Thủ tướng Lê Minh Hưng: Nhà trước hết là để người dân có chỗ ở

Thủ tướng Lê Minh Hưng (đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng) thảo luận tại tổ - Ảnh: chinhphu.vn/Nhật Bắc

Thảo luận tại tổ, Thủ tướng Lê Minh Hưng (đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng) đánh giá cao các ý kiến của đại biểu Quốc hội, hoàn toàn đồng tình với đánh giá 3 dự án luật này rất quan trọng, có mối quan hệ khăng khít; tác động trực tiếp đến nguồn lực phát triển đất nước và chỗ ở, tài sản, sinh kế của người dân.

Chính phủ đã chỉ đạo lấy ý kiến đồng thời về 3 dự thảo luật, để đảm bảo đồng bộ, thống nhất, không trùng lặp và không mâu thuẫn, có tính khả thi cao trong việc triển khai thực hiện. Cho đến nay, đã có khoảng trên 885 nghìn ý kiến với 3 dự thảo này; Chính phủ chỉ đạo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng cùng với Bộ Tư pháp nghiên cứu kỹ lưỡng để tiếp thu.

Báo cáo, làm rõ thêm một số nội dung, Thủ tướng cho biết cả 3 luật sửa đổi trước đây đều có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, song vừa qua Trung ương có rất nhiều định hướng lớn, đặc biệt là Nghị quyết 21 về một số định hướng lớn để sửa Luật Đất đai và các luật có liên quan, cùng với kết luận của cấp có thẩm quyền liên quan đến phát triển một số lĩnh vực như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê...

Bên cạnh đó, tình hình cũng có nhiều thay đổi với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, dẫn đến phân loại đô thị có thay đổi. Nhiều căn cứ của các luật hiện nay trên thực tiễn cũng có những vướng mắc phát sinh. Đồng thời, một vấn đề rất lớn là nhu cầu phải có nhà ở của người dân, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, sinh viên, nhất là người lao động ở các đô thị, thành phố lớn.

Đi vào cụ thể hơn một số các vấn đề phát sinh trong quá trình triển khai thực hiện các luật, Thủ tướng nêu thực trạng giá nhà, giá bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn còn cao. Thị trường bất động sản có những lĩnh vực hoạt động chưa minh bạch.

Những điều này đòi hỏi cần điều chỉnh khuôn khổ pháp luật để đáp ứng kịp thời nhu cầu, xử lý, giải quyết được những vấn đề phát sinh trên thực tiễn. Thủ tướng cho biết, để thực hiện chỉ đạo của Trung ương, Bộ Chính trị, Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ngoài việc thể chế hóa đầy đủ các chủ trương, định hướng mới, Chính phủ còn phải kiến nghị những cơ chế, chính sách.

Thủ tướng cho biết, nội dung quan trọng nhất trong dự thảo Luật Đất đai là về phân loại đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất - Ảnh: chinhphu.vn/Nhật Bắc

Giá đất cao thì thu ngân sách cao nhưng hệ lụy rất lớn

Đánh giá trong 3 luật thì Luật Đất đai là quan trọng nhất, Thủ tướng cho biết, nội dung quan trọng nhất trong dự thảo Luật Đất đai là về phân loại đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Dự thảo lần này đã có những thay đổi đáng kể về quy định phân loại đất, theo hướng không quá chi tiết, phân loại thành 3 nhóm chính gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất dự trữ phát triển. Việc đổi mới cách phân loại này không chỉ phục vụ cho mục đích quy hoạch mà còn phục vụ cho các nội dung quản lý nhà nước về đất đai như: thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cũng như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cùng với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Chính phủ cũng đang chỉ đạo khẩn trương sửa đổi Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn để tiến tới chỉ xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính. Trong đó, lĩnh vực đất đai chỉ còn là quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh.

Đối với cấp tỉnh, tới đây sẽ không lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất độc lập, mà sẽ thể hiện nội dung sử dụng đất là một nội dung của quy hoạch tỉnh, tức là đơn giản hóa rất nhiều để tránh những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn. Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được làm theo hướng đơn giản, số hóa và lồng ghép vào các quy hoạch.

Thủ tướng cho rằng đây là nội dung rất mới trong dự thảo luật, thể chế hóa quan điểm mới của Trung ương về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Một nội dung quan trọng nữa liên quan đến quy hoạch là chính sách quản lý đất trồng lúa, dự thảo luật chuyển từ quy định cứng về diện tích đất trồng lúa tối thiểu sang cho phép chuyển đổi diện tích đất trồng lúa kém hiệu quả, song vẫn phải đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi. Mục tiêu là quản lý chặt chẽ và sử dụng đất hiệu quả cao nhất cho phát triển.

Vấn đề lớn thứ hai là về thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư. Thủ tướng cho biết, việc thu hồi đất là để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng; dự thảo luật quy định phải bảo đảm tuân thủ theo Hiến pháp, pháp luật và thể chế hóa Nghị quyết 21 và các nghị quyết khác có liên quan, làm sao chặt chẽ và không lạm dụng việc thu hồi, cũng như không tạo ra những khó khăn cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương.

Dự thảo luật sửa đổi tiếp tục kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2024 về thu hồi đất và có đổi mới theo hướng phân thành 6 nhóm theo các tiêu chí rất cụ thể. Các trường hợp cần bổ sung để thu hồi đất phải do Quốc hội quyết định. Thủ tướng đánh giá, như vậy, quy định và đối tượng để thu hồi đất khá cụ thể và chặt chẽ.

Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, một trong những quan điểm rất mới trong Nghị quyết 21 là chuyển từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân khi nhà nước thu hồi đất. Đây là một trong những tư duy quan trọng nhất của Trung ương khi ban hành Nghị quyết 21 thay thế cho Nghị quyết 18, Thủ tướng nhấn mạnh.

Từ đó, dự thảo luật quy định người có đất bị thu hồi thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với mục đích thu hồi, đất khác, nhà ở hoặc bồi thường bằng tiền; được ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ đối với các dự án đô thị; được hoán đổi phần đất ở bị thu hồi sang phần diện tích còn lại của thửa đất hoặc sang phần diện tích của thửa đất khác thuộc quyền sử dụng của mình trong địa bàn cấp xã nơi có đất thu hồi.

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thu hồi phần diện tích còn lại thì cơ quan có thẩm quyền cũng xem xét, quyết định. Khu tái định cư được bố trí nhiều cấp nhà, mức diện tích phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả để bảo đảm đầy đủ hạ tầng an sinh xã hội.

"Quan điểm tái thiết cuộc sống cho người dân khi nhà nước thu hồi đất, quan trọng nhất như đồng chí Tổng Bí thư, Chủ tịch nước đã nhiều lần đề cập, là ngoài chuyện bố trí chỗ ở, nhà ở, còn phải là cuộc sống, sinh kế, hạ tầng như thiết chế văn hóa, trường học, y tế. Dự thảo luật đã cụ thể hóa định hướng đó", Thủ tướng phát biểu.

Về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, quán triệt theo tinh thần Nghị quyết 21, dự thảo luật cũng quy định rõ các trường hợp phải đấu giá, đấu thầu và các trường hợp không phải đấu giá, đấu thầu để cho các địa phương triển khai, có cơ sở pháp lý chặt chẽ để triển khai.

Về tài chính đất đai và giá đất, dự thảo luật tiếp tục quy định nhà nước quyết định giá đất, nhưng giá đất được xác định theo bảng giá và hệ số điều chỉnh giá đất. Việc định giá phải bảo đảm nguyên tắc là trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ, tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất, phải dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan, hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Thủ tướng cho biết, dự thảo luật quy định nguyên tắc chung, còn nội dung chi tiết sẽ được quy định tại các văn bản dưới luật. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất phải được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành. Quy định tại dự thảo luật sẽ giúp đơn giản, minh bạch phương thức xác định giá đất của các dự án và giảm thời gian triển khai và thể chế đúng tinh thần Nghị quyết 21.

Đồng tình với ý kiến của nhiều đại biểu, Thủ tướng cho biết những tiêu chí xác định giá đất cụ thể, các đại biểu góp ý thì cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu; song ông cho rằng không nên quy định cứng quá ở trong luật các tiêu chí này để điều chỉnh khi cần. Thủ tướng đề xuất, Quốc hội có thể nghiên cứu ủy quyền cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội; Chính phủ nếu cần thiết sẽ xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội về các cơ chế và tiêu chí để xác định giá đất.

Đặt vấn đề làm thế nào để đảm bảo giá đất phục vụ mục tiêu phát triển từng thời kỳ, Thủ tướng cho biết Nghị quyết 18 nêu quan điểm giá đất theo thị trường và Nghị quyết 21 đã phải điều chỉnh quan điểm này.

Làm rõ hơn, Thủ tướng nêu thực trạng, khi giá đất theo thị trường thì các địa phương bắt buộc phải tổ chức dựa trên các kết quả đấu giá rất cao, giá đất cao đẩy vào chi phí của dự án, chưa kể các chi phí khác khi nhà đầu tư còn phải vay vốn, thời gian thực hiện thủ tục hành chính kéo dài… Tất cả những yếu tố này khiến giá nhà đất sẽ rất cao.

Do đó, phải quy định nhà nước điều tiết và quản lý giá đất để phục vụ cho mục tiêu phát triển. Nếu để giá đất quá cao thì địa phương có thể thu ngân sách cao trong một thời điểm nhất định, nhưng hệ lụy đối với phát triển kinh tế xã hội thì rất lớn và như vậy sẽ không bao giờ giải quyết được vấn đề giá nhà đối với những đối tượng ưu tiên.

Thủ tướng làm rõ hơn một số nội dung liên quan dự án Luật Nhà ở sửa đổi - Ảnh: chinhphu.vn/Nhật Bắc

"Vì thế, tôi nhiều lần nhấn mạnh mục tiêu ưu tiên là điều tiết giá đất, giá nhà đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Và phải chuyển từ tư duy sở hữu nhà sang tư duy nhà nước có trách nhiệm bố trí chỗ ở theo quy định của Hiến pháp", Thủ tướng bày tỏ.

Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Thủ tướng đồng tình với các ý kiến các đại biểu, có chính sách ưu đãi về đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số, song vẫn có cơ chế để quản lý chặt chẽ.

Đối với quy định về công chứng, chứng thực, Chính phủ đề xuất Quốc hội giao Chính phủ quy định loại hợp đồng cần thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu về quản lý đất đai. Thủ tướng đề nghị các đại biểu tiếp tục nghiên cứu và cho ý kiến về vấn đề này.

Về phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính trong Luật Đất đai, Thủ tướng cho biết kết luận của Bộ Chính trị yêu cầu phân cấp, phân quyền đủ mạnh, đủ rõ và hợp lý theo đúng tinh thần "địa phương quyết và địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm". Chính phủ thấy rằng quy định như dự thảo là phù hợp, vừa cụ thể thẩm quyền cho cấp xã như yêu cầu của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, vừa cho cấp tỉnh có tính linh hoạt trong việc tiếp tục phân cấp đối với thẩm quyền của mình cho cấp xã có đủ năng lực nguồn lực thực hiện.

Dự thảo luật cũng quy định mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất, thống nhất trên phạm vi cả nước, làm cơ sở tham chiếu cho các mã định danh trong các cơ sở dữ liệu quốc gia và có giá trị sử dụng chính thức.

"Khi dữ liệu đất đai đã "đúng, đủ, sạch, sống" thì người dân đi thực hiện thủ tục hành chính đơn giản, thuận lợi. Và cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính không được yêu cầu cung cấp thành phần hồ sơ đã có trong cơ sở dữ liệu đất đai được công bố", Thủ tướng nêu rõ.

Cùng với đó, Chính phủ chỉ đạo việc quy định mã định danh tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi để không có mâu thuẫn, chồng chéo. Kế hoạch tổ chức thực hiện Nghị quyết 21 cũng cho phép hoàn thiện dữ liệu đất đai "đúng, đủ, sạch, sống", kết nối liên thông trong năm 2027; việc này phụ thuộc rất nhiều vào nỗ lực của chính quyền địa phương các cấp, cần thời gian và bố trí nguồn lực.

Thủ tướng thông tin, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã cập nhật phần mềm để theo dõi tình hình xây dựng dữ liệu đất đai của các địa phương theo giờ và Chính phủ cũng nắm được tiến độ để đôn đốc các địa phương. Khi có đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai thì mới có thể kết nối được với hệ thống dữ liệu về kinh doanh bất động sản và mã định danh của công dân.

Tập trung phát triển nhà ở cho thuê

Làm rõ hơn một số nội dung liên quan dự án Luật Nhà ở sửa đổi, Thủ tướng cho biết, nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn, trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả còn rất nhiều bất cập, cơ cấu nhà ở hiện còn thiên về sở hữu, trong khi các loại hình nhà ở chưa được phân định rõ, nên chính sách hỗ trợ chưa trúng và chưa đúng vào đối tượng cần ưu tiên là nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Do đó, dự thảo luật phân định rất rõ 4 nhóm nhà ở, với tinh thần xuyên suốt: Nhà trước hết là để người dân có chỗ ở, gắn với an sinh xã hội.

Trong đó, nhóm nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường; nhóm này theo điều tiết của thị trường, ai có điều kiện thu nhập cao thì tiếp cận với những phân khúc nhà ở cao cấp.

Các nhóm còn lại gồm nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách; mỗi nhóm có cơ chế ưu đãi và cách quản lý riêng; Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn.

Với nhà ở công vụ, dự thảo đã bổ sung chính sách về miễn tiền thuê cho cán bộ, công chức, viên chức được điều động, luân chuyển, biệt phái đến công tác tại các xã đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo để cán bộ yên tâm công tác ở những nơi khó khăn nhất.

Cùng với đó, tập trung phát triển nhà ở cho thuê. Đây là chính sách mới, mục tiêu ưu tiên và trụ cột chiến lược để bảo đảm an sinh xã hội và góp phần kiềm chế nguy cơ đầu cơ bất động sản. Thủ tướng nêu thực trạng thời gian qua, giá nhà ở thương mại tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân, đòi hỏi người lao động trẻ phải mất rất nhiều thời gian mới tích lũy được; nên có nhu cầu rất lớn về thuê nhà ổn định, dài hạn với giá hợp lý, đảm bảo tiêu chuẩn ở mức bình thường. Nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu để bán, còn nhà ở cho thuê tuy đã có trong luật nhưng chưa có cơ chế chính sách ưu đãi đủ rõ, đủ cụ thể và đủ khả thi để phát triển loại hình này.

Do đó, dự thảo luật dành một chương riêng về nhà ở cho thuê, gồm nhà ở cho thuê đầu tư bằng vốn nhà nước thông qua các quỹ nhà ở địa phương, nhà ở để cho thuê đầu tư không bằng vốn nhà nước và nhà lưu trú công nhân cho khu công nghiệp. Đi cùng với những ưu đãi cụ thể, thì giá thuê không được vượt khung giá do UBND cấp tỉnh quy định để đảm bảo ưu đãi của nhà nước được chuyển hóa thành ưu đãi cho người dân.

Thủ tướng thông tin tới các đại biểu về các quy định được đánh giá là rất cần thiết để đảm bảo dự thảo luật đi vào thực tiễn - Ảnh: chinhphu.vn/Nhật Bắc

Cùng với đó, dự thảo luật hóa các chính sách đặc thù nhà ở xã hội đã được kiểm chứng và ngăn ngừa trục lợi. Theo Thủ tướng, vừa qua các cơ quan chức năng cũng cảnh báo nguy cơ có những người mua nhà ở xã hội chờ đủ 5 năm để bán lại theo giá thị trường, biến chính sách an sinh thành cơ hội kiếm lời và làm sai lệch mục tiêu rất tốt đẹp của chính sách. Do đó, dự thảo quy định sau 5 năm, người mua chỉ được bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng thuộc diện mua nhà ở xã hội. Các cấp chính quyền cũng phải tăng cường quản lý để bảo đảm nhà ở xã hội luôn nằm trong hệ sinh thái an sinh và phục vụ đúng đối tượng.

Một điểm đổi mới khác là cách thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê trong dự án nhà ở thương mại. Theo luật hiện hành, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất 20% hoặc nộp tiền tương đương để làm nhà ở xã hội, song thời điểm tính tiền sử dụng đất chưa thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai; do đó dự thảo hoàn thiện quy định, tạo điều kiện cho các địa phương căn cứ tình hình thực tế để quyết định việc này.

Dự thảo cũng có những biện pháp để hạn chế tối đa phân lô bán nền tại đô thị. Theo đó, tại các phường thuộc đô thị đặc biệt, loại 1, loại 2, chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở; các khu vực còn lại do UBND cấp tỉnh xác định theo tiêu chí của Chính phủ, phù hợp với điều kiện của từng nơi. Làm rõ hơn lý do của quy định này, Thủ tướng cho biết quỹ đất rất hạn chế, nhất là tại các đô thị lớn, do đó phải tập trung phát triển nhà cao tầng.

Về bảo đảm quyền tài sản của người dân sống ở nhà chung cư, Thủ tướng cho biết nhiều chung cư xuống cấp nhưng việc cải tạo xây dựng còn chậm, một phần vì quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi nhà hết niên hạn chưa được quy định rõ. Dự thảo quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình xây dựng, khi phải phá dỡ, chủ sở hữu được bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc đóng góp kinh phí để xây dựng lại; việc cải tạo xây dựng lại phải gắn với tái thiết đô thị.

Để giảm tranh chấp trong quản lý vận hành, dự thảo luật làm rõ phần sở hữu riêng, sở hữu chung; dự thảo nghị định hướng dẫn của Chính phủ cũng phải đề cập rất cụ thể để đảm bảo giải quyết được những vướng mắc.

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thủ tướng nêu một số bất cập hiện nay như thông tin dự án, tình trạng pháp lý chưa được công khai đầy đủ, kịp thời; lách luật để huy động vốn; tranh chấp kéo dài trong việc cấp giấy chứng nhận cho người mua; điều kiện kinh doanh, thủ tục còn rườm rà; có quy định còn chồng lấn với Luật Đất đai, Luật Đầu tư, pháp luật về bảo vệ người tiêu dùng. Nghị quyết 21 đặt ra yêu cầu phải phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và ổn định; kiểm soát chặt chẽ tình trạng đầu cơ và xây dựng dữ liệu "đúng, đủ, sạch, sống".

Vì vậy, trong dự thảo luật, Chính phủ chỉ đạo các cơ quan soạn thảo phải hoàn thiện cụ thể về quy trình giao dịch bất động sản thống nhất và mã định danh điện tử, mỗi loại giao dịch đều được điều chỉnh riêng; bổ sung các nguyên tắc và khung quy trình giao dịch bất động sản.

Để bảo vệ người mua nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có mục đích lưu trú hình thành trong tương lai, dự thảo quy định trước khi bán, cho thuê mua, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý cấp tỉnh về việc đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và phải được ngân hàng chấp thuận bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Để tránh việc chủ đầu tư thu đặt cọc khi chưa đáp ứng điều kiện, lách quy định, dự thảo quy định chỉ được thu đặt cọc không quá dự kiến 5% và chỉ khi dự án đủ điều kiện kinh doanh.

Thủ tướng cũng thông tin tới các đại biểu về các quy định được đánh giá là rất cần thiết để đảm bảo dự thảo luật đi vào thực tiễn, giải quyết được những vấn đề bất cập đối với kinh doanh bất động sản.

Thủ tướng cho biết, Chính phủ sẽ chỉ đạo các cơ quan tiếp thu và giải trình đầy đủ ý kiến thẩm tra của các cơ quan Quốc hội, ý kiến các đại biểu Quốc hội để hoàn thiện các dự thảo luật và các văn bản hướng dẫn.