Tín dụng bất động sản: Cần mở đúng nơi, siết đúng chỗ

Tín dụng được phân tầng

Từ năm 2023 đến nay, chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản của Việt Nam từng bước chuyển từ ưu tiên tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu rõ hơn. Giai đoạn đầu, chính sách tập trung vào việc ngăn chặn vòng xoáy pháp lý - trái phiếu - tín dụng nhằm hạn chế thị trường phát triển nóng và đứt gãy thanh khoản.

Nay dòng vốn được định hướng cụ thể hơn vào nhà ở xã hội, nhà cho thuê để người có thu nhập thấp, trung bình có cơ hội tiếp cận với nhà ở; các dự án có tính khả thi và những lĩnh vực được xác định là ưu tiên. Đây là hướng đi phù hợp, vừa đáp ứng mục tiêu an sinh xã hội, vừa giúp dòng vốn tín dụng được phân bổ đúng nơi có nhu cầu và khả năng hấp thụ.

Nhu cầu vốn dài hạn của thị trường bất động sản ngày càng cấp thiết. Ảnh PV

Nhà ở xã hội là ví dụ điển hình. Thực hiện Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11-3-2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3-4-2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", ngay sau đó, Ngân hàng Nhà nước đã triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội; đến đầu năm 2025, quy mô chương trình được nâng lên với gói tín dụng 145.000 tỷ đồng với sự tham gia của 9 ngân hàng thương mại, thực hiện đến năm 2030.

Theo thống kê, đến cuối tháng 5-2026, dù giải ngân lũy kế mới đạt khoảng 12.440 tỷ đồng, song tín hiệu mừng là Chính phủ đang chỉ đạo đẩy nhanh giải ngân cũng như triển khai các dự án nhà ở xã hội, trong khi nhiều doanh nghiệp cũng chủ động thúc đẩy tiến độ đầu tư, xây dựng. Điều này cho thấy, tín dụng đang được định hướng ngày càng rõ hơn vào các mục tiêu ưu tiên, thay vì hỗ trợ dàn trải cho thị trường bất động sản.

Hướng đi đúng, nhưng việc phân tầng tín dụng cũng đặt ra yêu cầu nâng cao năng lực nhận diện và quản trị rủi ro dựa trên dữ liệu. Theo đánh giá của các chuyên gia, Việt Nam vẫn có dư địa để chủ động nhận diện và phòng ngừa rủi ro từ sớm khi hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang được hoàn thiện đồng bộ hơn. Trong khi hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản từng bước được xây dựng.

Tuy nhiên, dữ liệu giữa ngân hàng, doanh nghiệp, dự án và người mua vẫn còn phân mảnh; khả năng nhận diện sớm những dự án có nguy cơ mất khả năng thanh toán chưa đủ rõ. Nếu không cải thiện khâu này, việc “ưu tiên tín dụng” có nguy cơ trở thành cơ chế phân bổ vốn mang tính hành chính, thay vì một công cụ quản trị rủi ro dựa trên dữ liệu.

Cần tiếp tục phân loại dự án để định hướng dòng vốn

Theo Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam Phạm Thị Miền, để thị trường phát triển lành mạnh, tín dụng bất động sản cần tập trung tái cấp vốn cho các dự án đủ điều kiện, an toàn về pháp lý và có khả năng tạo nguồn cung, thu hồi dòng vốn để trả nợ. Khi đó, dòng vốn mới thực sự góp phần phục hồi thị trường, củng cố niềm tin, hạn chế nợ xấu và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cần thay đổi tư duy quản lý tín dụng đối với bất động sản trong giai đoạn tới, bà Phạm Thị Miền cho rằng, thay vì áp dụng cơ chế kiểm soát chung, cần chuyển sang đánh giá rủi ro cụ thể theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ. Cách tiếp cận này giúp dòng vốn được phân bổ đúng địa chỉ, đồng thời hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính.

Cần tiếp tục phân loại dự án bất động sản để định hướng dòng vốn. Ảnh: PV

Cụ thể, các cơ quan quan quản lý Nhà nước nên nghiên cứu cơ chế phân loại dự án để định hướng dòng vốn. Có thể chia thành ba nhóm: Nhóm A gồm các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tác động lan tỏa lớn nhưng thiếu vốn; nhóm B là các dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại vốn, phương án kinh doanh hoặc nghĩa vụ nợ; nhóm C là các dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định. Việc phân loại nhằm nhận diện đúng rủi ro và định hướng tín dụng, còn quyết định cho vay vẫn thuộc trách nhiệm của từng ngân hàng.

Cùng với đó, cần chuyển từ kiểm soát theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản. Các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm, tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ cần được chú trọng. Người mua nhà lần đầu, người mua nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và các tài sản có khả năng tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp dựa trên dữ liệu thực tế.

Đồng thời, phải thường xuyên đánh giá sức chịu đựng của ngân hàng trước các kịch bản bất lợi, kịp thời cơ cấu khoản vay còn khả năng phục hồi và xử lý khoản vay khó thu hồi. Đồng thời, đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn phải đi cùng minh bạch thông tin, định giá độc lập và quản trị rủi ro, tránh chuyển rủi ro sang ngân hàng hoặc ngân sách. Đặc biệt, mọi chính sách ưu tiên tín dụng cần có tiêu chí, thời hạn và cơ chế hậu kiểm rõ ràng.

Với những gì đang diễn ra, bài toán tín dụng bất động sản không nằm ở "mở" hay "siết", mà quan trọng tiếp tục khơi thông đúng dòng vốn góp phần cho mục tiêu tăng trưởng hai con số và hoàn thiện chính sách an sinh về nhà ở. Khi vốn được phân bổ đúng địa chỉ, đúng nhu cầu và kiểm soát tốt rủi ro, thị trường sẽ phục hồi lành mạnh, còn hệ thống ngân hàng được bảo đảm an toàn.