Tín dụng bất động sản: Doanh nghiệp và ngân hàng cùng gặp khó do pháp lý

Tại Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội ngày 13/11, rất nhiều doanh nghiệp có tên tuổi như Vingroup, Hưng Thịnh, Geleximco, Becamex, Novaland, Him Lam, Sun Group, Masterise, GP.Invest, IMG... khẳng định khó khăn lớn nhất với bất động sản hiện nay là pháp lý (chiếm 70%).

Liên quan tới tín dụng, các doanh nghiệp cũng cho rằng vẫn còn những vướng mắc như thủ tục giải ngân rườm rà, lãi suất các khoản vay cũ còn cao, quá trình xét duyệt tín dụng kéo dài, tài sản đảm bảo bị định giá thấp…

Doanh nghiệp kiến nghị những gì?

Ông Nguyễn Văn Cường, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, LPBank đã quyết định cấp hạn mức cho tập đoàn vay 5.000 tỷ đồng, nhờ đó Hưng Thịnh đã lên kế hoạch đưa dòng tiền này vào trực tiếp các dự án. Hiện, Hưng Thịnh đã được phê duyệt chi tiết khoảng 2.000 tỷ đồng nhưng LPBank bị hết room cho vay bất động sản, vì vậy doanh nghiệp này đề xuất Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có chính sách nới room tín dụng cho những ngân hàng tham gia tái cơ cấu thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, theo Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, trong điều kiện pháp lý các dự án bất động sản đang triển khai kéo dài như thời gian qua, đề nghị các ngân hàng tối giản hóa các điều kiện cho vay các dự án bất động sản, đồng thời kéo dài thời gian cho vay hơn so với bình thường để doanh nghiệp có thêm thời gian xoay xở trong bối cảnh khó khăn hiện nay.

Từ đầu năm đến nay, tín dụng bất động sản tăng 6,04%, riêng tín dụng kinh doanh bất động sản tăng gần 22%.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) cho biết doanh nghiệp này không vướng mắc về tín dụng. Tuy nhiên, GP.Invest cho rằng quy trình thẩm định, giải ngân hồ sơ vay vốn kéo dài 2-3 tháng như hiện nay là quá dài, các ngân hàng thương mại phải rút gọn xuống trong vòng 1 tháng, đồng thời đơn giản hồ sơ vay vốn.

"Hiện nay, các ngân hàng yêu cầu doanh nghiệp cung cấp rất nhiều giấy phép con trong hồ sơ vay vốn. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng cũng không cho doanh nghiệp vay tiền để chi giải phóng mặt bằng, trong khi chi phí này của doanh nghiệp là rất lớn", ông Hiệp nói.

Về lãi suất, đại diện GP.Invest cho hay, doanh nghiệp này đang được vay vốn với lãi suất 9,5%/năm, đã giảm 1%/năm so với trước đây, nhưng như vậy vẫn còn ở mức cao và đề nghị ngân hàng tiếp tục giảm xuống.

Đồng tình, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT CTCP Vinhomes chia sẻ, hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản chưa tiếp cận được lãi suất thấp, nhất là với các khoản vay cũ. Ngân hàng thương mại hạn chế room tín dụng và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland Dennis Ng Teck Yow cho biết thị trường bất động sản đã qua thời điểm khó khăn nhất, riêng Novaland đã hoàn thành 80% việc tái cấu trúc hoạt động. Tuy nhiên, để doanh nghiệp tiếp tục vượt qua khó khăn cần sự tiếp sức, đồng hành của các cơ quan chức năng.

Ngoài sự hỗ trợ của chính sách tiền tệ, Novaland mong mỏi chính sách tài khóa chung tay hỗ trợ doanh nghiệp bằng cách giãn thuế năm nay và nửa đầu năm tới. Trong đó, vướng mắc về pháp lý chiếm đến 70% khó khăn của doanh nghiệp. Vì vậy, ông Dennis Ng Teck Yow kiến nghị các cơ qua chức năng cần sớm hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án đồng bộ đúng với chỉ tiêu được giao. Chính phủ và Quốc hội cân nhắc xem xét, kiện toàn Luật đầu tư để quy trình đầu tư – giao đất – quy hoạch – cấp phép xây dựng được diễn ra nhanh chóng, minh bạch, tiết kiệm nguồn vốn cho xã hội. Đồng thời, cần có chính sách giảm thuế và giãn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 3 năm (năm 2022, 2023 và 2024) cho các doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ khó khăn và tập trung ổn định kinh doanh.

Doanh nghiệp kêu lãi cao, ngân hàng nói mặt bằng lãi suất đã giảm khá nhiều

Đáng chú ý, về phía các ngân hàng lại cho rằng vướng mắc pháp lý của các dự án là nguyên nhân chủ yếu khiến thị trường bất động sản thiếu nguồn cung, ngân hàng khó giải ngân tín dụng. Đặc biệt, hiện nay, giá nhà ở còn cao cũng khiến nhu cầu vay mua nhà giảm.

“Mặt bằng lãi sất cho vay đã giảm khoảng 2,5% cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, nhưng giá bất động sản giảm rất ít, chưa phù hợp với người mua nhà để ở. Các giao dịch bất động sản chủ yếu mua đi bán lại, nguy cơ gây bong bóng, rủi ro cho tín dụng bất động sản”, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank chia sẻ.

Lãnh đạo các ngân hàng cũng cho biết, tín dụng bất động sản toàn ngành ngân hàng tăng mạnh lên 22%, song thực tế, dư nợ bất động sản tiêu dùng tăng rất chậm dù ngân hàng liên tục giảm lãi suất cho vay mua nhà. Chẳng hạn, tại BIDV tính đến hết tháng 10, dư nợ bất động sản tăng trưởng khoảng 9%, chiếm khoảng 18% tổng dư nợ; trong đó dư nợ bất động sản tiêu dùng tăng rất chậm chỉ khoảng 4%, trong khi mọi năm là khoảng 20%.

"Thậm chí, các gói cho vay nhà ở xã hội rất tích cực tìm kiếm khách hàng để triển khai cho vay nhưng đến nay mới phế duyệt 385 tỷ đồng, giải ngân hơn 25 tỷ đồng. Ngoài ra, chúng tôi ban hành gói cho vay nhà ở thương mại giá rẻ với lãi suất rất cạnh tranh. Nhưng các dự án vướng mắc pháp lý rất nhiều. Từ năm ngoái đến giờ, BIDV phê duyệt khoảng 26.000 tỷ và mới giải ngân 8.000 tỷ, còn lại 18.000 đang chờ các thủ tục pháp lý mới giải ngân được”, ông Lê Ngọc Lâm, Tổng giám đốc BIDV cho hay.

Nguyên nhân, theo lãnh đạo Vietcombank, là do khách hàng mất niềm tin vào thị trường bất động sản, và tâm lý chờ đợi giá nhà xuống thấp hơn nữa.

Ngoài ra, các ngân hàng cho biết, vướng mắc về thủ tục pháp lý của các dự án khiến việc thẩm định các thủ tục cho vay phức tạp, kéo dài. “Ngân hàng kinh doanh rủi ro, do đó rủi ro lớn thì ngân hàng phải thẩm định chặt chẽ hơn. Doanh nghiệp cũng phải cung cấp thông tin chính xác cho ngân hàng. Chúng tôi chưa có động thái nào siết cho vay bất động sản, mà còn mở rộng hơn với cho vay cá nhân”, Ông Lưu Trung Thái, Chủ tịch MB nói.

Về vấn đề lãi suất, các ngân hàng cho biết hiện mặt bằng lãi suất đã giảm khá nhiều. Đối với các khoản vay trung và dài hạn, ngân hàng đánh giá lại 3 – 6 tháng một lần để điều chỉnh lãi suất khi lãi suất huy động giảm. Ngoài ra, lãi suất cho vay còn phù hợp với năng lực của ngân hàng, cơ cấu nguồn vốn giá rẻ, nợ xấu cho vay bất động sản…

“Lãi suất trung và dài hạn khoảng 9-10% đã rất thấp so với thị trường thế giới. Cơ bản các khoản vay là ngân hàng đang hòa vốn, để giảm thì phải có thời gian, khi ngân hàng giảm được giá vốn”, lãnh đạo MB chia sẻ.

Liên quan đến kiến nghị nới điều kiện cho vay, Phó Thống đốc Đào Minh Tú khẳng định với các điều kiện đã được quy định trong Luật, ngân hàng không thể nới. Tuy nhiên, với các điều kiện thuộc thẩm quyền của ngân hàng thương mại thì các ngân hàng căn cứ từng trường hợp cụ thể để tháo gỡ cho doanh nghiệp.

Về room tín dụng, Phó Thống đốc cho hay, hiện doanh nghiệp chỉ vướng ở room tín dụng mà các ngân hàng thương mại cấp cho từng khách hàng, còn room tín dụng toàn hệ thống thì vẫn đang dư thừa.

Ông Tú cho rằng để thị trường bất động sản sôi động hơn, doanh nghiệp bất động sản cần có sự thống nhất trong "cuộc chơi giá nhà". Hiện nay, giá nhà vẫn tăng cao trong khi lãi vay giảm mạnh. Chỉ khi giải quyết được vấn đề giá nhà thì mới giải quyết được vấn đề sức mua thị trường.

Hoàng Hà