Tín dụng chảy mạnh vào bất động sản, tiềm ẩn rủi ro chất lượng tài sản

Tín dụng vẫn đổ mạnh vào bất động sản

Bất động sản (BĐS) tiếp tục là một trong những kênh hút vốn lớn của tín dụng ngân hàng trong thời gian qua khi ghi nhận mức tăng vượt trội so với cho vay các lĩnh vực khác.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà Nước (NHNN), tính đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, dư nợ cho kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng (tăng 23,87%), dư nợ cho tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng (tăng 12,4%).

Hay cập nhật tại Diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025" đầu tháng 12, TS. Nguyễn Đức Kiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tiền tệ quốc gia, cho biết tỷ lệ tăng trưởng tín dụng của ngành bất động sản ước đạt 24%, cao hơn nhiều so với mức tăng trưởng toàn ngành (ước 18 - 20%), thậm chí có ngân hàng cho vay bất động sản đã tăng tới 28%.

Theo số liệu từ báo cáo tài chính 9 tháng đầu năm của 12 ngân hàng niêm yết (có diễn giải chi tiết số liệu), tính đến cuối quý III/2025, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS đã tăng 26,3% so với cuối năm 2024.

Cùng với đó, tỷ trọng cho vay kinh doanh BĐS tại những ngân hàng trên cũng tăng từ 16,61% vào cuối năm 2024 lên 17,63% vào cuối quý III/2025.

Tất cả con số trên đều đang chỉ ra rằng dòng tăng trưởng tín dụng đang đổ về thị trường bất động sản. Đây không phải là yếu tố bất ngờ trong năm 2025 khi nhiều chuyên gia đã chỉ ra vấn đề này ngay từ trước đó khi các tín hiệu cho thấy tiêu dùng tăng rất yếu và áp lực đáo hạn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

"Tăng trưởng tín dụng trong vòng hơn một năm vừa qua tập trung đổ vào ngành bất động sản, nhu cầu lớn trong đó là dùng để đảo nợ trái phiếu, cấu trúc lại nguồn vốn thay vì tập trung vào trái phiếu thì tập trung vào nguồn vốn vay của ngân hàng", ông Trần Ngọc Báu, CEO Công ty Dữ liệu Kinh tế Tài chính WiGroup nhận định.

Còn theo các chuyên gia của Chứng khoán SHS, nếu đặt mình vào vị trí ngân hàng, sự "ưu ái" dành cho bất động sản không hẳn là thiên vị, mà là logic tài chính.

Cụ thể, việc định giá và thẩm định một dự án nhà đất thường dễ hơn nhiều so với một dự án nhà máy. Đất đai và công trình có thể cầm cố, thanh lý với giá trị ổn định, trong khi máy móc, thiết bị mất giá nhanh và đầu ra sản xuất thì mù mờ.

Chưa kể, cho vay bất động sản thường được chia nhỏ theo tiến độ, giúp ngân hàng dễ kiểm soát hơn; trong khi vay xây dựng nhà máy thường phải giải ngân một lần lớn và kéo dài hàng chục năm.

Rủi ro hay không?

Mặc dù việc dòng vốn chảy vào BĐS là phù hợp với định hướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của Chính phủ, nhiều chuyên gia vẫn cho rằng tín dụng BĐS tăng cao sẽ tạo rủi ro cho hệ thống và ảnh hưởng đến diễn biến giá BĐS.

Chia sẻ tại Diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025", Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho rằng cho rằng việc các ngân hàng Việt Nam đẩy mạnh tín dụng cho đất nền đã vô tình tiếp sức cho hoạt động đầu cơ.

“Vai trò ngân hàng trong giá đất tăng là có. Chính sách tiền tệ cần có sự điều chỉnh, đặc biệt là tín dụng cho vay bất động sản đất nền, giảm tỷ lệ tín dụng bất động sản xuống mức 20%. Ngân hàng Nhà Nước cần hỗ trợ các ngân hàng để cho vay với lãi suất thấp hơn” – TS Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu. (Ảnh: Đài Hà Nội)

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Kiên cũng cho rằng "Một số ngân hàng nhỏ tăng trưởng cho vay đến 28% là một dấu hiệu đáng báo động".

Chia sẻ với chúng tôi, TS Châu Đình Linh – Trường Đại học Ngân hàng TP HCM, cho biết so với cùng kỳ năm trước, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng niêm yết tăng khoảng 40%, còn nếu tính từ đầu năm, mức tăng vượt 25%. Diễn biến này cho thấy rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là hiện hữu và thậm chí có thể kéo dài sang các năm tiếp theo.

Tuy nhiên, ông Linh cho rằng thực trạng cho vay đối những lĩnh vực có tỷ suất sinh lời cao như bất động sản không chỉ riêng tại Việt Nam, nhiều quốc gia khác như Trung Quốc cũng tương tự khimức độ gắn kết giữa ngân hàng và bất động sản là rất lớn.

Theo ông Linh, mặc dù thường được xem là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và cần được giám sát chặt chẽ về dòng tiền nhưng không nên nhìn nhận lĩnh vực này một cách quá tiêu cực, bởi bất động sản cũng là một ngành kinh tế quan trọng, đóng góp cho tăng trưởng GDP, phát triển hạ tầng và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Vấn đề cốt lõi nằm ở việc dòng vốn chảy vào lĩnh vực này có được kiểm soát hiệu quả hay không? Liệu hệ thống có các cơ chế cảnh báo sớm và nền tảng an toàn của hệ thống ngân hàng đã đủ vững chắc hay chưa?, ông đặt vấn đề.

"Điều quan trọng là tăng cường giám sát dòng tiền và xây dựng các chỉ số cảnh báo sớm, nhằm hạn chế tình trạng dòng vốn ngân hàng bị lạm dụng, đặc biệt tại các phân khúc mang tính đầu cơ cao, không tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế", ông Linh chia sẻ.

Lãi suất tăng đang trở thành rào cản?

Nếu đặt yếu tố rủi ro sang một bên để nhìn vào thị trường, có thể thấy một yếu tố đang đóng vai trò chi phối với tín dụng nói chung và BĐS nói riêng, đó là lãi suất.

Nếu như trong quá nửa đầu năm 2025, môi trường lãi suất thấp trải dài cùng liên tục các chương trình ưu đãi cho vay mua nhà được các ngân hàng tung ra thì đến thời điểm hiện tại, lãi suất đang có xu hướng nhích tăng dần, một số nhà băng đã dừng các gói mua nhà lãi suất thấp.

Theo khảo sát tại một số ngân hàng thương mại, mức lãi suất cho vay mua nhà ở hiện tại đang ở mức 6 đến hơn 9%/năm (thời gian ưu đãi 1-3 năm). Đơn cử, tại ngân hàng ABBank, lãi suất cho vay mua nhà 9,65%/năm; Bac A Bank từ 6,6%/năm; BIDV 6% cố định trong 24 tháng hoặc 7%/năm trong 36 tháng đầu.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, đây là diễn biến khó tránh. Khi lãi suất huy động tăng, lãi suất cho vay cũng sẽ tăng theo. Việc lãi suất cho vay nhích lên sẽ khiến khả năng tiếp cận vốn của người dân và doanh nghiệp trở nên khó khăn hơn.

Chuyên gia cho rằng người mua nhà sẽ chịu thêm áp lực tài chính, đặc biệt là nhóm khách hàng vay vốn lớn, sử dụng đòn bẩy cao. Tuy nhiên, điều đó chưa đủ điều kiện khiến thị trường bất động sản bước vào chu kỳ hạ giá nhà.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tăng lãi suất chắc chắn sẽ làm giảm hoạt động đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là những giao dịch mang tính đầu cơ. Tuy nhiên, ở góc độ dài hạn, sự điều chỉnh này có lợi cho thị trường khi góp phần sàng lọc các nhà đầu tư yếu về năng lực tài chính, tạo cơ hội cho dòng vốn chảy vào các phân khúc có nhu cầu thực và dự án có tính khả thi.

"Giảm đầu cơ không phải tín hiệu xấu. Ngược lại, đó là bước cần thiết để thị trường phát triển bền vững", ông Đính cho hay.

Minh Nguyệt