Tìm giải pháp tăng nguồn thu từ đất

Một góc huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh.

Tại hội thảo “Phát triển bền vững thị trường bất động sản trong bối cảnh mới”, do Ban Kinh tế Trung ương và Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh phối hợp tổ chức mới đây, Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Thị Cảnh, Trường đại học Kinh tế-Luật, Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, cung cấp số liệu: Đất nông, lâm nghiệp chiếm 79,8% diện tích đất quốc gia nhưng chỉ tạo ra 13,96% GDP, trong khi đất chuyên dùng chỉ chiếm 5,7% nhưng tạo ra gần 86% GDP. Đất công nghiệp cũng đang bị lãng phí khi tỷ lệ lấp đầy tại 369 khu công nghiệp qua các năm chỉ 54 đến 58%. Đây là tỷ lệ thấp, cho thấy việc sử dụng đất công nghiệp chưa hiệu quả, lãng phí hơn 40% về nguồn thu tài chính từ đất công nghiệp…

Nguyên nhân dẫn tới chưa phát huy được nguồn lực từ đất đai, theo Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Thị Cảnh là do tình trạng quy hoạch “treo” kéo dài hàng chục năm (như dự án khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa), không chỉ lãng phí nguồn lực mà còn gây bức xúc, thiệt hại cho người dân.

Lý giải thêm, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, nguồn thu tài chính từ đất đai bị hạn chế cũng đến từ sự bất cập cần phải sửa đổi của nhiều luật: Nhà ở, Đầu tư, Kinh doanh Bất động sản… Hiện, vẫn chưa có cơ chế, giải pháp đồng bộ để điều tiết thị trường bất động sản, thiếu chủ động về nguồn lực nên việc triển khai thường khó khăn, tác động chậm… Đáng lo hơn, thời gian qua đã có hiện tượng giới đầu cơ lợi dụng vào những thông tin quy hoạch chưa rõ ràng để “thổi” giá, làm nhiễu loạn thị trường, gây tác động rất xấu đến việc quản lý đô thị tại các địa phương.

Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, giá đất là một trong những yếu tố trọng yếu ảnh hưởng trực tiếp đến cấu thành giá sản phẩm nhà ở. Nếu phương pháp tính đúng, cách tính rõ ràng sẽ tạo thuận lợi cho sự phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay, khâu thẩm định, định giá đất lại là điểm nghẽn kìm hãm thị trường. Tắc ở khâu đóng tiền sử dụng đất không chỉ khiến doanh nghiệp bị động, không thể ước tính tổng mức đầu tư và đánh giá mức độ khả thi của dự án, tăng gánh nặng chi phí lãi vay và quản lý, mất cơ hội kinh doanh…, mà còn khiến Nhà nước chậm thu ngân sách. Không đóng được tiền sử dụng đất còn là nguyên nhân dự án không cấp được chủ quyền nhà đất, gia tăng khiếu nại. Do vậy, để thị trường bất động sản phát triển bền vững, minh bạch, lành mạnh, trước hết cần phải có chính sách pháp luật đồng bộ, thống nhất để điều tiết thị trường…

Để có thể tăng nguồn thu từ đất, chính quyền thành phố Hồ Chí Minh và các địa phương cần phải giải quyết dứt điểm tình trạng quy hoạch “treo”; công tác quy hoạch phải thay đổi theo hướng tăng diện tích đất chuyên dùng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng khu vực công nghiệp và dịch vụ. Phải tăng cường năng lực thực thi trong quản lý nhà nước với các dự án đầu tư, chẳng hạn như các biện pháp “chế tài” về thời hạn cho nhà đầu tư sau khi được giao, cho thuê đất phải đưa đất vào sử dụng. Nếu quá hạn sẽ có mức phạt cao và nếu quá thời điểm gia hạn mà vẫn không triển khai thì thu hồi lại đất được giao.

Trong những vấn đề vượt thẩm quyền, thành phố Hồ Chí Minh sớm kiến nghị Trung ương để có giải pháp tháo gỡ kịp thời, thúc đẩy thực thi hiệu quả. Đề xuất thành lập tổ nghiên cứu các cơ chế huy động nguồn lực cho thành phố trong giai đoạn tới với sự tham gia của các cơ quan thành phố và các cơ quan nghiên cứu và tham mưu của Trung ương.

Thành phố Hồ Chí Minh xác định, nhóm giải pháp đấu giá các nhà đất dôi dư là một trong năm giải pháp để tăng thu ngân sách. Ngoài đấu giá lại, đấu giá tiếp các khu đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố Hồ Chí Minh cũng vừa kiến nghị Chính phủ mô hình “lấy đất nuôi đường” khi triển khai thực hiện dự án đường vành đai 3. Tính toán sơ bộ cho thấy, quỹ đất vùng phụ cận dọc tuyến vành đai 3 trên địa bàn thành phố khoảng 2.413,4 ha, trong đó khoảng 514 ha đất nông nghiệp do Nhà nước trực tiếp quản lý. Nếu tổ chức bán đấu giá quỹ đất nông nghiệp này, thành phố có thể thu hồi khoảng 26.985 tỷ đồng. Số tiền thu hồi sau khi bán đấu giá đất hai bên đường không những bù được chi phí làm đường, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng mà còn dư để đầu tư những công trình khác.

Bài và ảnh: Vũ Nguyên