Tiền sử dụng đất tăng: Lo ngại 'tác dụng phụ', đề xuất giải pháp

Nguồn thu tăng

Theo quyết định số 79/2024/QĐ-UBND của UBND TPHCM, có hiệu lực từ 31/10/2024 đến 31/12 quy định về bảng giá đất trên địa bàn, mức giá thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m2 thuộc khu dân cư Thiềng Liềng (huyện Cần Giờ) và cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2 ở các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ. Bảng giá đất này tăng 4 - 38 lần so với quyết định cũ (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí.

Điều này kéo theo, người dân doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất rất cao. Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, tính tới cuối tháng 6/2025, tổng nguồn thu từ đất trên địa bàn TPHCM (trước sáp nhập) ước đạt hơn 65.319 tỷ đồng, bằng gần 91% kế hoạch năm.

Bảng giá đất TPHCM (cũ) cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2 ở các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ.

Tương tự, số liệu từ Chi cục Thống kê Hà Nội công bố cho thấy, trong 6 tháng đầu năm nay, thu tiền sử dụng đất đạt 72.500 tỷ đồng, gấp gần 7 lần so với cùng kỳ năm trước.

Theo Cục Quản lý đất đai - Bộ Nông nghiệp và Môi trường, chính sách phân cấp trong xác định giá đất đang từng bước phát huy hiệu quả, giúp huy động nguồn lực từ đất đai cho phát triển kinh tế.

Lo ngại biến động, khó khăn cho các dự án đầu tư công

Tuy nhiên, trong thời gian tới, khi các địa phương triển khai xây dựng bảng giá đất mới, giá đất sẽ biến động với biên độ lớn tùy từng vùng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà ở và thị trường bất động sản nói chung.

Việc đồng loạt ban hành bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được dự báo sẽ tạo ra những biến động lớn về giá đất tại nhiều địa phương, kéo theo tác động đáng kể tới thị trường bất động sản, chi phí đầu tư và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Trao đổi với Tiền Phong, lãnh đạo một công ty bất động sản cho biết, việc nâng giá đất quá cao có thể gây khó khăn cho các dự án đầu tư công do chi phí giải phóng mặt bằng tăng mạnh. Đồng thời, người dân sẽ gặp trở ngại khi tiếp cận nhà ở, đặc biệt trong các phân khúc như nhà ở xã hội hay nhà ở trung cấp. Những tác động này có thể làm “tắc nghẽn” dòng vốn đầu tư và tạo ra nguy cơ bong bóng bất động sản cục bộ. Thực tế này đòi hỏi có giải pháp xây dựng bảng giá đất hài hòa và bền vững.

Do đó, cần số hóa dữ liệu giá đất, cập nhật từ các hợp đồng công chứng và sàn giao dịch, nhằm nâng cao độ chính xác và minh bạch. Về lâu dài, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần phối hợp với Bộ Tài chính, nhằm xác lập tiêu chí xây dựng bảng giá đất phù hợp với thực tế, đảm bảo tăng hợp lý để tránh gây sốc cho thị trường.

Đề xuất giảm tiền chuyển đổi mục đích sử dụng, tăng giá đất nông nghiệp

Tại cuộc họp báo thường kỳ quý II/2025 của Bộ Tài chính, bà Nguyễn Thị Thoa, Phó cục trưởng Cục Quản lý công sản cho biết, Bộ Tài chính đã nắm thông tin, người dân phải nộp tiền khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở tăng cao, từ 250 - 300% so với trước khi bảng giá đất có hiệu lực. Theo bà Thoa, đây cũng là một trong những vướng mắc khi thực thi Luật Đất đai 2024.

Bộ Tài chính đã nắm thông tin, người dân phải nộp tiền khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở tăng quá cao.

“Theo Điều 156 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi đó, chúng tôi cũng lường trước là giá đất sẽ tăng, thuế chuyển đổi cũng tăng theo. Hiện chúng tôi đã gửi văn bản cho các địa phương, khi các địa phương báo cáo lại, chúng tôi sẽ tổng hợp và đánh giá lại để kiến nghị giải pháp phù hợp”, bà Thoa nói.

Hiện, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang tổng kết 3 năm thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW, dự kiến sẽ có những sửa đổi, bổ sung nghị quyết này và Luật Đất đai 2024. Trên cơ sở phản hồi, đánh giá của các địa phương, Bộ Tài chính sẽ phối hợp Bộ Nông nghiệp và Môi trường đưa ra những ý kiến góp ý, có thể sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024.

“Trước mắt, khi chưa sửa được Luật Đất đai 2024, chúng tôi dự kiến kiến nghị sửa đổi, điều chỉnh Nghị định 103. Cụ thể, đối với đất trước đây như ao vườn, trang trại, nghĩa là đã xử lý rồi nhưng bây giờ vẫn tồn đọng và gọi chung là đất nông nghiệp, chúng tôi đang đề xuất chỉ thu bằng 50% số tiền khi chuyển đổi giữa hai mục đích sử dụng”, bà Thoa cho hay.

Để giải quyết những bất cập phát sinh do bảng giá đất cao dẫn đến tiền chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở vượt quá khả năng của người dân, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường cũng vừa có văn bản gửi UBND TPHCM đề xuất tăng giá đất nông nghiệp lên bằng 65 - 70% giá đất ở để giảm tiền sử dụng đất cho người dân.

Viện này phân tích, quyết định 79/2024 khi ban hành đã giúp chính quyền TPHCM giải quyết rất nhiều công việc, trong đó có công tác bồi thường, tái định cư, tính tiền thuê các loại đất, tiền thuế... Tuy nhiên, trong bảng giá đất ban hành có phần đất nông nghiệp giá ấn định quá thấp dẫn đến nguồn thu ngân sách khó khăn do người dân rút hồ sơ thuế chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian qua.

Thực tế đòi hỏi phải có giải pháp xây dựng bảng giá đất hài hòa và bền vững.

Để đảm bảo tính khách quan theo tinh thần Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất áp dụng lần đầu có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường kiến nghị UBND TPHCM xem xét điều chỉnh áp dụng trong 6 tháng cuối năm 2025, nhằm giải quyết các khó khăn của người dân và tăng thu ngân sách trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 cho toàn TPHCM mới.

“Việc điều chỉnh cục bộ giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất theo quyết định 79/2024 thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND TPHCM, không sai Luật Đất đai và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan. Phạm vi điều chỉnh là thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng một thửa đất có đất ở. Như vậy, lợi ích sẽ hài hòa giữa Nhà nước và nhân dân. Đồng thời giải quyết được các khó khăn nêu trên, đặc biệt là thị trường bất động sản vốn là cội nguồn khơi thông dòng tiền đang không sử dụng trên hệ thống ngân hàng quốc gia, văn bản kiến nghị nêu.

Duy Quang