Tín dụng địa ốc 2026 không còn 'dễ thở'

Năm 2026 được xem là giai đoạn củng cố, tái cân bằng và sàng lọc

Sau giai đoạn phục hồi mạnh trong năm 2025, thị trường bất động sản bước sang năm 2026 với tâm thế thận trọng hơn. Báo cáo mới đây của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho thấy, nguồn cung căn hộ trung cấp sẽ được bổ sung đáng kể tại các đô thị lớn, đặc biệt ở hai đầu tàu kinh tế. Tuy nhiên, bức tranh tăng trưởng không còn mang màu sắc “dễ thở” như trước, khi tín dụng được kiểm soát chặt hơn và mặt bằng lãi suất có xu hướng nhích lên.

Trong bối cảnh đó, năm 2026 được xem là giai đoạn củng cố, tái cân bằng và sàng lọc. Doanh nghiệp nào có nền tảng tài chính lành mạnh, pháp lý minh bạch và tiến độ đảm bảo sẽ chiếm ưu thế. Ngược lại, những chủ đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tín dụng sẽ đối mặt áp lực chi phí vốn ngày càng gia tăng.

TIẾP CẬN VỐN TÍN DỤNG KÉM THUẬN LỢI

Theo VCBS, năm 2026 tín dụng bất động sản được dự báo vẫn tăng trưởng do nhiều dự án bước vào giai đoạn mở bán và đẩy nhanh thi công. Nhu cầu vốn trung, dài hạn của doanh nghiệp vì thế tiếp tục ở mức cao. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn không còn thuận lợi như năm 2025.

Thứ nhất, định hướng điều hành của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là duy trì tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản quanh mức 24 - 25% tổng dư nợ toàn hệ thống, trong bối cảnh rủi ro nợ xấu có xu hướng gia tăng. Điều này đồng nghĩa tín dụng vẫn được cấp, nhưng tăng trưởng sẽ bị kiểm soát chặt, tránh tái diễn chu kỳ “tăng nóng”.

Cơ quan quản lý cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng dư nợ cho vay bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính mình so với cuối năm 2025. Đáng chú ý, tăng trưởng tín dụng trong 3 tháng đầu năm 2026 không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm. Quy định này tạo “độ trễ” nhất định trong giải ngân, ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án cần vốn sớm.

Thứ hai, về phía cầu, Bộ Tài chính Việt Nam đã phát tín hiệu đề xuất siết tỷ lệ cho vay đối với bất động sản thứ hai (dù chưa chính thức ban hành). Nếu được áp dụng, chính sách này sẽ tác động mạnh tới nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, qua đó làm giảm cầu đầu cơ và cầu lướt sóng.

Thứ ba, mặt bằng lãi suất được dự báo nhích tăng trong bối cảnh áp lực lạm phát và nhu cầu vốn của nền kinh tế gia tăng. Dù mức tăng có thể không quá lớn, nhưng với các doanh nghiệp sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao, chỉ cần chi phí vốn tăng thêm 1–2 điểm phần trăm cũng đủ làm xói mòn lợi nhuận.

Nguồn: MOC

Những yếu tố trên khiến chi phí tài chính trở thành biến số quan trọng trong năm 2026. Khi nguồn cung tăng mạnh, áp lực cạnh tranh gia tăng, nhiều chủ đầu tư sẽ phải đẩy nhanh bán hàng để xoay vòng dòng tiền, thanh toán nghĩa vụ tài chính và hạn chế rủi ro lãi vay.

Trong bối cảnh đó, thị trường có xu hướng ưu tiên các doanh nghiệp đã cơ bản hoàn tất công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc sở hữu dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng triển khai cao. Đây sẽ là nhóm ít chịu tác động tiêu cực từ việc tín dụng bị siết chặt.

Song song với kiểm soát tín dụng, Chính phủ triển khai nhiều biện pháp nhằm đưa thị trường về trạng thái minh bạch và bền vững hơn.

Nghị quyết 171/2024/QH15 thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được đánh giá là bước đi quan trọng trong tháo gỡ nguồn cung. Cùng với Nghị quyết 170/2024 và Nghị quyết 254/2025, những vướng mắc về đất đai và tổ chức thi hành luật được từng bước xử lý, tạo điều kiện cho dự án đủ pháp lý sớm ra thị trường.

Đáng chú ý, ngày 31/12/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP quy định mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng kể từ 1/3/2026. Mã định danh bao gồm thông tin về thửa đất, dự án, lịch sử giao dịch, hồ sơ pháp lý và tình trạng sở hữu. Cơ chế này kỳ vọng tạo nền tảng dữ liệu minh bạch, hạn chế tình trạng “ôm hàng”, tạo khan hiếm giả và thao túng giá.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2 MIỀN DIỄN BIẾN RA SAO?

Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát và nguồn cung gia tăng, diễn biến thị trường hai miền Bắc – Nam có sự phân hóa đáng chú ý.

Ở miền Bắc, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư đã tiệm cận vùng đỉnh sau giai đoạn tăng mạnh 2024–2025. Mặt bằng giá hiện nay được đánh giá vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực, khiến biên độ tăng thêm không còn nhiều.

Trong thời gian tới, giá bán được kỳ vọng đi ngang do một số yếu tố. Thứ nhất, lợi suất cho thuê có xu hướng giảm, phản ánh sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá bán và khả năng khai thác dòng tiền. Thứ hai, nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định, tạo lực đỡ nhất định cho thị trường, nhất là khi lãi suất chỉ tăng nhẹ và tín dụng chưa bị siết đột ngột.

Điểm sáng được dự báo nằm ở bất động sản vùng ven, đặc biệt phân khúc nhà thấp tầng. Chiến lược tái thiết cấu trúc không gian đô thị của Hà Nội đề xuất giãn dân, di dời khoảng 860.000 người từ khu vực bên trong Vành đai 3, ưu tiên Vành đai 1 và 2, trong hai giai đoạn 2026 – 2035 và 2036 – 2045. Người dân có thể được tái định cư tại chỗ hoặc chuyển tới các đô thị mới như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc.

Nguồn: VCBS

Cùng với đó, các dự án hạ tầng hướng tâm và kết nối vùng như Vành đai 4, Vành đai 3.5, cầu Trần Hưng Đạo hay các tuyến metro đô thị đang được triển khai, tạo nền tảng kỹ thuật cho sự phát triển của các khu đô thị vệ tinh. Khi thời gian di chuyển rút ngắn, lựa chọn sống ở vùng ven trở nên khả thi hơn, đặc biệt với nhóm dân cư trẻ.

Định hướng giảm dần phương tiện sử dụng nhiên liệu xăng trong khu vực nội đô cũng góp phần thay đổi thói quen cư trú. Nếu xe cá nhân bị hạn chế tại trung tâm, nhu cầu sống gần nơi làm việc có thể giảm, trong khi những khu đô thị vệ tinh với môi trường sống tốt và chi phí hợp lý sẽ gia tăng sức hấp dẫn.

Tại phía Nam, xu hướng dịch chuyển dòng tiền từ khu vực trung tâm ra ngoại thành và các tỉnh giáp ranh ngày càng rõ nét. Ở TP.HCM, quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí phát triển cao và giá bán neo ở mức cao khiến dư địa tăng trưởng không còn nhiều.

Ngược lại, việc đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông từ các tuyến vành đai, cao tốc đến cầu liên vùng đang rút ngắn khoảng cách không gian và thời gian di chuyển. Quá trình này dần định hình lại bản đồ dân cư, thúc đẩy hình thành các đô thị vệ tinh và tái cấu trúc phân bố dân số theo hướng cân bằng hơn.

Trong bức tranh đó, Đồng Nai được đánh giá là điểm sáng năm 2026. Các khu vực như Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển tự nhiên từ Thủ Đức nhờ hạ tầng kết nối cải thiện.

Sau giai đoạn sốt đất 2019 – 2021, thị trường Đồng Nai đã điều chỉnh mạnh, thanh khoản trầm lắng và giá giảm đáng kể. Hiện mức giá thấp hơn khoảng 20 – 40% so với Thủ Đức, tạo biên an toàn nhất định cho cả nhà đầu tư và người mua ở thực.

Yếu tố hạ tầng là đòn bẩy quan trọng. Sân bay quốc tế Long Thành dần thành hình và dự kiến có thể khai thác trong năm 2026, mở ra kỳ vọng về động lực phát triển kinh tế – dịch vụ mới. Bên cạnh đó, dự án cầu Cát Lái từng chậm tiến độ do vướng giải phóng mặt bằng đã chính thức triển khai, tăng cường kết nối trực tiếp với TP.HCM.

Tổng hòa các yếu tố cho thấy năm 2026 khó có khả năng tái diễn kịch bản tăng nóng diện rộng. Thay vào đó, thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng, nơi nguồn cung dồi dào hơn nhưng tín dụng được kiểm soát chặt, buộc doanh nghiệp nâng cao năng lực quản trị và minh bạch thông tin.

Ở cả hai miền, xu hướng giãn dân, phát triển đô thị vệ tinh và đầu tư hạ tầng tiếp tục đóng vai trò động lực dài hạn. Tuy nhiên, cơ hội sẽ mang tính chọn lọc, tập trung vào dự án pháp lý hoàn chỉnh, vị trí gắn với hạ tầng trọng điểm và phù hợp khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Tín dụng địa ốc năm 2026 vì thế không còn “dễ thở”, nhưng chính sự siết chặt có kiểm soát này lại mở ra cơ hội thanh lọc, giúp thị trường tiến gần hơn tới quỹ đạo phát triển bền vững, minh bạch và dựa trên nhu cầu thực.

Ngọc Duy