Tính tiền sử dụng đất chưa 'sát', doanh nghiệp lo giá nhà bị đẩy lên cao

Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng cần quy định rõ về hệ số K, để tránh đẩy giá nhà tăng cao. Ảnh: LÊ VŨ

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã có văn bản góp ý Điều 8 của dự thảo Nghị định hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 254/2025, về tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai.

Theo HoREA, đây là nội dung đặc biệt quan trọng vì liên quan trực tiếp đến việc xác định hệ số K, yếu tố then chốt trong tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tại các địa phương.

Hiệp hội cho rằng quy định tại Điều 8 của dự thảo còn thiếu chi tiết, chưa sát thực tế, cần được hướng dẫn rõ hơn để các địa phương thuận lợi áp dụng và giảm rủi ro khi triển khai bảng giá đất theo Nghị quyết 254.

HoREA cho rằng cần làm rõ hai loại hệ số điều chỉnh giá đất. Một là hệ số áp dụng mỗi năm và trong năm, phản ánh biến động chung của giá đất thị trường và tác động của quy hoạch (k1).

Hai là hệ số áp dụng riêng cho từng khu vực, vị trí và từng dự án, trong đó hệ số sử dụng đất giữ vai trò quyết định (k2).

Việc chỉ lấy bảng giá đất nhân với hệ số k1 để tính tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản là chưa hợp lý. Bởi, trong nhiều trường hợp số tiền phải nộp cao hơn nhiều so với giá trị xác định theo phương pháp thặng dư, buộc doanh nghiệp phải đẩy giá bán nhà ở lên cao để bù chi phí.

Với khu đất 1 héc ta tại đường Nguyễn Xiển, TPHCM, giá đất tính theo bảng giá nhân hệ số K lên tới khoảng 80 triệu đồng/m2, trong khi tính theo phương pháp thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng.

Chênh lệch lớn này buộc doanh nghiệp phải đẩy giá bán nhà lên trên 100 triệu đồng/m2 để không bị lỗ. Việc này cho thấy cách tính này chưa phản ánh đúng đặc thù kinh tế của các dự án có quy mô lớn và hệ số sử dụng đất cao.

Từ thực tế đó, HoREA đề xuất phải áp dụng thêm hệ số k2 theo từng dự án, khu vực và vị trí cụ thể, nhằm tính tiền sử dụng đất sát thực hơn, bảo đảm công bằng và hạn chế nguy cơ đẩy giá nhà tăng cao.

Ngoài ra, hiệp hội cũng kiến nghị quy định rõ cách tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trả một lần để địa phương dễ áp dụng; đồng thời đề xuất từ ngày 1-1 chỉ áp dụng hệ số K bằng 1, trừ trường hợp bảng giá đất chưa sát với giá thị trường.

Việc quy định rõ ràng và sát thực tế về hệ số K sẽ giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, ổn định thị trường bất động sản và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Bình Dương