Tín dụng bất động sản tăng mạnh: Cảnh báo rủi ro từ 'van vốn' ngân hàng

Tín dụng bất động sản đang có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau thời gian dài trầm lắng. (Ảnh: Vietnam+)

Tín dụng bất động sản đang có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau thời gian dài trầm lắng. Chỉ trong 8 tháng đầu năm 2025, dòng vốn chảy vào lĩnh vực này đã vượt mốc 4 triệu tỷ đồng - mức cao nhất trong nhiều năm. Cùng với việc các ngân hàng tung ra hàng loạt gói vay ưu đãi lãi suất thấp, thị trường địa ốc như được “bơm thêm sinh khí”. Tuy nhiên, đằng sau sự sôi động ấy là những cảnh báo về rủi ro thanh khoản, lệch pha vốn ngắn-dài hạn và nguy cơ tín dụng bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ.

Dòng vốn ồ ạt chảy vào địa ốc

Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước và chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế - mức cao nhất trong nhiều năm.

Thống kê từ 14 ngân hàng thương mại công bố báo cáo chi tiết cho thấy, đến 30/6/2025, tổng dư nợ cho vay bất động sản của nhóm này đạt gần 891.000 tỷ đồng.

Thị trường bất động sản thời gian qua được tiếp thêm “dòng máu” mới khi các ngân hàng đẩy mạnh giải ngân đồng thời tung ra nhiều gói tín dụng ưu đãi cho người mua nhà với lãi suất 5%-6%/năm trong giai đoạn đầu.

Không chỉ người mua nhà, doanh nghiệp bất động sản cũng được hưởng lợi khi ngân hàng ưu tiên vốn cho dự án. Báo cáo tài chính của nhiều nhà băng cho thấy bất động sản vẫn là lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tín dụng.

Tuy nhiên, các chuyên gia ngân hàng cho rằng dư nợ tín dụng bất động sản tăng nhanh chủ yếu tập trung vào mục đích kinh doanh, không phải nhu cầu ở thực. Trong khi đó, thị trường vẫn thiếu nhà ở phù hợp với thu nhập người dân: tỷ lệ giá nhà/thu nhập bình quân hộ gia đình Việt Nam là 23,7 lần, gần gấp đôi mức trung bình thế giới (14,6 lần).

Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính hạn chế, trong khi các kênh huy động vốn dài hạn như trái phiếu, chứng khoán chưa phát triển. Vì vậy, thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, dẫn tới rủi ro mất cân đối kỳ hạn khi nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn nhưng lại cho vay dài hạn.

“Đầu tư bất động sản mang tính dài hạn, trong khi nguồn vốn ngân hàng phần lớn là ngắn hạn. Chênh lệch này có thể gây rủi ro thanh khoản nếu khách hàng chậm trả nợ,” lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cảnh báo.

Tín dụng tăng nhanh: Vòng xoáy tiềm ẩn rủi ro

Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, tín dụng bất động sản đang tăng nhanh hơn nhiều so với mặt bằng chung của nền kinh tế, đi ngược quy luật vốn cần ưu tiên cho sản xuất.

Nhiều người có nhu cầu mua nhà nhưng vẫn e ngại sợ lãi suất thả nổi. (Ảnh: Vietnam+)

Ông cho rằng dòng vốn này đang quay vòng trong nội bộ thị trường, ngân hàng cho vay chủ đầu tư xây nhà, sau đó lại cho người mua vay để mua chính sản phẩm đó, rồi chủ đầu tư tiếp tục dùng tiền thu được để mở dự án mới.

“Đây là vòng quay tiềm ẩn nhiều rủi ro, khi 4 triệu tỷ đồng tín dụng đang nằm trong lĩnh vực bất động sản, chưa kể nợ trái phiếu doanh nghiệp. Cần làm rõ dòng vốn này đang ở đâu, bao nhiêu trong đó là vay để ở thật, bao nhiêu là vay đầu cơ,” ông Hùng nhấn mạnh.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng giá nhà tăng nhanh trong thời gian qua cũng góp phần đẩy dư nợ tín dụng nhà ở lên cao. Trong tờ trình dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản gửi các bộ, ngành liên quan để lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đã đề xuất ba nhóm giải pháp chính: chính sách cho vay đối với người mua nhà, thiết lập trung tâm giao dịch bất động sản và phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp.

Theo đó, Bộ đề nghị áp dụng hạn mức cho vay đối với người mua nhà thứ hai trở lên. Cụ thể, người mua căn nhà thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, còn với căn thứ ba, hạn mức vay không vượt quá 30%.

Nhận định về vấn đề này, Tiến sỹ Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây có thể là một trong những giải pháp được tính đến. Tuy nhiên, giải pháp này chỉ có thể thực hiện khi đáp ứng được một số điều kiện quan trọng.

Đó là phải có cơ sở thông tin dữ liệu đầy đủ về thị trường bất động sản, đảm bảo xác định được đâu là bất động sản thứ hai, thứ ba trở lên; phải đồng bộ với nhiều chính sách ngăn chặn đầu cơ khác như chính sách thuế, chế tài xử phạt chủ đầu tư và môi giới thổi giá bất động sản. Quan trọng nhất, phải có giải pháp tăng cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở có mức giá phù hợp.

Đồng tình với quan điểm trên, theo Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa - chuyên gia kinh tế, giải pháp trên là chưa thể thực hiện.

“Việc yêu cầu ngân hàng hạn chế room cho vay với bất động sản thứ hai, thứ ba rất khó khi cơ sở dữ liệu về bất động sản chưa hoàn thiện. Ngân hàng khó xác định người vay có bao nhiêu bất động sản, mà chỉ có thể thẩm định khách hàng vay có khả năng trả nợ hay không, nhu cầu vay có chính đáng hay không, sử dụng vốn có đúng mục đích hay không,” Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa khẳng định.

Trong khi đó Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính-ngân hàng cũng nhận định rằng việc tín dụng bất động sản tăng mạnh phản ánh nhu cầu vốn gia tăng cùng với đà phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, khi dòng tín dụng chảy vào bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với mặt bằng chung của nền kinh tế, điều này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro về an toàn hệ thống.

Trước diễn biến nóng của tín dụng địa ốc, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 14/2025/TT-NHNN (hiệu lực từ 15/9/2025) nhằm nâng chuẩn an toàn hệ thống và định hướng dòng vốn.

Theo quy định mới, hệ số rủi ro với cho vay nhà ở xã hội chỉ từ 20%-50%, trong khi với bất động sản thương mại có thể lên tới 150%. Điểm nổi bật của Thông tư 14 là quy định chặt hơn về tỷ lệ an toàn vốn (CAR), cập nhật theo chuẩn Basel III, giúp các ngân hàng nâng cao năng lực quản trị rủi ro và chất lượng vốn.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường phục hồi, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu dòng vốn quá tập trung vào một lĩnh vực.

Theo Tiến sỹ Lê Hồng Thái, giảng viên Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, việc siết chuẩn an toàn vốn giúp ngân hàng hấp thụ rủi ro tốt hơn, nhưng cũng buộc họ phải xác định rõ nhóm khách hàng ưu tiên, lĩnh vực ưu tiên và tránh cho vay dàn trải.

“Kiểm soát tín dụng bất động sản không có nghĩa là siết chặt cực đoan, mà nhằm tăng chất lượng dòng vốn, bảo đảm vốn chảy đúng địa chỉ - vào dự án thực, phục vụ nhu cầu thực, góp phần phát triển kinh tế bền vững,” ông Thái nhấn mạnh.

Các chuyên gia đều thống nhất rằng những ngân hàng tuân thủ nghiêm các quy định về an toàn vốn và định hướng tín dụng đúng hướng, ưu tiên cho sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực thiết yếu sẽ có lợi thế trong việc được xếp hạng tín nhiệm cao hơn. Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định sẽ tăng cường công tác giám sát, bảo đảm tăng trưởng tín dụng phải đi đôi với chất lượng và an toàn của hệ thống.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường phục hồi, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu dòng vốn quá tập trung vào một lĩnh vực. Thách thức hiện nay với cơ quan quản lý và các ngân hàng là cân bằng giữa hỗ trợ tăng trưởng và đảm bảo an toàn hệ thống tài chính, để tín dụng thực sự trở thành động lực phát triển chứ không phải “quả bóng” rủi ro của nền kinh tế./.

(Vietnam+)