Thuế hướng dẫn mới về tính lại, bù trừ và hoàn trả tiền sử dụng đất

Ngày 25/8, Cục Thuế đăng tải hướng dẫn thực hiện tính lại, bù trừ và hoàn trả tiền sử dụng đất theo Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/1/2026 của Chính phủ. Nghị định này quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 về các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Ảnh minh họa.

Những trường hợp được tính lại tiền sử dụng đất

Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định 50 là cơ chế tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở thuộc các trường hợp quy định.

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện áp dụng chính sách mới, Nghị định quy định cách xử lý tùy theo việc cơ quan thuế đã ban hành thông báo nộp tiền hay người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hay chưa.

Nếu cơ quan thuế chưa ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, cơ quan thuế thực hiện tính tiền sử dụng đất theo quy định mới.

Trường hợp cơ quan thuế đã ban hành thông báo nhưng người sử dụng đất chưa nộp tiền, người sử dụng đất được đề nghị cơ quan thuế tính lại số tiền phải nộp. Sau khi tính lại, cơ quan thuế điều chỉnh thông báo nghĩa vụ tài chính.

Đáng lưu ý, đối với trường hợp đã nộp một phần hoặc toàn bộ tiền sử dụng đất theo thông báo trước đó, người sử dụng đất cũng được đề nghị cơ quan thuế tính lại theo quy định tại Nghị định 50.

Xử lý khoản tiền đã nộp như thế nào?

Sau khi tính lại, nếu số tiền sử dụng đất phải nộp cao hơn số tiền đã nộp, người sử dụng đất phải nộp phần còn thiếu. Trường hợp phát sinh tiền chậm nộp, khoản tiền này được xác định trên phần nghĩa vụ còn thiếu theo quy định.

Ngược lại, nếu số tiền sử dụng đất sau khi tính lại thấp hơn số tiền đã nộp, người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả phần chênh lệch.

Tuy nhiên, việc hoàn trả không mặc nhiên thực hiện bằng tiền ngay. Theo quy định, khoản chênh lệch trước hết được trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất.

Trường hợp không phát sinh nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, khoản chênh lệch được trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Nếu người sử dụng đất không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để bù trừ, phần chênh lệch mới được hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật có liên quan.

Cơ chế này nhằm xử lý thống nhất khoản tiền đã nộp trong trường hợp nghĩa vụ tài chính được xác định lại theo chính sách mới.

Người sử dụng đất cần chủ động thực hiện

Theo thủ tục được Bộ Tài chính công bố tại Quyết định số 1037/QĐ-BTC ngày 28/4/2026, hồ sơ đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất gồm 01 văn bản đề nghị. Người thực hiện thủ tục là người sử dụng đất; cơ quan giải quyết gồm UBND cấp xã và cơ quan thuế. Kết quả là thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc thông báo điều chỉnh thông báo nộp tiền sử dụng đất. Thủ tục không thu phí, lệ phí.

Đối với các trường hợp thuộc diện chuyển tiếp, người sử dụng đất phải nộp văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất chậm nhất trước ngày 1/1/2027.

Trước đó, Bộ Tài chính cũng đã yêu cầu các địa phương đẩy nhanh việc tính, tính lại tiền sử dụng đất, bảo đảm thực hiện thống nhất các quy định của Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

Đối với doanh nghiệp, mặc dù cơ chế tính lại, bù trừ và hoàn trả nêu trên tập trung vào các trường hợp hộ gia đình, cá nhân, Nghị định 50/2026/NĐ-CP vẫn là văn bản cần theo dõi đối với doanh nghiệp có dự án sử dụng đất, bởi nghị định quy định nhiều nội dung liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và việc xử lý các nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Do đó, doanh nghiệp có dự án đầu tư sử dụng đất cần tiếp tục rà soát các quy định của Nghị định 50 và văn bản hướng dẫn có liên quan để xác định đúng chính sách áp dụng đối với từng dự án, tránh nhầm lẫn giữa cơ chế tính lại tiền sử dụng đất dành cho hộ gia đình, cá nhân với các quy định về nghĩa vụ tài chính đất đai áp dụng cho doanh nghiệp.