Tìm giải pháp quản lý nhà chung cư

Một góc đô thị có nhiều chung cư ở thành phố Thủ Ðức.

Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh Trần Hoàng Quân cho biết: Tính đến cuối năm 2021, trên địa bàn thành phố có 1.551 nhà chung cư (với 2.552 lô chung cư), nhiều thứ hai cả nước về nhà chung cư. Nhà chung cư ngày càng phát triển nhanh cả về số lượng, quy mô, chiều cao... dẫn đến nhiều thách thức mới hơn và cao hơn về công tác quản lý, sử dụng. Ngoài những tranh chấp thường gặp về phí bảo trì, phí quản lý, sở hữu chung, riêng... giữa cư dân với ban quản trị, chủ đầu tư, thì hiện nay tại các chung cư còn xảy ra những mối lo về việc bảo đảm an ninh, trật tự. Ðó là, tình trạng tại một số chung cư, lực lượng an ninh, bảo vệ không phối hợp hoặc phối hợp không kịp thời với công an, có biểu hiện bao che, cấu kết với đối tượng thực hiện hành vi phạm tội, tệ nạn xã hội. Tại những chung cư cao cấp, chung cư mới, nhiều cảnh sát khu vực, công an phường chưa được cấp thẻ từ dẫn đến hiệu quả công tác kiểm tra cư trú còn hạn chế. Công an Thành phố Hồ Chí Minh cũng cho biết, đơn vị này đã kiểm tra 879 chung cư, phát hiện 402 địa chỉ không bảo đảm quy định, quy chuẩn an toàn. Chỉ riêng sáu tháng đầu năm 2022, lực lượng cảnh sát phòng cháy, chữa cháy đã kiểm tra 992 lượt, phát hiện 74 hành vi vi phạm, đề xuất, ban hành 60 quyết định xử phạt với tổng số tiền hơn 323 triệu đồng... Trưởng phòng Quản lý đô thị thành phố Thủ Ðức Nguyễn Thị Ðoan Trang cho biết: Trên địa bàn Thủ Ðức đang còn một số chủ đầu tư thu phí bảo trì nhà chung cư nhưng không gửi vào tổ chức tín dụng mà sử dụng để đầu tư kinh doanh. Việc này dẫn đến các Ban quản trị gửi đơn khiếu nại nhiều nơi, thậm chí, có trường hợp cư dân treo băng-rôn tại chung cư làm tình hình an ninh, trật tự trên địa bàn diễn biến phức tạp; chưa kể tình trạng các chủ đầu tư chậm cấp chủ quyền nhà cho cư dân dẫn đến cư dân bức xúc, khiếu kiện đòi quyền lợi.

Theo các chuyên gia đô thị, sở dĩ tình trạng quản lý tại các tòa chung cư còn nhiều hạn chế là do Ban quản trị tại các tòa nhà này hoạt động chưa hiệu quả, trình độ chuyên môn không phù hợp, nhận thức pháp luật còn hạn chế. Thậm chí, có Ban quản trị chung cư còn biểu hiện cửa quyền, lợi ích nhóm. Ngoài ra, nhiều chung cư dù người dân đã ở từ lâu nhưng vẫn không bầu được Ban quản trị hoặc phải bầu nhiều lần, dẫn đến mâu thuẫn, bức xúc. Trong báo cáo về tình hình thực hiện Luật Nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016-2021 chỉ rõ lý do một số chung cư chưa có Ban quản trị là do chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư do muốn nắm quyền quản lý, vận hành chung cư, quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư, quản lý sử dụng phần diện tích sở hữu chung; hoặc có tổ chức nhưng số lượng, chủ sở hữu chung cư tham dự không đủ theo quy định, không có người ứng cử, đề cử vào Ban quản trị.

Trưởng phòng Quản lý đô thị thành phố Thủ Ðức Nguyễn Thị Ðoan Trang cho biết thêm: Quy định pháp luật hiện hành cho phép xử phạt vi phạm hành chính trong việc bàn giao kinh phí bảo trì và cưỡng chế thu hồi kinh phí này từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, vướng mắc hiện nay là còn thiếu quy trình để áp dụng biện pháp cưỡng chế thu hồi số kinh phí 2% bị chiếm dụng, chậm bàn giao. Chính vướng mắc này khiến cho cơ quan chức năng nhiều địa phương đến nay không tiến hành cưỡng chế thu hồi được một vụ nào. Do vậy, Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân thành phố cần có hướng dẫn cụ thể để xử lý nghiêm các chủ đầu tư chậm bàn giao kinh phí bảo trì, thực hiện cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư cho Ban quản trị chung cư. Tương tự, ông Võ Phan Lê Nguyễn, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè cho hay, trên địa bàn có 15 chung cư được xây dựng và đi vào hoạt động từ năm 2005. Trong quản lý vận hành còn những khó khăn vướng mắc; trong đó, có tình trạng chậm bàn giao quỹ bảo trì phát sinh do mâu thuẫn lợi ích (sở hữu chung, riêng) không được giải quyết, chủ đầu tư giữ lại quỹ bảo trì để gây áp lực. Trong khi đó, các quy định chế tài của cơ quan chức năng không đủ tác dụng răn đe, phòng ngừa...

Trước các khó khăn, vướng mắc nêu trên, Sở Xây dựng đang phối hợp với Công an thành phố và các đơn vị liên quan để xử lý đối với trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; kiên quyết chỉ đạo cưỡng chế và xử lý nghiêm những chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị theo quy định ■

Bài và ảnh: VŨ NGUYÊN