'Tiêu chuẩn kép' 75% và rủi ro thể chế trong cơ chế tự thỏa thuận

Theo các chuyên gia, nếu không kịp thời tháo gỡ, những quy định này có nguy cơ biến thành những "vòng kim cô" mới bóp nghẹt cơ hội đầu tư, làm gia tăng chi phí tuân thủ và đẩy doanh nghiệp vào thế rủi ro thể chế rất lớn.

Sáng ngày 27/8, tại Hội thảo: Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi),  ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế VCCI nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật Đất đai được kỳ vọng không chỉ tháo gỡ các điểm nghẽn hiện hữu mà còn tạo một môi trường pháp lý có thể dự báo, để doanh nghiệp yên tâm đưa vốn vào những dự án có vòng đời 20-50 năm. 

Toàn cảnh Hội thảo.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng Dự thảo vẫn còn những "nút thắt" gây khó khăn cho doanh nghiệp. Điển hình là quy định cơ chế tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Tại điểm e khoản 3 Điều 35, Dự thảo quy định: Nếu nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất, thì phần còn lại mới được Nhà nước xem xét thu hồi.

Nhìn ở góc độ chuyên môn, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, phân tích việc áp dụng đồng thời hai tỷ lệ này đang tạo ra một rào cản cơ học rất phi thực tế. Bà đưa ra ví dụ chứng minh: “Giả sử một dự án có quy mô 100 ha với 1.000 người sử dụng đất. Doanh nghiệp đã thỏa thuận và mua lại được tới 95 ha, nhưng diện tích này chỉ thuộc quyền sử dụng của 740 người. Như vậy, doanh nghiệp đạt tới 95% diện tích nhưng chỉ đạt 74% về số lượng người đồng ý và lập tức bị tước quyền áp dụng cơ chế thu hồi đất.

Ngược lại, một doanh nghiệp khác thỏa thuận được với 950 người nhưng nhóm người này chỉ nắm giữ 60% diện tích đất, dự án cũng lâm vào ngõ cụt. "Tiêu chuẩn kép này vô hình trung biến ý chí của một nhóm thiểu số nhỏ thành rào cản tuyệt đối phủ quyết mọi nỗ lực của đại đa số”, bà Nga nói.

Hơn nữa, theo bà Nga, việc thiếu các tiêu chí định lượng và thời hạn xử lý khi trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh xem xét sẽ khiến doanh nghiệp đối mặt với "rủi ro thể chế" cực lớn vì không thể dự báo được tương lai của dự án sau khi đã đổ vốn vào gom 75% diện tích. Từ đó, bà kiến nghị chỉ nên áp dụng một trong hai tiêu chí và cần quy định quy trình thời gian bắt buộc cho cơ quan nhà nước.

Bên cạnh đó, tại điểm a khoản 4 Điều 35, Dự thảo quy định các trung tâm logistics chỉ được Nhà nước thu hồi đất nếu có quy mô trên 50 ha. PGS.TS Nguyễn Thị Nga cho rằng diện tích không phản ánh được hiệu quả kinh tế và công nghệ, đồng thời cảnh báo về một "hiệu ứng ngưỡng" tai hại.

Bà Nga phân tích: Một trung tâm logistics 51 ha dùng công nghệ lạc hậu vẫn được Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất, trong khi dự án 49 ha công nghệ cao, đóng góp ngân sách lớn lại bị gạt ra, buộc doanh nghiệp tự đi thỏa thuận dân sự.

“Nghịch lý này sẽ tạo ra động cơ không lành mạnh đẩy các nhà đầu tư cố tình đề xuất, 'vẽ' quy mô dự án phình to vượt ngưỡng 50 ha một cách không cần thiết chỉ để được hưởng cơ chế Nhà nước thu hồi đất thay vì phải tự thỏa thuận. Điều này đi ngược lại hoàn toàn nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và phòng chống lãng phí đất đai của Nhà nước”, bà Nga khẳng định và đề xuất xóa bỏ ngưỡng cứng này để thay bằng cơ chế thẩm định tổng hòa.

Từ thực tế hoạt động của doanh nghiệp, ông Đậu Anh Tuấn cho rằng giá đất và khả năng tiếp cận đất tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư. Với doanh nghiệp sản xuất, bài toán thường bắt đầu từ 3 câu hỏi: Có mặt bằng hay không, chi phí bao nhiêu và mất bao lâu để có đất triển khai dự án. Với doanh nghiệp nông nghiệp, yêu cầu còn lớn hơn khi phải có đủ diện tích và thời hạn sử dụng đủ dài để thực hiện các khoản đầu tư dài hạn. Chi phí đất cũng không dừng lại ở chi phí của doanh nghiệp. 

Theo phân tích của ông Tuấn, khoản chi này cuối cùng có thể đi vào giá thuê nhà xưởng, logistics, nhà ở cho người lao động và giá thành hàng hóa. Bởi vậy, yêu cầu về giá đất trong dự thảo cần được nhìn từ góc độ chi phí đầu vào của nền kinh tế, thay vì chỉ là một vấn đề quản lý tài nguyên.

Việc loại bỏ những "vòng kim cô" pháp lý này không chỉ bảo vệ doanh nghiệp mà còn là chìa khóa để triệt tiêu cơ chế "xin - cho". Chỉ khi các quy tắc chơi được lượng hóa rõ ràng, dễ dự báo, dòng vốn dài hạn mới thực sự đổ vào để đánh thức nguồn lực từ đất đai.