gặp cú sốc.

Cuối cùng, cũng không thể bỏ qua rủi ro xã hội. Khi giá trị đất chủ yếu đến từ quy hoạch và đầu tư công, việc cá nhân hóa lợi ích từ đất mà không có cơ chế điều tiết hợp lý sẽ làm gia tăng bất bình đẳng, khuyến khích tâm lý đầu cơ và làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo. Nếu Nhà nước không kịp thời điều chỉnh chính sách phân phối lại lợi ích từ đất đai một cách công bằng, nguy cơ gia tăng bất bình đẳng xã hội là điều khó tránh khỏi.

Ảnh minh họa

Trước thực tế thu từ tiền sử dụng đất tăng vọt trong khi các sắc thu khác tăng chậm, ông suy nghĩ như thế nào về cơ cấu lại nguồn thu ngân sách để bảo đảm ổn định và bền vững hơn?

Đúng là với mức thu từ tiền sử dụng đất tăng đột biến trong thời gian qua, nguồn thu từ đất đai đang giữ vai trò đáng kể trong ngân sách.

Tuy nhiên, như đã nói, đây là khoản thu có tính chất không bền vững, mang tính chất một lần và không thể tăng mãi theo thời gian. Đất đai là tài nguyên hữu hạn, trong khi sức tăng giá trị đất không thể duy trì mãi nếu không gắn liền với năng lực sản xuất thực, với hạ tầng và quy hoạch chất lượng.

Chính vì vậy, đã đến lúc Việt Nam cần cơ cấu lại hệ thống thu ngân sách theo hướng hiện đại, bền vững và công bằng hơn. Trọng tâm của cải cách này là từng bước giảm tỷ trọng thuế gián thu, như thuế giá trị gia tăng và tăng tỷ trọng thuế trực thu, nhất là thuế thu nhập và thuế tài sản. Đây là xu hướng phổ biến ở các nền tài chính hiện đại, nhằm bảo đảm công bằng xã hội, theo nguyên tắc người hưởng nhiều lợi ích hơn từ nền kinh tế thì phải đóng góp nhiều hơn.

Cùng với đó, Việt Nam cần đẩy mạnh cải cách hệ thống thuế theo hướng khuyến khích phát triển xanh, ứng dụng công nghệ và đổi mới sáng tạo.

Ví dụ, có thể điều chỉnh thuế suất ưu đãi theo mức độ phát thải carbon, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào năng lượng tái tạo, kinh tế tuần hoàn, hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo, doanh nghiệp công nghệ cao.

Chính sách thuế không chỉ là công cụ thu ngân sách mà còn là cơ chế định hướng chuyển đổi mô hình tăng trưởng kinh tế dài hạn của Việt Nam.

Ảnh minh họa

Trong trường hợp thu ngân sách vượt dự toán, việc phân bổ nguồn tăng thu cần được thực hiện theo nguyên tắc nào để vừa bảo đảm kỷ luật tài khóa, vừa đáp ứng các nhu cầu chi thiết yếu, thưa ông?

Tôi nghĩ việc phân bổ nguồn thu vượt dự toán cần được xem xét một cách toàn diện, có kỷ luật và theo định hướng dài hạn.

Trước hết, cần đảm bảo nguyên tắc nguồn thu vượt dự toán không nên được dùng để mở rộng chi thường xuyên. Tiền sử dụng đất là khoản thu không ổn định, không tái tạo và mang tính chất một lần. Do đó, nếu sử dụng cho những khoản chi thường xuyên, ngân sách sẽ bị đẩy vào tình trạng rủi ro mất cân đối trong các năm sau khi nguồn thu này không còn duy trì được. Đây là nguyên tắc căn bản của kỷ luật tài khóa và là bài học mà nhiều quốc gia đang phát triển đã từng phải trả giá.

Về hướng phân bổ, trước tiên, phần lớn nguồn thu vượt nên được ưu tiên cho chi đầu tư phát triển, đặc biệt là các dự án trọng điểm đã được phê duyệt nhưng thiếu vốn, hoặc các dự án có tính lan tỏa cao như hạ tầng giao thông, y tế cơ sở, giáo dục, chuyển đổi số, thích ứng biến đổi khí hậu. Những khoản chi đầu tư này sẽ giúp nâng cao chất lượng tăng trưởng mà không làm phình to gánh nặng ngân sách về sau. Đây cũng là cách biến nguồn thu từ đất trở lại phục vụ cho lợi ích cộng đồng một cách thiết thực và hiệu quả.

Thứ hai,cần trích một phần nguồn tăng thu để xử lý nghĩa vụ tài chính tồn đọng nếu có, chẳng hạn như trả nợ đầu tư công, thanh toán nợ đọng xây dựng cơ bản, giảm nghĩa vụ vay nợ ngắn hạn. Việc này không chỉ cải thiện sức khỏe tài khóa mà còn giúp tăng niềm tin của thị trường và các nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang đặt mục tiêu nâng cao xếp hạng tín nhiệm quốc gia.

Thứ ba,cần cân nhắc trích lập bổ sung Quỹ dự phòng tài chính. Trong bối cảnh rủi ro vĩ mô ngày càng phức tạp, từ biến động bất động sản, lãi suất toàn cầu đến thiên tai, dịch bệnh… việc tăng vùng đệm tài khóa là rất quan trọng để đảm bảo ngân sách vẫn vận hành linh hoạt, chủ động khi nguồn thu sụt giảm đột ngột trong tương lai. Đây cũng là thực hành tốt theo khuyến nghị của IMF (Quỹ Tiền tệ Quốc tế), WB (Ngân hàng thế giới) và AMRO (Văn phòng Nghiên cứu Kinh tế Vĩ mô ASEAN+3).

Bên cạnh đó, cũng cần đặc biệt lưu ý đến yếu tố minh bạch và hiệu quả. Việc sử dụng nguồn thu vượt phải được công khai, có kế hoạch rõ ràng, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và được giám sát độc lập. Không thể để xảy ra tình trạng chi tùy tiện chỉ vì đang có nguồn thu lớn trong tay. Một đồng ngân sách chi ra từ nguồn thu từ đất phải mang lại lợi ích thực chất cho người dân, chứ không thể phục vụ cho các dự án hình thức, dàn trải hay thiếu hiệu quả.

Về dài hạn, Việt Nam nên thể chế hóa nguyên tắc tài khóa vàng (golden rule), tức chỉ dùng thu vượt và vay nợ cho đầu tư phát triển, tuyệt đối không dùng để chi thường xuyên. Đồng thời, cần thiết kế cơ chế phân bổ linh hoạt nhưng có kỷ luật, gắn trách nhiệm giải trình với quyền chủ động của địa phương, phù hợp với lộ trình phân cấp tài khóa đang được đẩy mạnh.

Ảnh minh họa

Từ góc nhìn dài hạn, ông có đề xuất gì về việc cải cách chính sách thu từ đất để vừa bảo đảm công bằng, vừa phù hợp với thông lệ quốc tế, đặc biệt về thuế tài sản và điều tiết địa tô?

Như chúng ta biết, cơ chế thu ngân sách từ đất chủ yếu vẫn dựa vào các khoản “thu tiền” có tính chất hành chính như tiền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng, hay tiền thuê đất trả trước một lần. Đây là các khoản thu mang tính sự vụ, thiếu ổn định và đặc biệt không tuân thủ nguyên tắc thuế khóa.

Cơ chế này vừa gây khó khăn dự báo thu ngân sách, vừa tạo gánh nặng không hợp lý cho người dân, làm méo mó hành vi sử dụng đất và dễ phát sinh cơ chế xin - cho.

Thay vào đó, tôi kiến nghị cần từng bước loại bỏ các khoản có tên “thu tiền” và thay bằng một hệ thống thuế tài sản thường niên, thiết kế bài bản theo các nguyên tắc thuế khóa, đó là công bằng, hiệu quả, minh bạch và dễ thực thi.

Cụ thể, thuế tài sản nên được thiết kế theo biểu lũy tiến, tức người sở hữu càng nhiều bất động sản, hoặc sở hữu nhà đất có giá trị càng cao thì mức thuế suất càng tăng. Điều này không chỉ nhằm tăng thu mà quan trọng hơn là để điều tiết phần thu nhập tăng thêm từ đất đai - một dạng thu nhập thụ động nhưng lại đang không bị đánh thuế tương xứng như các loại thu nhập từ lao động hay sản xuất - kinh doanh.

Nhiều người thường tranh luận rằng đánh thuế tài sản sẽ không làm giảm giá bất động sản, do đó không giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Lập luận này mang tính chất đánh lạc hướng chính sách, bởi giảm giá bất động sản không phải là chức năng chính của thuế.

Cùng với thuế tài sản, Việt Nam cũng nên quyết đoán áp dụng thuế thu nhập lũy tiến từ chuyển nhượng bất động sản nhằm điều tiết thu nhập, vừa điều tiết hành vi có tính chất đầu cơ.

Tuy nhiên, thuế suất ban đầu không cần phải quá cao như đề xuất hiện nay mà chỉ cần ở mức cơ bản để người dân bắt đầu làm quen, thích ứng và chấp nhận. Đây là cách tiếp cận công bằng, phản ánh đúng bản chất thu nhập đầu tư và cũng góp phần hạn chế đầu cơ, lướt sóng trong ngắn hạn vốn là một trong những nguyên nhân khiến thị trường tăng giá ảo, gây bất ổn cả về kinh tế lẫn xã hội.

Cuối cùng, cải cách thuế từ đất cũng cần gắn với phân bổ lại địa tô một cách công bằng. Phần chênh lệch giá trị đất do quy hoạch đô thị hoặc đầu tư công tạo ra mà không phải do chủ đất đầu tư thì cần được điều tiết một phần hợp lý để thu hồi chi phí và tái đầu tư cho cộng đồng./.

Xintrân trọng cảm ơn ông!

THÙY ANH (thực hiện)