'Tiền rẻ' đang quay trở lại thị trường nhà đất, giới đầu cơ kỳ vọng lướt sóng trúng đậm

Báo cáo mới nhất của VARS chỉ ra thị trường bất động sản đang đón nhận tín hiệu tích cực nhờ chính sách nới lỏng tín dụng. Sau thời gian giảm lãi suất và dừng phát hành tín phiếu từ đầu tháng 3, Ngân hàng Nhà nước định hướng hỗ trợ thị trường thông qua việc giảm dần lãi suất huy động.

Dòng vốn chảy mạnh

Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 25/3/2025, đã có 24 ngân hàng thương mại (NHTM) trong nước điều chỉnh giảm lãi suất như Bản Việt, Hàng Hải, PGbank, SHB, (NCB, VCBNeo, BIDV, Techcombank, OCB),... với mức giảm từ 0,1-1,05%/năm tùy theo từng kỳ hạn.

Các chuyên gia của VARS cho rằng, “dòng tiền rẻ” được bơm ra thị trường chắc chắn sẽ tìm đến các kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và có khả năng tích trữ tài sản lâu dài. Trong bối cảnh vàng đã tăng lên mức cao kỷ lục và biến động lớn, thì bất động sản hứa hẹn là “hố hút tiền”.

Đặc biệt, bất động sản vốn là lĩnh vực nhạy cảm với các chu kỳ tiền tệ, có thể sớm phản ứng với đà giảm lãi suất, tạo ra sóng đầu tư mới trong thời gian tới. Nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi và các nhà băng cũng tăng cường “mở khóa” tín dụng cho lĩnh vực bất động sản.

Nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng dòng vốn lãi suất thấp sẽ giúp thị trường nhà đất nóng lên.

Trong bối cảnh các nhà băng đang chạy đua hạ lãi suất cho vay, không ít nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp kỳ vọng với dòng tiền “rẻ” đang quay trở lại, sẽ giúp thị trường nhà đất khởi sắc, thậm chí tạo sóng lớn, mở ra những cơ hội “lướt sóng” mới.

Đơn cử, chia sẻ với Vnbusiness, anh Nguyễn Tuấn Dũng (Hà Nội), một nhà đầu tư có gần 15 năm kinh nghiệm, tiết lộ anh đang tìm hiểu gói vay 1 tỷ đồng dành cho hộ kinh doanh của một ngân hàng thương mại, lãi suất cố định 6% trong 2 năm đầu, có thể tất toán ngay mà không bị phạt hay chịu phí.

Nếu thuận lợi, anh Dũng dự kiến sẽ góp thêm vốn tự có để "xuống tiền" mua một lô đất nền tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích xấp xỉ 0,7 ha (có 120m2 đất thổ cư), trị giá 1,9 tỷ đồng. Mảnh đất này có giá mua vào 1,5 tỷ đồng, trước đó được rao bán 2,5 tỷ đồng, nhưng do chủ đất bị “ngộp” nên bán gấp.

“Đây rõ ràng là một cuộc chơi mạo hiểm, nhưng theo tính toán của tôi, thị trường đất nền đang vực dậy nhanh, trong 1 - 3 năm tới chắc chắn giá sẽ lên, thanh khoản cũng sẽ tốt hơn. Trong 2 năm, tôi sẽ chịu khoản lãi ngân hàng khoảng 150 triệu đồng (tính cả gói bảo hiểm 30 triệu đồng), hy vọng giá đất sẽ tăng tối thiểu 30-50%”, anh Dũng đặt kỳ vọng.

Mở đường cho "lướt sóng"?

Bên cạnh các nhà đầu tư tận dụng dòng vốn lãi suất thấp để mua vào, không ít nhà đầu tư đang tận dụng “tiền rẻ” để gồng lỗ đất nền chờ sóng lên.

Đơn cử như trường hợp của anh Vũ Thanh Duy (Hà Nội), vào năm 2021, đã rót hơn 6 tỷ đồng mua vào 3 lô đất liền kề ven tuyến đường số 28, nằm trong khu đô thị trung tâm TP.Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Trong số hơn 6 tỷ đồng vốn ban đầu, có 2,5 tỷ đồng vay nhà băng, lãi suất bình quân 13% (sau ưu đãi).

Dù mua vào lúc sốt đất, nhưng theo anh Duy, với mặt bằng giá hiện tại, nếu bán được, anh sẽ có lãi chênh khoảng 700 - 900 triệu đồng mỗi lô. Vấn đề là dù anh đã chi kha khá tiền cho môi giới nhưng hơn 6 tháng qua không thể tìm được người mua để “chốt lời”.

Kể từ sau Tết Nguyên đán 2025 đến nay, thị trường bắt đầu khởi sắc hơn, “cò” liên tục gọi cho anh Duy để kết nối với khách. Tuy nhiên, điểm chung của đa số khách hiện tại là nhà đầu tư với tâm lý bắt đáy, đòi giảm sâu từ 300 - 500 triệu đồng so với giá mua vào.

“Khoản vay hơn 2,5 tỷ đồng hiện cứ đều đều mỗi tháng ngốn của tôi gần 70 triệu đồng cả vốn và lãi. Áp lực quá lớn khiến tôi từng rao cắt lỗ 2/3 lô để thoát hàng, trả nợ. Nhưng đến đầu tháng 3, khi hồ sơ vay vốn được ngân hàng thông qua, tôi quyết định vay mới để trả khoản cũ, chờ thị trường lên”, anh Duy chia sẻ.

Có thể thấy, việc ngân hàng chạy đua “mở khóa” tín dụng đang khiến nhiều nhà đầu tư và cả các doanh nghiệp kỳ vọng sẽ có “tiền rẻ” cho thị trường bất động sản. Cũng cần phải nhắc lại, thời kỳ “tiền rẻ” kéo dài từ đầu năm 2020 đến giữa năm 2022 chính là thời gian thị trường bất động sản nổi sóng, giá nhà đất nhảy múa.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, kỳ vọng trên là không thể, bởi thời kỳ “tiền rẻ” cho bất động sản đã qua, và bài toán vốn sẽ tiếp tục là “bài toán khó” với doanh nghiệp và nhà đầu tư trong ngắn và trung hạn. Bởi, việc hạ lãi suất trong thời kỳ này có thể chỉ diễn ra trong thời gian ngắn. Dòng tiền sẽ khó giữ ở vùng giá rẻ lâu như vào giai đoạn từ năm 2020 đến đầu năm 2022.

Lãi suất có thể hạ nhiệt, nhưng dòng tiền rót vào nhà đất chắc chắn sẽ được kiểm soát chặt, hướng vào các dự án giá bình dân, nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu ở thực hoặc các dự án có tiềm năng cao.

Chưa kể, lãi suất cho vay đã giảm, nhưng lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao (ưu đãi chỉ áp dụng thời gian ngắn). Nếu vay số tiền 2 tỷ đồng trong khoảng thời gian 5 năm với mức lãi suất dao động 11-13%/năm, mỗi tháng tiền lãi và gốc phải trả khoảng hơn 30 triệu đồng. Đây rõ ràng là con số khiến các nhà đầu tư có ý định vay tiền ngân hàng để “lướt sóng” nhà đất phải cân nhắc, đồng thời chấp nhận rủi ro lớn.

Không thể phủ nhận những thông tin về lãi suất nhà băng đang giảm phần nào đó thổi thêm hơi ấm vào thị trường bất động sản vốn chỉ vừa vực dậy từ đáy, giúp tâm lý của nhà đầu tư gỡ được nhiều gánh nặng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc kỳ vọng có dòng “tiền rẻ” để lướt sóng nhà đất ở thời điểm hiện tại là... "nhiệm vụ bất khả thi".

Hưng Nguyên