'Tín dụng vào bất động sản tăng mạnh nhưng không tạo thanh khoản, nguyên nhân từ lướt sóng'
Theo TS Đinh Thế Hiển, nguyên tắc là ngân hàng cho vay tối đa 70% trên giá trị tài sản, vốn tự có của nhà đầu tư/người mua là 30% còn lại. Tuy nhiên, thực tế xuất hiện ngân hàng sẵn sàng cho vay tiền trước để đặt cọc, cho thấy tín dụng đã đi vào lướt sóng quá lớn.
TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế (Ảnh: BTC)
Bàn về dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là tín dụng, tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, nhận định Nhà nước đang có những điều chỉnh.
"Chắc chắn dòng vốn vào lướt sóng sẽ bị kiểm soát. Trong ngắn hạn, những dự án mở ra phục vụ nhu cầu các nhà đầu tư đón sóng sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, những dự án tốt vẫn tiềm năng thu hút vốn", vị chuyên gia nhấn mạnh.
Ông cho biết đến tháng 9 năm nay, một số bối cảnh buộc Nhà nước phải có hành động với thị trường bất động sản. Tăng trưởng tín dụng 9 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 13%, nhưng tăng trưởng vốn thị trường bất động sản cao hơn đáng kể, gần 20%, riêng hai tháng 8 và 9 tăng rất mạnh.
"Giai đoạn bình thường, khi có lướt sóng, tăng trưởng vừa phải là đủ tạo sóng bất động sản nhưng nay không có sóng. Vấn đề là tín dụng vào bất động sản mạnh nhưng không tạo sóng, tạo thanh khoản như mong muốn. Nhà nước nhận thấy tiền đã đẩy mạnh nhưng không làm lành mạnh hóa thị trường", ông Hiển nói.
Theo vị chuyên gia,nguyên tắc là ngân hàng cho vay tối đa 70% trên giá trị tài sản, vốn tự có của nhà đầu tư/người mua là 30% còn lại. Tuy nhiên, thực tế xuất hiện ngân hàng sẵn sàng cho vay tiền trước để đặt cọc, cho thấy tín dụng đã đi vào lướt sóng quá lớn. "Khi giá lên cao, cuối cùng nhà đầu tư lướt sóng gặp khó khăn, tín dụng bị dồn lại", vị chuyên gia cảnh báo.
Trước đó, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 (NHNN KV2) đã có văn bản gửi đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP HCM và tỉnh Đồng Nai về việc cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay.
Theo NHNN KV2, thời gian qua cơ quan thường xuyên nhận được đơn thư của người dân phản ánh việc các ngân hàng thương mại cấp tín dụng cho khách hàng vay để thanh toán tiền đặt cọc mua bất động sản theo thỏa thuận tại Văn bản thỏa thuận cho các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.
Từ thực tế tiếp nhận, xử lý phản ánh của người dân cũng như thông tin từ cơ quan chức năng, NHNN KV2 nhận định việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo các “Văn bản thỏa thuận” tiềm ẩn một số rủi ro và hệ lụy, trước hết là rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện.
Cùng với rủi ro pháp lý, cơ quan quản lý cũng cảnh báo về nguy cơ phát sinh nợ xấu và thiệt hại tài chính. Việc giải ngân khoản vay để thanh toán tiền đặt cọc cho đơn vị môi giới hoặc tư vấn thực chất phụ thuộc hoàn toàn vào kết quả triển khai của dự án. Nếu dự án bị đình trệ, tạm dừng hoặc không đủ điều kiện để tiếp tục, ngân hàng có thể đối mặt với nguy cơ mất vốn.
Bên cạnh đó, trong trường hợp ngân hàng chưa đánh giá đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị tư vấn, môi giới, chưa kiểm soát toàn diện dòng tiền giải ngân thì ngân hàng có thể phát sinh gia tăng chi phí, phát sinh nợ xấu, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và khả năng thu hồi nợ.
