Thực chất là vay tiền, được 'phủ' bằng hợp đồng mua bán (!)

HỢP ĐỒNG BÁN NHÀ “GIẢ CÁCH”

Liên quan đến vụ việc này, Báo CATP đã có bài phản ánh, đăng trên số báo ra ngày 19-12-2018. Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 5-6 vừa qua, đại diện nguyên đơn Kha Tú Phi (SN 1961, ngụ Hậu Giang, P11Q6) đã trình bày một số vấn đề cốt lõi. Theo đó, nhà đất 357/47A Hậu Giang do vợ chồng Phi đứng tên chủ sở hữu với 3.706,3m2 đất và 2.113,1m2 nhà. Do cần vốn làm ăn, ông đã thế chấp nhà đất trên cho ông Phan Văn Quang (trú P2Q3, TPHCM) để vay 22,5 tỷ đồng.

Một góc khu nhà đất đang tranh chấp

Đến tháng 5-2016, chủ nợ muố nlấ ylại cả vốn cộng lãi hơn 38 tỷ đồng. Để có số tiền lớn trả nợ, ông rao bán toàn bộ nhà đất trên nhưng không thành do người mua trả giá thấp, khoảng từ 130 - 140 tỷ đồng.

Qua chủ nợ giới thiệu, ông gặp bà Đặng Thị Thanh Vân (ngụ Bùi Thị Xuân, Q1, TPHCM) đồng ý cho ông vay 70 tỷ đồng, lãi suất 3%/ tháng, kèm theo một số điều kiện. Trong đó, 2 bên phải ký kết HĐ chuyển nhượng nhà đất nhằm đảm bảo quyền lợi cho vay số tiền quá lớn. Để tránh vợ chồng ông nghi ngờ, lo lắng, hai bên đến Văn phòng Thừa phát lại (TPL), Q5, TPHCM lập vi bằng ngày 24- 5-2016, với nhiều điểm ràng buộc, thể hiện việc vay tiền.

Có vi bằng, ông Phi tin tưởng nên chấp nhận theo yêu cầu bà Vân, hai bên ký kết HĐ mua bán nhà đất 357/47A Hậu Giang giá 70 tỷ đồng, được Văn phòng công chứng Hoàng Xuân (số 215 Trần Bình Trọng, P3Q5) chứng thực ngày 26-5-2016. Ngay khi ký HĐ, ông Phi được nhận 63,7 tỷ đồng, bà Vân giữ lại 6,3 tỷ là “tiền lãi” 3 tháng phải đóng trước.

Giấy “biên nhận tiền” do bà Vân ký tên đề ngày 26-5, ghi rõ: “Tôi, Vân có nhận của ông Phi, bà Khoan 6,3 tỷ đồng là tiền lãi phạt ông Phi thanh toán trước 3 tháng...”.

Hai bên đã thỏa thuận và ghi rõ vào vi bằng: Trong vòng 12 tháng kể từ ngày ký HĐ mua bán, ông Phi được quyền mua lại nhà đất 357/47A Hậu Giang với giá 70 tỷ đồng tại bất cứ thời điểm nào, kèm theo “lãi phạt” 3%/tháng. Trong thời gian này, nhà đất trên vợ chồng ông Phi vẫn được quyền sử dụng và kinh doanh; phía bà Vân không được quyền lập đăng bộ sang tên nhà đất trên.

Tuy nhiên, chỉ hơn 7 tháng sau khi ký HĐ và thỏa thuận, trưa 17-1-2017, một nhóm đông người kéo đến nhà hăm dọa, tạo sức ép buộc vợ chồng ông Phi phải hoàn tất thủ tục để sang tên nhà đất cho phía bà Vân.

Đại diện bị đơn trình bày: HĐ chuyển nhượng ngày 26-5-2016 là hợp pháp, không có chuyện vay mượn tiền. Liên quan đến việc lập vi bằng, bị đơn cho rằng chỉ là sự ghi nhận cho ý chí của các bên. Bà Vân không làm thủ tục đăng bộ, sang tên để vợ chồng ông Phi có thể chuộc lại tài sản trên trong vòng 12 tháng với “tiền phạt lãi” 3%/tháng. Ông Phi khẳng định sẽ mua lại tài sản nên đã tự nguyện đưa trước cho bà Vân “tiền lãi phạt” 6,3 tỷ đồng. Số tiền này không phải là tiền lãi cho khoản vay 70 tỷ đồng.

Do đó, bị đơn đề nghị tòa công nhận HĐ mua bán, buộc vợ chồng ông Phi bàn giao toàn bộ nhà đất 357/47A Hậu Giang cho bên mua để tiến hành các thủ tục sang tên.

Tại phiên tòa, HĐXX tạo điều kiện cho các bên trình bày, đưa ra quan điểm của mình. Luật sư (LS) Nguyễn Minh Tường (Văn phòng LS Thiện Bá Vương, TPHCM, bảo vệ quyền lợi cho nguyên đơn) và LS Trần Đại Nghĩa (Đoàn LS TPHCM, bảo vệ quyền lợi cho bị đơn) đã tranh luận quyết liệt.

Một bên đưa ra hàng loạt chứng cứ chứng minh đây là HĐ “giả cách” nhằm che đậy cho giao dịch vay mượn tiền có thế chấp tài sản giá trị lớn gấp 2 lần số tiền vay; còn một bên thì luôn khẳng định HĐ mua bán là hợp pháp, có ý kiến xác nhận của văn phòng công chứng.

QUAN ĐIỂM ĐỒNG NHẤT GIỮA VIỆN VÀ TÒA

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Q6 tại phiên tòa nêu rõ quan điểm: HĐ mua bán nhà đất 357/47A Hậu Giang giữa vợ chồng ông Phi và bà Vân là giả tạo, nhằm che giấu cho việc vay tiền giữa hai bên nên vô hiệu. Do đó, đề nghị HĐXX tuyên hủy HĐ này.

Xem xét toàn diện các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, qua diễn biến tại phiên tòa với phần xét hỏi, tranh luận công khai giữa các bên, cùng quan điểm của Viện kiểm sát, HĐXX TAND Q6 do thẩm phán Nguyễn Thị Thanh Nhàn chủ tọa, nhận định: Về hình thức, HĐ mua bán nhà đất 357/47A Hậu Giang là đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, xét về bản chất, HĐ mua bán trên có phải là giả tạo nhằm che đậy việc vay mượn tiền hay không thì cần xem xét ý chí của các bên, giá cả mua bán cùng những vấn đề khác có liên quan khác...

Theo HĐXX, vợ chồng ông Phi với bà Vân biết nhau qua môi giới, không phải bạn bè thân thích nên không có lý do gì khi bà Vân bỏ ra số tiền rất lớn 70 tỷ đồng để mua nhà đất mà không nhận được nhà, không được đăng bộ sang tên.

Trong khi đó, ông Phi lại được quyền mua lại nhà đất với giá ban đầu 70 tỷ đồng tại bất cứ thời điểm nào trong vòng 12 tháng và phải trả lãi 3%/tháng. Vừa ký HĐ mua bán ngày 26-5-2016 thì cùng ngày, bà Vân đã nhận ngay của ông Phi số tiền 3 tháng là 6,3 tỷ đồng, tức lãi suất 3%/tháng. Nếu không phải là quan hệ vay mượn thì sẽ không phát sinh số tiền lãi này.

Về giá cả chuyển nhượng 70 tỷ đồng, ông Phi cho rằng là khoản tiền vay bởi nhà đất 357/47A Hậu Giang có giá cao hơn nhiều, có người đã trả 130 tỷ đồng nhưng ông không bán. Theo kết quả định giá của Hội đồng thẩm định giá Q6, nhà đất trên tại thời điểm năm 2016 có giá hơn 163,39 tỷ đồng, cao hơn gấp đôi giá của HĐ mua bán. Ông Phi không thể mang tài sản này bán giá quá thấp, còn phải nộp lại 6,3 tỷ đồng tiền lãi cho bên mua.

HĐXX xác định quan hệ giao dịch giữa hai bên là vay tiền, lãi 3%; HĐ mua bán nhà là giả tạo nhằm che giấu cho một giao dịch khác (vay tiền) nên vô hiệu. Do HĐ mua bán nhà vô hiệu, vợ chồng ông Phi phải trả lại số tiền đã vay, kèm theo lãi suất ngân hàng. Thời gian tính lãi từ ngày 26-5-2016 đến thời điểm xét xử, hơn 3 năm với số tiền lãi hơn 28,6 tỷ đồng, trừ ra 6,3 tỷ đồng đã thanh toán ngày 26-5-2016.

Bởi các lẽ trên, HĐXX ra phán quyết, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên HĐ mua bán nhà đất 357/47A Hậu Giang vô hiệu do giả tạo. Vợ chồng ông Phi phải trả cho bà Vân 70 tỷ đồng và hơn 22,3 tỷ đồng lãi...

Vụ án này cũng như hàng loạt vụ tương tự đã xảy ra là những bằng chứng để mọi người nâng cao ý thức cảnh giác, không bị sa bẫy trong giao dịch vay mượn, thế chấp tài sản.

Huy Văn