'Tiền rẻ' chưa đủ 'tạo sóng' mua nhà

Từ đầu tháng 8/2026, hàng loạt ngân hàng tung gói tín dụng ưu đãi, giảm lãi suất, hạ biên độ, kéo dài thời gian cố định lãi suất và giãn thời gian trả nợ.

Điển hình, BIDV dành 30.000 tỷ đồng cho gói “Ngôi nhà đầu tiên”; Vietcombank triển khai gói “Nhà mới an cư” 20.000 tỷ đồng; VIB kéo dài thời gian cố định lãi suất tới 5 năm; GPBank cho khách hàng trẻ vay tới 40 năm, ân hạn nợ gốc tối đa 60 tháng.

Người mua “ngại” chi tiền

Tuy nhiên, tín dụng rẻ hơn vẫn chưa đủ tạo ra một làn sóng mua nhà, nhiều người có tiền nhưng vẫn “án binh bất động”. Như trường hợp của anh Đặng Đình Khoa, một nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM.

Sau nhiều năm tích lũy, anh Khoa hiện có khoảng 2 tỷ đồng tiền mặt và tài sản từ vàng, chứng khoán, đủ để tham gia thị trường. Anh đã khảo sát nhiều dự án ở khu Đông và Nam TP.HCM, nhưng chưa tìm được sản phẩm có mức giá phù hợp.

“Ưu đãi lãi suất giúp giảm chi phí tài chính, song một căn hộ tại các khu vực này hiện có giá tối thiểu trên 3 tỷ đồng. Vì vậy, tôi muốn giữ lại một phần tiền mặt thay vì dồn tất cả nguồn vốn vào một tài sản duy nhất”, anh Khoa chia sẻ.

Thanh khoản thị trường bất động sản chưa thực sự tìm được cú hích đủ mạnh.

Tương tự, anh Quân ở phường Bình Hưng Hòa cũng đang lựa chọn chờ đợi. Đầu tháng 9, khoản tiết kiệm 2,5 tỷ đồng của anh đến kỳ đáo hạn. Tính cả tiền mặt sẵn có, tổng tài sản tích lũy của anh gần 3,7 tỷ đồng, vừa đủ mua một căn hộ 55 m2 tại phân khu bàn giao đầu tiên của một đại đô thị phía Nam.

Song, anh Quân chưa vội mua. Sau khi thấy nhiều căn hộ được rao giảm 20-25% so với đỉnh, anh đã bắt đầu đi xem nhà và kết nối với môi giới, nhưng vẫn muốn chờ các phân khu mới có thể giảm sâu hơn, thậm chí chờ thị trường xuất hiện “vùng đáy”.

Kết quả thăm dò thị trường cũng cho thấy “tâm lý chờ” đang tác động mạnh đến thanh khoản thị trường. Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, trong tháng 8/2026, nhu cầu tìm mua nhà đất tại TP.HCM giảm 16% so với tháng trước.

Khu vực Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ giảm lần lượt 18% và 17%. Riêng căn hộ giảm 14%, trong khi nhu cầu tìm đất nền và nhà liền thổ giảm tương ứng 10% và 13%; lượng tin rao bán chung cư cũng giảm 13%.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng việc giảm giá chào bán, thậm chí cắt lỗ vào hợp đồng mua bán, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Tuy nhiên, so với mức tăng nóng 30-40% trong hai năm trước, mức giảm hiện nay chưa đáng kể, trong khi giá nhà vẫn neo cao. Với đơn giá khoảng 80-100 triệu đồng mỗi m2, người mua để ở có lý do để thận trọng và tiếp tục chờ mức giá phù hợp hơn.

Bao giờ nên “móc hầu bao”?

Khẩu vị người mua cũng đã thay đổi căn bản. Nếu trước đây, tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội khiến người mua dễ xuống tiền nhanh, thì hiện nay họ có xu hướng khảo sát nhiều dự án, so sánh giá, kiểm tra pháp lý, tiện ích, chất lượng cư dân, khả năng cho thuê và giá trị sử dụng thực tế.

Cần phải nói thêm, không phải bất động sản nào cũng đang giảm giá. Nhóm tài sản có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ, nhu cầu ở thực cao và khả năng tạo dòng tiền vẫn có nền tảng giá trị rõ hơn. Ngược lại, đất nền xa khu dân cư, tài sản bị đẩy giá quá cao hoặc dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nghịch lý của thị trường là giá bất động sản thường không giảm nhiều khi thị trường xấu, nhưng lại có thể tăng nhanh khi thị trường tốt trở lại. Trì hoãn có thể giúp tránh mua quá sớm, nhưng cũng có thể khiến bỏ lỡ những sản phẩm đang được chiết khấu hoặc hưởng chính sách tài chính tốt.

Người mua hiện có một số lợi thế mà giai đoạn sốt giá trước đây không có. Ngoài mức giá chuyển nhượng đã điều chỉnh ở một bộ phận sản phẩm, nhiều chủ đầu tư đang hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, thậm chí cho nhận nhà khi người mua mới thanh toán khoảng 30% giá trị.

Với người mua để ở, việc nhận nhà sớm có thể giảm chi phí thuê; với nhà đầu tư, tài sản có thể được khai thác cho thuê để tạo dòng tiền. Tuy nhiên, ưu đãi tín dụng không đồng nghĩa giá nhà đã rẻ, càng không có nghĩa mọi sản phẩm đều đáng mua.

Trong bối cảnh lãi suất thả nổi có thể biến động, nguyên tắc quản trị đòn bẩy trở nên quan trọng. Theo chuyên gia, người mua có đủ tích lũy nên hạn chế vay quá 30-40% giá trị tài sản, đồng thời ưu tiên khoản vay có cam kết cố định lãi suất trong 2-3 năm đầu từ ngân hàng uy tín.

Có thể nói, việc người mua trì hoãn xuống tiền vừa là tín hiệu thận trọng, vừa là phép thử đối với chất lượng thật của thị trường. Sự chờ đợi có thể đem lại cơ hội mua được giá hợp lý hơn, có thêm thời gian kiểm chứng pháp lý và lựa chọn sản phẩm. Nhưng nếu chờ đợi chỉ vì kỳ vọng một “vùng đáy” không thể xác định, người mua có thể bỏ qua chính sách tốt hoặc mức giá phù hợp đã xuất hiện.