Thửa đất lúc ghi đất ao, khi thành đất ở: Cấp sổ đỏ thế nào?

Một công dân phản ánh trường hợp gia đình có hai thửa đất liền kề, trong đó ban đầu có một thửa đất thổ cư và một thửa đất ao. Nguồn gốc, quá trình sử dụng đất được thể hiện qua nhiều hồ sơ địa chính ở các thời kỳ khác nhau.

Theo phản ánh, năm 2011, các thành viên trong gia đình lập giấy viết tay về việc phân chia quyền sử dụng đất, có xác nhận của trưởng thôn.

Bản đồ năm 1990 thể hiện đất thổ cư và đất ao. Đến bản đồ và sổ mục kê năm 2000, 2002, đất được thể hiện là đất thổ cư nhưng chưa ghi tên người sử dụng.

Sau đó, hồ sơ bản đồ và sổ mục kê VLAP thể hiện tên người sử dụng đất, loại đất ODT (đất ở tại đô thị). Đến trích lục bản đồ địa chính năm 2026, thửa đất tiếp tục được thể hiện là đất ONT (đất ở tại nông thôn) theo sổ mục kê năm 2014 và có tên người sử dụng đất trong hồ sơ địa chính.

Tuy nhiên, theo công dân, đến năm 2026, UBND cấp xã xác định nguồn gốc sử dụng thửa đất từ năm 1990 là đất ao, đất nông nghiệp.

Từ diễn biến trên, công dân đặt câu hỏi về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu.

Cụ thể, trường hợp này có thuộc diện được xem xét cấp sổ đỏ lần đầu không? Nếu chỉ một hộ gia đình có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận riêng lần đầu đối với phần diện tích đang sử dụng thực tế thì có được giải quyết?

Khi xem xét cấp giấy chứng nhận, cơ quan chức năng sẽ căn cứ loại đất ONT/ODT được thể hiện trong hồ sơ địa chính hiện hành hay căn cứ nguồn gốc đất ao, đất nông nghiệp được xác định từ năm 1990?Trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính, hộ gia đình có được ghi nợ tiền sử dụng đất hay không?

Theo Luật Đất đai 2024, sổ đỏ được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định. Ảnh minh họa: Hồng Khanh

Trả lời nội dung này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) cho biết đây là vụ việc cụ thể và cần căn cứ vào hồ sơ lưu trữ, các quy định cụ thể của địa phương để xem xét, giải quyết.

Do nội dung phản ánh chưa nêu rõ có giấy tờ hay không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên Bộ không có đủ cơ sở để trả lời cụ thể.

Tuy nhiên, cơ quan này nêu một số nguyên tắc pháp lý để người dân có thể đối chiếu.

Theo Bộ NN&MT, trường hợp hộ gia đình sử dụng đất ổn định và có giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp được xem xét cấp giấy chứng nhận theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Trong khi đó, trường hợp hộ gia đình sử dụng đất ổn định không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì thuộc trường hợp xem xét cấp giấy chứng nhận theo Điều 138 Luật Đất đai 2024.

Một vấn đề khác được Bộ lưu ý là giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất.

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định.

Trường hợp thửa đất có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất, nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất thì mỗi người được cấp một giấy chứng nhận.

Nếu những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì có thể cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Xác định loại đất

Đây là vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm khi hồ sơ qua các thời kỳ thể hiện loại đất không thống nhất.

Theo Bộ NN&MT, trường hợp đang sử dụng đất có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2024 nhưng loại đất trên giấy tờ khác với hiện trạng sử dụng đất thì loại đất được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Nghị định 102/2024.

Trường hợp không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai thì việc xác định loại đất căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất để xác định loại đất theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 102/2024.

Ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ

Liên quan đến vấn đề về tiền sử dụng đất, Bộ NN&MT dẫn quy định tại điểm a khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024, được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 3 Điều 3 Nghị định 226/2025.

Theo đó, đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận lần đầu là cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhu cầu ghi nợ.

Do đó, nếu hộ gia đình đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận lần đầu và phát sinh nghĩa vụ tài chính, hộ gia đình có nhu cầu có thể được xem xét ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định.

Bộ NN&MT đề nghị công dân đối chiếu các quy định nêu trên và liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được xem xét, giải quyết theo hồ sơ thực tế.