Tọa đàm trực tuyến: Góp ý về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Thực hiện kế hoạch của Chính phủ về việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, từ ngày 3/1/2023 đến nay, nhiều bộ, ngành, cơ quan, đơn vị đã tổ chức lấy ý kiến về dự thảo luật.

Các vị khách mời tham gia tọa đàm “Góp ý về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi”. Ảnh: Duy Khánh

Đa số ý kiến của các luật sư, luật gia tham dự hội nghị đều cho rằng, bố cục của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chặt chẽ, các chương, mục được sắp xếp theo từng nhóm vấn đề cần điều chỉnh, giúp người dân dễ tiếp thu và các quy định của dự thảo dễ đi vào cuộc sống, được xã hội đón nhận với tinh thần tích cực, đổi mới.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 245 điều (nhiều hơn Luật Đất đai năm 2013, 2 chương, 33 điều); trong đó, giữ nguyên 28 điều, sửa đổi, bổ sung 184 điều, bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều.

Dự thảo Luật lần này có một số điểm mới như: Đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tăng cường sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng và bổ sung quy định về tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý của Nhân dân trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất…

Toàn cảnh buổi tọa đàm.Ảnh: Duy Khánh

Một trong những nội dung sửa đổi, bổ sung được đông đảo Nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm, gồm: cơ chế tài chính, giá đất; công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; công tác đấu giá quyền sử dụng đất; công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất... Đây cũng chính là 4 nội dung lớn mà báo Kinh tế & Đô thị xin ý kiến góp ý từ các chuyên gia, nhà quản lý tại buổi Tọa đàm “Góp ý về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi” ngày hôm nay nhằm phát huy quyền làm chủ, huy động trí tuệ, tâm huyết của mọi tầng lớp Nhân dân, tạo sự đồng thuận, nâng cao nhận thức và trách nhiệm của mỗi cá nhân, tổ chức, cơ quan về việc sửa đổi Luật Đất đai. Đồng thời, đề nghị các tổ chức, cá nhân tiếp tục tham gia đóng góp ý kiến để xây dựng Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có chất lượng nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội.

Buổi tọa đàm hôm nay có sự tham gia của các vị khách:

Ông Nguyễn Minh Trung- Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ TN&MT
Ông Lê Gia Chinh – Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ TN&MT
Bà Phạm Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Sở Tư pháp Hà Nội
Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Thường trực CLB Bất động sản Hà Nội
Ông Nguyễn Hoàng Hải – Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị - UDIC
Ông Đinh Đức Duy–Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội
Ông Phan Thanh Tùng – Phó Chủ tịch UBND huyện Thường Tín.

Các khách mời tham gia tọa đàm chụp ảnh kỷ niệm cùng ban tổ chức. Ảnh: Duy Khánh

Phát biểu khai mạc buổi tọa đàm, Phó Tổng biên tập báo Kinh tế&Đô thị Lê Hoàng Anh cho biết: "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, tư liệu sản xuất cơ bản, là không gian phát triển và là nguồn lực to lớn của đất nước.

Trong thời gian qua, thực hiện Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý, sử dụng đất đai đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh.

Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, quá trình tổ chức thi hành Luật đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế; nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp; suy thoái, ô nhiễm, sạt lở đất ngày càng nghiêm trọng… những tồn tại, bất cập nêu trên có nguyên nhân do hệ thống pháp luật thiếu đồng bộ, chưa phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, yêu cầu phát triển của đất nước; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan chưa đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ; giá đất chưa phản ánh thực tế thị trường; việc thực hiện pháp luật về đất đai có lúc, có nơi còn chưa nghiêm...

Phó Tổng biên tập báo Kinh tế&Đô thị Lê Hoàng Anh phát biểu tại buổi tọa đàm. Ảnh: Duy Khánh

Chính vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết nhằm khắc phục những tồn tại hạn chế, phát huy nguồn lực đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới theo tinh thần Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao."

Ông Lê Hoàng Anh nhấn mạnh: "Như chúng ta đã biết, ngày 27 tháng 9 năm 2022, Chính phủ đã có Tờ trình số 350/TTr-CP trình Quốc hội dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Ngày 23 tháng 12 năm 2022, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết số 671/NQ-UBTVQH15 về việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ngày 31 tháng 12 năm 2022, Chính phủ ban hànhNghị quyết số 170/NQ-CP ban hành Kế hoạch tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Căn cứ Kế hoạch số 40/KH- UBND ngày 02/02/2023 của UBND TP Hà Nội về Tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trên địa bàn TP Hà Nội; Thực hiện Công văn số 1358 - CV/BTGTU ngày 17/02/2023 của Ban Tuyên giáo Thành ủy Hà Nội về việc Tăng cường tuyên truyền về Tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); Báo Kinh tế và Đô thị tổ chức Tọa đàm trực tuyến với chủ đề: “Góp ý về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi” trên báo điện tử tại địa chỉ http://kinhtedothi.vn."

Dưới đây là toàn bộ nội dung cuộc tọa đàm:

MC: Câu hỏi đầu tiên xin phép được dành cho Thạc sĩ Lê Gia Chinh – Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ TN&MT. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm. Chuyên gia có đánh giá thế nào về quy định này?

Ông Lê Gia Chinh – Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường trả lời:

Nếu quy định và tổ chức thực hiện được “Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm” thì rất tốt.

Ông Lê Gia Chinh – Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường trả lời câu hỏi của độc giả.

Tuy nhiên, cần xem xét đến mức độ phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng có ảnh hưởng nhiều hay ít đến biến động giá đất; đồng thời cân nhắc đến tính khả thi của quy định này:

- Các vùng kinh tế - xã hội còn khó khăn, kém phát triển thì giá đất ít biến động hơn, không nhất thiết phải quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hàng năm mà quy định này chỉ phù hợp cho các khu vực đô thị, khu vực phát triển nhanh.

- Việc xây dựng bảng giá đất tốn khá nhiều thời gian, nhất là thời gian thực hiện các thủ tục theo quy định, nên thực hiện hàng năm sẽ có tính khả thi thấp.

Vì vậy, cần cân nhắc quy định “mở” hơn (1-3 năm) và giao cho các địa phương tự quyết định với những căn cứ được quy định cụ thể.

MC: Theo dự thảo Luật đất đai sửa đổi, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và được công bố công khai, áp dụng vào ngày 1/1 hằng năm. Vậy theo ông, quy định này có khó khăn, thuận lợi gì?

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Thường trực CLB Bất động sản Hà Nội trả lời:

Có thể nói, Luật Đất đai từ năm 1987 đến năm 2013, đã tạo khung pháp lý tốt quy định rất rõ tạo điều kiện cho bất động sản phát triển hài hòa và phù hợp với phát triển kinh tế - xã hội.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Thường trực CLB Bất động sản Hà Nội phát biểu tại buổi tọa đàm. Ảnh: Duy Khánh

Tuy nhiên, qua thời gian dài thực hiện đã nảy sinh nhiều bất cập, chẳng hạn như giao chủ đầu tư 12 tháng và không quá 24 tháng phải hoàn thành dự án bất kể lớn nhỏ. Đây là bất cập cần được điều chỉnh. Hay trong công tác đấu thấu, đấu giá cũng còn những hạn chế, nhiều DN bỏ ra nguồn vốn lớn để GPMB hàng chục năm, sau đó, khu đất lại được đưa ra đấu giá.

Mặc dù, trong quá trình thực hiện đã có Nghị định sửa đổi hướng dẫn đã giải quyết được một loạt các bất cập. Tuy nhiên, theo tôi, việc bỏ khung giá đất là đột phá trong Luật Đất đai sửa đổi lần này. Bởi vì, theo quy định của Luật cũ, người dân rất thiệt thòi khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Đây cũng là nguyên nhân này sinh đơn thư, khiếu nại.

Có thể nói, đất nước có sự phát triển mạnh mẽ như 20 năm vừa qua, phát triển kết cấu khung hạ tầng, bộ mặt phát triển đô thị, DN lớn mạnh… chính là có cơ chế chính sách cởi mở. Tuy nhiên, quy định khung giá đất bỏ đi để người dân tiếp cận với giá thực tế, được đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường, Nhà nước thì thu được thuế và cũng là để phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội hiện nay.

Nhưng một câu hỏi đặt ra, bỏ khung giá đất liệu doanh nghiệp, các cấp chính quyền còn động lực để phát triển? Đây là câu hỏi lớn mà chúng ta cần phải trả lời thích đáng và tôi nghĩ rằng chúng ta vẫn phải dùng cơ chế chính sách để tạo động lực phát triển. Chứ không thể để có lợi cho người dân, Nhà nước thu được thuế nhưng DN không phát triển được.

Để giải quyết vấn đề này có thể áp dụng thu thuế sau, hoặc có cơ chế để DN, các cấp chính quyền địa phương tiếp tục có động lực phát phiển, lôi kéo dự án về địa phương mình. Ở góc độ chuyên môn, tôi thấy DN đang rất loay hoay khi bỏ khung giá đất.

Việc thứ hai, theo dự thảo Luật là phải 100% người dân đồng tình, đây cũng là việc khó đối với DN, theo tôi chỉ cần 80% người dân đồng tình, còn lại nếu không đồng thuận thì phải cưỡng chế.

MC:Xin được chuyển sang câu hỏi tiếp theo dành cho Phó Giám đốc Sở Tư pháp Hà Nội - Phạm Thị Thanh Hương. Thưa bà, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định về việc phân quyền rõ ràng hơn đối với công tác đấu giá QSD đất. Cụ thể, UBND cấp tỉnh, huyện hằng năm phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá QSD đất trên Cổng thông tin đấu giá QSD đất quốc gia, Cổng thông tin của UBND cấp tỉnh; lập, tổ chức thực hiện phương án thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai sửa đổi; tổ chức lập, tổ chức thực hiện phương án đấu giá QSD đất; bàn giao đất, cấp giấy chứng nhận QSD đất cho người trúng đấu giá QSD đất... nhưng lại chưa có quy định chi tiết về việc phân quyền cấp tỉnh lập quy hoạch khu đất để thực hiện đấu giá, như vậy vẫn dẫn đến sự chồng chéo. Theo bà thì vấn đề này cần phải thực hiện thế nào?

Bà Phạm Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Sở Tư pháp Hà Nội trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 70 dự thảo quy định về thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì: UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được quy định tại điểm b khoản 7 Điều 65 dự thảo, trong đó có nội dung: “diện tích đất để đấu giá quyền sử dụng đất”.

Bà Phạm Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Sở Tư pháp Hà Nội trả lời câu hỏi của độc giả. Ảnh: Duy Khánh.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định về nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp huyện (Điều 65); thẩm quyền quyết định, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất (Điều 70) và trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, cấp huyện trong việc lập, tổ chức thực hiện phương án đấu giá QSD đất (khoản 5 Điều 126) đã quy định tương đối rõ thẩm quyền, trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc quyết định đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương. Bên cạnh đó, Luật đã giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung đấu giá quyền sử dụng đất. Do vậy, theo tôi, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không có sự chồng chéo.

MC: Dự thảo quy định: thực hiện đấu giá QSD đất đối với trường hợp thuộc đối tượng đấu thầu dự án có sử dụng đất. Theo đánh giá của bà, việc này đã phù hợp chưa?

Bà Phạm Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Sở Tư pháp Hà Nội trả lời:

Theo tôi, việc Dự thảo quy định: thực hiện đấu giá QSD đất đối với trường hợp thuộc đối tượng đấu thầu dự án có sử dụng đất đã phù hợp vì: Dự thảo quy định cụ thể các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 126) và đấu thấu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư (Điều 127).

Hai nội dung đấu giá và đấu thầu có cùng mục đích là Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất nhưng với quỹ đất khác nhau; phương thức giao đất, cho thuê đất khác nhau; đối tượng được giao đất, cho thuê đất cũng khác nhau hoặc khác về quy mô sử dụng đất (cùng là thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô từ 50ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20ha trở lên tại khu vực đô thị thì thực hiện đấu thầu). Cụ thể:

- Nguồn gốc đất hoặc quỹ đất để đưa ra đấu giá gồm 2 trường hợp quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 126 (đất do Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại; sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý, quỹ đấy được tạo lập từ dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư, quỹ đất do Nhà nước thu hồi khi sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước để thực hiện dự án sử dụng đất vào mục đích cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.)

- Quỹ đất để thực hiện đấu thầu dự án phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, quy định tại khoản 2, 3 Điều 78 , cụ thể:

“2. Dự án công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này bao gồm:

a) Dự án tái định cư; dự án xây dựng ký túc xá cho sinh viên; dự án xây dựng nhà ở xã hội; dự án xây dựng nhà ở công vụ; dự án xây dựng nhà ở tập trung cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp;
b) Dự án xây dựng công trình thu gom, xử lý chất thải;
c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư;
d) Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo;
đ) Dự án xây dựng chợ tại các xã vùng nông thôn;
e) Dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng;
g) Dự án khu công nghiệp; khu chế xuất; khu công nghệ cao; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung;
h) Dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở;
i) Dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở;
k) Dự án lấn biển.
Dự án, công trình phải đáp ứng tiêu chí, điều kiện quy định tại khoản 4 Điều này bao gồm:
a) Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở;
c) Dự án khai thác khoáng sản;
d) Dự án chỉnh trang đô thị, chỉnh trang khu dân cư nông thôn.”

MC: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định về việc phân quyền rõ ràng hơn đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể, UBND cấp tỉnh, huyện hằng năm phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, Cổng thông tin của UBND cấp tỉnh; lập, tổ chức thực hiện phương án thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật này; tổ chức lập, tổ chức thực hiện phương án đấu giá quyền sử dụng đất; bàn giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất... nhưng lại chưa có quy định chi tiết về việc phân quyền cấp tỉnh lập quy hoạch khu đất để thực hiện đấu giá, như vậy vẫn dẫn đến sự chồng chéo. Theo chuyên gia thì vấn đề này cần phải thực hiện thế nào?

Ông Lê Gia Chinh – Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường trả lời:

Mặc dù Điều 126 đã quy định tương đối đầy đủ các nội dung cơ bản về đấu giá đất nhưng tại khoản cuối cùng vẫn quy định “Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Theo các quy định của Dự thảo, việc xác định các khu giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất ở mỗi địa phương phải được xác định trước trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thực hiện theo quy định về trách nhiệm lập, thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đồng thời việc giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất được quy định tại Điều 123 của Dự thảo Luật Đất đai.

MC: Dự thảo quy định rõ về điều kiện thực hiện đấu giá QSD đất là trong 5 năm phải hoàn thành dự án. Điều này có ảnh hưởng gì đến việc phát triển dự án của DN?

Bà Phạm Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Sở Tư pháp Hà Nội trả lời:

Tại điểm h khoản 3 Điều 126 dự thảo quy định: “Người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 5 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa”. Nghĩa là đối với các dự án thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì người trúng đấu giá quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án trong thời hạn không quá 5 năm, kể từ ngày được bàn giao đất trên thực địa.

Quy định này theo tôi là phù hợp vì các dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất không lớn (trên địa bàn thành phố Hà Nội hiếm có trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở với diện tích từ 10ha trở lên), hạn chế nhà đầu tư không đủ điều kiện tham gia, cũng như tránh việc lãng phí tài nguyên đặc biệt quan trọng là đất đai.

MC: Từ đầu buổi tọa đàm chúng ta đã được nghe rất nhiều chia sẻ từ các chuyên gia và cơ quan quản lý Nhà nước. Bây giờ, tôi muốn nghe ý kiến trao đổi với luật sư. Thưa Luật sư Đinh Đức Duy–Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội. Dự thảo cũng quy định rõ về điều kiện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là trong 5 năm phải hoàn thành dự án. Điều này có ảnh hưởng gì đến việc phát triển dự án của doanh nghiệp không?

Luật sư Đinh Đức Duy–Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời:

Theo dự thảo, Người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 05 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa.

Dự thảo đưa ra quy định như này nhằm đặt ra trách nhiệm cho doanh nghiệp, đó là phải đảm bảo đúng tiến độ, chất lượng trong quá trình thực hiện dự án.

Trên thực tế có rất nhiều dự án bị kéo dài tiến độ, thậm chí dừng thực hiện vô thời hạn do đội vốn, thiếu vốn, không đủ nhân lực, thiếu sót trong khâu quản lý, gây lãng phí quỹ đất, ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai của Nhà nước.

Tuy nhiên chúng ta không thể loại trừ trường hợp có những dự án với quy mô rất lớn phải chia thành nhiều giai đoạn để thực hiện, nhiều dự án có thể mất hơn 05 năm để hoàn thành.

Ngoài ra vẫn chưa xét đến trường hợp nếu chủ đầu tư điều chỉnh chủ trương đầu tư thì thời gian để hoàn thành dự án có thể dài hơn so với thời gian quy định.

Luật sư Đinh Đức Duy–Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời câu hỏi tại buổi tọa đàm. Ảnh: Duy Khánh.

Nếu quy định dự án không được kéo dài quá 5 năm kể từ ngày được bàn giao đất sẽ tạo ra áp lực, sức ép rất lớn đối với các doanh nghiệp khi triển khai dự án.

Như vậy quy định sẽ có phần bất công đối với các doanh nghiệp trúng đấu giá các dự án lớn, từ đó hạn chế doanh nghiệp trong việc tiếp cận dự án, dẫn đến xu hướng các nhà đầu tư bỏ qua các dự án lớn, chỉ tập trung triển khai những dự án nhỏ để nhanh quay vòng vốn, thực hiện nhanh để tránh vi phạm.

Vì vậy, cần phải bổ sung quy định cụ thể các trường hợp dự án nào không được quá 5 năm và trường hợp có thể thực hiện trên 5 năm.

MC: Thưa ông, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng quy định chi tiết về công tác tư vấn xác định giá đất. Vậy làm thế nào để tránh được những tiêu cực khi có một đơn vị độc lập tham gia thẩm định xác định giá đất?

Luật sư Đinh Đức Duy–Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời:

Giá đất do các tổ chức tư vấn định giá xác định là một trong các căn cứ để xem xét, quyết định giá đất. Đây là các tổ chức tư nhân độc lập, có trách nhiệm thu thập thông tin đầu vào, các dữ liệu có căn cứ để làm cơ sở khuyến cáo giá đất.

Dự thảo luật đất đai sửa đổi đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị của thị trường.

Trong trường hợp điều này được thông qua thì các tổ chức tư vấn độc lập có vai trò rất quan trọng trong việc xác định giá đất, phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình và thực hiện đúng với các tiêu chuẩn định giá.

Chỉ có như vậy, hoạt động định giá đất mới bảo đảm được tính khách quan, minh bạch và giá đất do tổ chức tư vấn đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.

Tuy nhiên, nếu chỉ có một đơn vị độc lập tham gia thẩm định xác định giá đất có thể dẫn đến nhiều tiêu cực.

Từ thực tiễn hiện tại mặc dù áp dụng quy định về khung giá đất nhưng vẫn tồn tại rất nhiều vấn đề tiêu cực thì rõ ràng khi khung giá đất được bãi bỏ sẽ xảy ra rất nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến giá đất.

Vì vậy, để phòng tránh tiêu cực, cần thiết phải ban hành các quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về nguyên tắc, phương pháp định giá đất cũng như cần có sự kiểm tra nghiêm ngặt quá trình thẩm định để hạn chế và phát hiện kịp thời khi thấy có dấu hiệu vi phạm, phải quy định cụ thể chế tài xử lý đối với các sai phạm nếu có.

Ngoài ra, có thể lựa chọn từ 02 tổ chức tư vấn trở lên để có sự so sánh, đối chiếu, đảm bảo đánh giá khách quan, toàn diện. Nếu có sự chênh lệch quá lớn thì phải kiểm tra để xác định tổ chức nào vi phạm các nguyên tắc định giá đất.

MC: Cũng liên quan đến vấn đề giá đất và bảng giá đất, có một câu hỏi xin được dành cho ông Nguyễn Thế Điệp. Dự thảo cũng quy định rõ về điều kiện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là trong 5 năm phải hoàn thành dự án. Điều này có ảnh hưởng gì đến việc phát triển dự án của DN không?

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Thường trực CLB Bất động sản Hà Nội trả lời:

Tôi cũng đồng tình với luật sư Đinh Đức Duy là chúng ta cần phải xem xét một cách kỹ lưỡng vấn đề này. Nhiều dự án bất động sản, khu đô thị có quy mô lớn đến 50ha thì thời hạn 5 năm chưa chắc đã triển khai xong. Như vậy, quy định 5 năm không triển khai thì sẽ thu hồi sẽ tạo áp lực rất lớn cho DN.

Do đó, tôi đề xuất cần phải chia rõ, nếu dự trên 50ha thì thời gian hoàn thành cần trên 5 năm, còn dự án dưới 50 ha thì có thể là 5 năm. Tuy nhiên có câu hỏi đặt ra, nếu trong vòng 5 năm dự án chưa hoàn thành nhưng đang thực hiện dở dang do cơ chế chính sách thay đổi thì sẽ như thế nào?

Hầu như các DN bất động sản phải đi huy động vốn để thực hiện dự án cho nên phụ thuộc rất nhiều yếu tố như cơ chế chính sách, tín dụng, thị trường, chỉ cần vướng một trong các yếu tố trên cũng có thể đổ bể, thất bại. Cho nên việc 5 năm mà dự án lớn trên 50ha chưa hoàn thành bị thu hồi là cả vấn đề, kể cả thu hồi dự án dưới 50ha cũng phải tính toán thật khách quan.

Về bảng giá đất tôi cũng đồng tình với Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị - UDIC. Xây dựng án bất động sản thường rất dài, nên việc điều chỉnh giá đất hàng năm sẽ rất khó cho DN khi đã có cam kết giá bán cho khách hàng. Nên cũng cần nghiên cứu vấn đề này rất thận trọng vì thực chất kinh doanh bất động sản là nghề rất khó ở Việt Nam nhưng lại chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế và quan trọng nó là động lực của sản xuất hàng trăm ngành nghề khác.

Do vậy, tất cả chính sách liên quan đến đất đai, bất động cần rất thận trọng khi thay đổi, không thể phanh gấp, giật cục mà cần có lộ trình, bước đi thận trọng.

MC: Theo điều khoản tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định: định giá đất theo thị trường. Quy định này được hiểu là sẽ tạo sự công bằng trong chính sách giá đối với người dân trong diện bị thu hồi đất nhưng lại có vẻ đang gây khó khăn cho DN vì hiện định giá đất căn cứ vào đâu để định?

Ông Lê Gia Chinh – Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường trả lời:

Nguyên tắc định giá đất theo giá thị trường là nguyên tắc bảo đảm sự công bằng, bảo đảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi…

Để định giá đất phù hợp với giá thị trường, giá đất phổ biến trên thị trường “được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác”.

Việc định giá đất phải được thực hiện theo phương pháp khoa học, khách quan, dựa trên các dữ liệu, cơ sở dữ liệu được thu thập đầy đủ, đặc biệt là các dữ liệu về thị trường giao dịch thực tế. Cần hướng tới hiện đại hóa công tác định giá đất dựa trên một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ.

MC: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng quy định chi tiết về công tác tư vấn xác định giá đất. Vậy làm thế nào để tránh được những tiêu cực khi có một đơn vị độc lập tham gia thẩm định xác định giá đất?

Ông Lê Gia Chinh – Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường trả lời:

Khoản 1 Điều 154. “Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất”.

Điều 155, Khoản 2, điểm c:“Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai trình Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định kết quả tư vấn xác định giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định giá đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định”.

Hội đồng thẩm định giá đất được quy định tại Điều 156 gồm Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp huyện. Các quy định này sẽ bảo đảm “tránh được những tiêu cực” khi định giá đất.

MC: Thưa ông Phan Thanh Tùng, ý kiến của ông liên quan đến dự thảo thu hồi đất được 100% người dân đồng tình. Bên cạnh đó, đối với địa phương trong quá trình triển khai dự án có gặp khó khăn gì không? Huyện Thường Tín là địa phương trong diện GPMB cho vành đai 4 , việc triển khai giải phóng mặt bằng thì ý kiến Nhân dân như thế nào?

Ông Phan Thanh Tùng – Phó Chủ tịch UBND huyện Thường Tín trả lời:

Huyện Thường Tín là địa phương có 100% Nhân dân đồng tình đối với dự án thỏa thuận.

Ông Phan Thanh Tùng – Phó Chủ tịch UBND huyện Thường Tín trả lời câu hỏi của độc giả. Ảnh: Duy Khánh.

Riêng với bảng giá đất, có nhiều bất cập khi trên thị trường có nhiều khu vực lập dự án, bồi thường mức vừa phải nhưng cũng khu vực ấy lập dự án đấu giá lên rất cao. Thực tế, đấu giá để tránh thất thu cho nhà nước, bồi thường vừa phải, cao quá thì không đảm bảo thất thu cho nhà nước nên địa phương tư vấn cũng rất khó. Phương thức định giá còn bất cập, rất khó đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý. Mức khởi điểm với giá đạt thỏa thuận khác nhau, vì vị trí bồi thường đắc địa hơn.

MC: Bỏ khung giá đất sẽ ảnh hưởng tới doanh nghiệp như thế nào? Và ông nghĩ thế nào về quy định “100% người dân ủng hộ” trong dự thảo?

Ông Nguyễn Hoàng Hải – Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị - UDIC trả lời:

Bỏ khung giá đất sẽ ảnh hưởng đến cả nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Cụ thể, khi người dân bị thu hồi đất thì họ sẽ có thể nhận được mức đền bù với giá cao hơn, sòng phẳng hơn, qua đó đảm bảo quyền lợi ch người dận bị thu hồi đất.

Ông Nguyễn Hoàng Hải – Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị - UDIC tại buổi tọa đàm. Ảnh: Duy Khánh.

Đối với nhà nước, bỏ khung giá đất sẽ đẩy chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng lên cao, đưa tài sản về đúng giá trị thật, khiến cho thị trường minh bạch hơn. Từ đó, nhà nước có thể tránh được tình trạng 2 giá, tức là chủ đất kê khai giá đất thấp để hưởng thuế suất thấp hơn thực tế. Điều này có thể giúp nhà nước tránh tình trạng thất thoat ngân sách.

Đối với doanh nghiệp, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém. Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ phải chịu chi phí đầu tư cao hơn.

Do vậy, cần phải hài hòa giữa 3 bên: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Khi thu hồi đất đai thì khó có khả năng 100% người dân đồng tình với phương án đền bù của doanh nghiệp hay nhà nước. Đặc biệt khi khu vực đất đai bị thu hồi liên quan đến vấn đề mồ mả, tôn giáo. Thực tế, có một số trường hợp người dân cố tình chây ỳ không bàn giao mặt bằng để nhận được mức đền bù cao hơn qua nhiều năm. Ví dụ như khi xây dựng khu đô thị Ciputra, chúng tôi phải mất 10 năm mới thỏa thuận xong với người dân trong khu vực về mức đền bù và triển khai dự án.

MC: Ông có ý kiến gì về quy định bồi thường GPMB đối với các doanh nghiệp khi thực hiện các dự án xây dựng đô thị?

Ông Nguyễn Hoàng Hải – Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị - UDIC trả lời:

Khi thực hiện dự án, đó là hoạt động dịch chuyển đất đai có giá trị thấp lên thành tài sản có giá trị cao. Do vậy, chúng ta cần có quy định rõ ràng về bồi thường GPMB đối với các dự án xây dựng. Vì khi thu hồi đất phục vụ dự án xây dựng đô thị, doanh nghiệp chủ yếu thỏa thuận với người sử dụng đất để đảm bảo công bằng, lợi ích của các bên liên quan.

Trong trường hợp dự án sử dụng khu vực không phải đất ở thì nhà nước được phép thu hồi đất để tạo lập quỹ đất và tổ chức đấu giá, đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư. Nếu dự án sử dụng khu vực đất ở, thì nhà nước không được tự ý thu hồi, mà nhà đầu tư phải thỏa thuận với người dân để chuyển nhượng, hoặc thuê quyền sử dụng đất, hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đât để triển khai dự án.

Theo quy định, hộ gia đình, cá nhân được nhận bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc tiền, tùy điều kiện thực tế. Ở Hà Nội, chúng ta có thể thấy rằng thành phố không có quỹ đất để đền bù cho người sử dụng đất bằng tài sản khác có cùng mục đích sử dụng. Nên người dân Hà Nội nhận tiền đền bù là chính.

Tôi cho rằng phải có ưu tiên, thuận lợi với các hộ dân bàn giao sớm. Cần có chính sách hỗ trợ họ tốt hơn, tránh tình trạng chây ỳ kéo dài. Trong quá trình GPMB, điều quan trọng nhất là đảm bảo giá đền bù như thế nào cho hợp lí, đảm bảo công bằng giữa các hộ dân vì chi phí này sẽ được khấu trừ vào giá sử dụng đất của doanh nghiệp, qua đó tránh ảnh hưởng tới lợi ích của nhà nước.

MC: Dự thảo quy định: Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi công với cách mạng. Có tác động thế nào để giải quyết những bất cập trong công tác bồi thường GPMB, tái định cư trong thời gian qua?

Ông Lê Gia Chinh – Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường trả lời:

Điều 107. Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở: Người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng đô thị, chỉnh trang đô thị, dự án nhà ở thì được bố trí tái định cư tại chỗ. Trường hợp thu hồi đất ở để thực hiện các mục đích khác thì được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng. Có cơ chế thưởng đối với người có đất thu hồi bàn giao mặt bằng trước thời hạn.

Công tác bồi thường GPMB, tái định cư là một lĩnh vực rất phức tạp; quá trình thực hiện trong thời gian qua thường có nhiều vướng mắc phát sinh và kéo dài mà chủ yếu là do khâu tổ chức thực hiện.

Theo chúng tôi, đây là quy định phù hợp; một mặt, bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi; mặt khác nhằm tạo điều kiện, khuyến khích để đẩy nhanh tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng cho Dự án đầu tư.

MC: Dự thảo cũng đưa ra các tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. Nên chăng cần phải có quy định chi tiết hơn về việc thu hồi đất cho các dự án đầu tư xây dựng của DN?

Ông Lê Gia Chinh – Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường trả lời:

Theo các quy định dự thảo trên, nếu DN đầu tư xây dựng thuộc các loại hình dự án co các tiêu chí, điều kiện được quy định phải thu hồi đất thì được Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê; các trường hợp khác thì doanh nghiệp phải tự thỏa thuận về quyền sử dụng đất thông qua các hình thức và phải chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật (khoản 5 Điều 78). Vì vậy, nếu quy định chi tiết cho doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư xây dựng là không cần thiết; nếu có vẫn phải phù hợp với quy định chung về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Bên cạnh thuận lợi trong việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh thì có thể nói, việc thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội bao giờ cũng là chuyện khó khăn, không thể nhận được sự đồng thuận 100% người dân. Do đó, theo tôi thực hiện dân chủ ở cơ sở cũng nên đề xuất là 80% đồng thuận là có thể thu hồi. Theo nguyên tắc thì Nhà nước GPMB cho DN nhưng trên thực tế thì DN hầu như phải thực hiện công việc này nên gặp nhiều khó khăn. Do đó, rất cần chính quyền địa phương, mặt trận tổ quốc vào cuộc quyết liệt, tuyên truyền, giáo dục để người dân nhận thức tốt, nhằm GPMB các dự án phát triển kinh tế - xã hội được thuận lợi. Trong các quy định cần có cơ chế gắn trách nhiệm của chính quyền địa phương với việc GPMB những dự án kinh tế - xã hội.

MC: Dự thảo Luật quy định việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực hiện ở 3 cấp gồm quốc gia, tỉnh, huyện, tiến hành từ trên xuống. Quy định này đã phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay hay chưa?

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Thường trực CLB Bất động sản Hà Nội trả lời:

Theo tôi, việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực hiện ở 3 cấp là hoàn toàn hợp lý. Rõ ràng chúng ta rất cần một chiến lược rõ ràng từ quy hoạch tổng thể quốc gia, đến quy hoạch tỉnh thành sau đó là quy hoạch quận huyện. Hiện nay, nhiều khi chúng ta làm quy hoạch không chuẩn dẫn đến hệ quả là DN không thể triển khai dự án theo quy hoạch.

Tôi lấy ví dụ ở Hà Nội, hiện nay có rất nhiều khu đất rộng đã được quy hoạch nhưng tại sao không triển khai được, điều này có nguyên nhân của nó.

Thứ nhất, góc nhìn của những nhà kiến trúc, quy hoạch thường thiếu với việc gắn với vấn đề kinh tế. Thứ nữa là ý chí của những nhà làm quy hoạch, của nhà quản lý nhiều khi không trùng hợp với ý chí của DN. Điều này dẫn đến hệ quả là nhiều khu vực quy hoạch trong thời gian dài nhưng không thu hút được dự án triển khai hoặc giao cho DN đến 9-10 năm, thâm chí 15 năm không thể triển khai được, vì triển khai DN sẽ không có lãi.

Đây là bất cập trong quy hoạch mà chúng ta cần phải xem xét. Trong quá trình làm quy hoạch cần phải hội đủ các yếu tố và có góc nhìn rộng hơn nữa, lấy ý kiến của nhiều nhóm lợi ích liên quan đến các quy hoạch như người dân, DN, để làm sao khi giao dự án cho các chủ đầu tư thì họ có thể triển khai được ngay.

MC: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thể được điều chỉnh do biến đổi bất thường của tình hình kinh tế xã hội; hoặc do phát triển của khoa học công nghệ làm thay đổi cơ bản việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Đánh giá của chuyên gia về quy định này như thế nào, nó có ảnh hưởng thế nào đến việc phát triển các dự án đầu tư xây dựng?

Ông Lê Gia Chinh – Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường trả lời:

Theo tôi, đây là quy định tương đối “mở” nhằm đáp ứng các yêu cầu về quản lý, sử dụng đất trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội có phát sinh nhu cầu sử dụng đất mới (trong đó có các dự án đầu tư xây dựng) mà khi lập và duyệt quy hoạch trước đây chưa tính hết được; hoặc do phát triển của khoa học công nghệ làm thay đổi nhu cầu sử dụng đất. Đây là một quy định cần thiết. Tuy nhiên, để tránh sự lạm dụng, tùy tiện khi điều chỉnh quy hoạch, cần có quy định cụ thể các tiêu chí, điều kiện làm căn cứ để điều chỉnh.

MC: Dự thảo quy định việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực hiện ở 3 cấp gồm quốc gia, tỉnh, huyện; tiến hành từ trên xuống. Quy định này đã phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay hay chưa và giải pháp như thế nào?

Ông Lê Gia Chinh – Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường trả lời:

Từ khi có Luật Đất đai, tùy thời kỳ, quy hoạch sử dụng đất được quy định thực hiện ở 4 cấp gồm quốc gia, tỉnh, huyện, xã; hoặc3 cấp gồm quốc gia, tỉnh, huyện; tiến hành từ trên xuống.

Khi có Luật Quy hoạch thì nội dung quy hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh được tích hợp vào Quy hoạch Tỉnh. Điều này có những ưu điểm và nhược điểm riêng; đặc biệt phát sinh những khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Chẳng hạn việc lập và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh hiện nay…

Quy định của dự thảo là phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay, ít nhất là xét trên góc độ công tác quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, để thực hiện quy định này, cần bổ sung các quy định cụ thể và chặt chẽ về tổ chức thực hiện, tránh những khó khăn, vướng mắc trong việc lập, thẩm định, phê duyệt, tránh chậm trễ trong khâu lập, điều chỉnh quy hoạch.

MC: Dự thảo cũng quy định về quyền giám sát của công dân và tổ chức Mặt trận tổ quốc các cấp, nhưng chỉ gói gọn ở Điều 20. Như vậy để phù hợp chưa và cần phải bổ sung như thế nào?

Ông Lê Gia Chinh – Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường trả lời:

Điều 20 quy định mang tính nguyên tắc về vai trò, trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận trong quản lý và sử dụng đất đai ở góc độ Mặt trận Tổ quốc Việt Nam là một trong những cơ quan của Nhà nước tham gia đại diện quyền sở hữu đất đai.

Điều 20 quy định Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận tham gia hầu hết các nội dung quan trọng trong các nội dung về quản lý, sử dụng đất; trong đó tại khoản 3 quy định “Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận thực hiện quyền giám sát về quản lý và sử dụng đất đai theo quy định của Hiến pháp, Luật Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Để thực hiện tốt chức năng giám sát thì cần có những quy định cụ thể; tạo ra cơ chế giám sát hiệu quả, tránh hình thức.

MC: Dự thảo quy định: Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi có công với cách mạng. Có tác động thế nào để giải quyết những bất cập trong công tác bồi thường GPMB, tái định cư trong thời gian qua?

Luật sư Đinh Đức Duy–Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời:

Luật Đất đai là một trong những luật đặc biệt quan trọng gắn liền với đời sống của người dân cũng như sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Bên cạnh việc các nhà đầu tư triển khai dự án thì việc thu hồi đất và tái định cư trong thời gian qua còn có nhiều bất cập, hạn chế.

Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án, kéo theo giá trị bồi thường khác nhau giữa những người cùng điều kiện, và nhiều vấn đề khác.

Công tác giải phóng mặt bằng thường gặp nhiều khó khăn do người dân không đồng thuận với phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, dẫn đến kéo dài tiến độ của các dự án và phát sinh khiếu nại, khiếu kiện với người dân.

Trách nhiệm của địa phương chưa hoàn thiện dẫn đến việc hỗ trợ tái định cư còn gặp nhiều bất cập.

Việc thực hiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp, tạo công ăn việc làm người dân có đất bị thu hồi chưa đầy đủ và đồng bộ.

Có thể nói, việc thu hồi đất là một lĩnh vực hết sức nhạy cảm do liên quan trực tiếp đến quyền lợi của nhiều tổ chức, cá nhân có liên quan.

Vì thế, cần phải có quy định cụ thể để giải quyết mối quan hệ giữa nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất.

Từ đó giúp các địa phương có sự chủ động hơn trong việc thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, trên cơ sở đặc điểm tình hình cụ thể của mỗi địa phương.

Do vậy, việc bố trí tái định cư tại chỗ sẽ góp phần đạt hiệu quả cao trong việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, giúp người dân hạn chế sự xáo trộn công việc và sinh hoạt trong cuộc sống hàng ngày.

Quan điểm này phù hợp với lợi ích và đáp ứng nguyện vọng của đông đảo nhân dân, nhất là những người có đất bị thu hồi.

MC: Dự thảo cũng đưa ra các tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. Nên chăng cần phải có quy định chi tiết hơn về việc thu hồi đất cho các dự án đầu tư xây dựng của doanh nghiệp.

Luật sư Đinh Đức Duy–Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời:

So với Luật đất đai năm 2013, có thể thấy, dự thảo đã quy định chi tiết hơn dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là gì, bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí thu hồi đất.

Tuy nhiên, để đảm bảo việc thực hiện một cách hiệu quả, dự thảo cần quy định chi tiết hơn về việc thu hồi đất cho các dự án đầu tư xây dựng của doanh nghiệp.

Bởi trước đây mặc dù đã có quy định, rất nhiều doanh nghiệp lại gặp phải vướng mắc, không tiếp cận được mặt bằng sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ về đất.

Việc quy định chi tiết vấn đề này không chỉ giúp tránh được những biểu hiện tiêu cực trong quyết định thu hồi đất mà còn bảo đảm hài hòa quyền lợi, trách nhiệm của doanh nghiệp và người dân, đảm bảo cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nhất là đối với những khu vực đang cần tập trung đẩy mạnh phát triển kinh tế.

Việc xác định chủ đầu tư thực hiện dự án thông qua đấu giá hoặc đấu thầu theo quy định của pháp luật giúp tìm được nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững vàng, có đủ khả năng để hoàn thành dự án, hạn chế tình trạng dự án treo, dự án đội vốn, thiếu vốn, đất bỏ không, gây lãng phí cho nhà nước.

Quy định bồi thường, hỗ trợ chỗ ở, tái định cư như thế nào nên theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp và các cá nhân, hộ gia đình có đất bị thu hồi.

Điều này sẽ đảm bảo được sự công bằng, minh bạch, tránh những thủ tục rườm rà trong xác định giá đất của nhà nước cũng như tạo điều kiện tốt nhất cho người dân và cả doanh nghiệp.

Tuy nhiên, như đã đề cập, dự thảo luật đất đai sửa đổi đã loại bỏ quy định về khung giá đất trong khi việc thỏa thuận mức giá đất khi thu hồi lại chưa cụ thể.

Nếu trước đây khung giá đất là cơ sở để thỏa thuận với người dân thì với việc bỏ khung giá đất, việc định lượng một con số để bồi thường cho người dân sẽ gặp rất nhiều vướng mắc.

Vì thế, việc quy định chi tiết hơn về việc thu hồi đất cho các dự án đầu tư xây dựng của doanh nghiệp là hết sức cần thiết.

MC: Đối với nội dung phân cấp trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi phải được thực hiện từ trên xuống. Đối với thực tế công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương thì quy định như vậy nó có gây ra vướng mắc gì không?

Ông Phan Thanh Tùng – Phó Chủ tịch UBND huyện Thường Tín trả lời:

Tôi thấy các quy định trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi rất phù hợp. Thứ nhất, đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ là tốt nhất đối với những khu vực có quy hoạch phù hợp, đối với trường hợp không có quy hoạch phù hợp thì bắt buộc phải chuyển sang khu vực khác. Thứ hai, những hộ gia đình chính sách , có công với cách mạng , những hộ chấp hành chủ trương GPMB rất là tốt, thì cũng nên tạo điều kiện tại khu tái định cứ tốt hơn.

Đối với quyền giám sát của nhân dân, tổ chức MTTQ trong dự thảo, trên thực tế dự án nào triển khai đều được giám sát bởi cộng đồng dân cư để đảm bảo phát hiện tránh sai xót trong quá trình triển khai.

MC: Dự thảo quy định về quyền giám sát của công nhân và tổ chức Mặt trận Tổ quốc các cấp, nhưng chỉ giới hạn ở Điều 20. Như vậy đã phù hợp chưa và cần phải bổ sung như thế nào?

Bà Phạm Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Sở Tư pháp Hà Nội trả lời:

Đồng tình với Điều 20 dự thảo bổ sung quy định về vai trò, trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên trong việc tham gia xây dựng, phản biện chính sách pháp luật về đất đai; cho ý kiến đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cung cấp; tham gia ý kiến đối với dự án có sử dụng đất do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; trường hợp thu hồi đất; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; cưỡng chế khi thực hiện thu hồi đất; tham gia xây dựng bảng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất; tham gia hòa giải, giải quyết tranh chấp về đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện quyền giám sát về quản lý và sử dụng đất đai theo quy định của Hiến pháp, Luật Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Tuy nhiên, nội dung “trách nhiệm” cần quy định rõ hơn, vì Nghị quyết số 18-NQ/TW (ngày 16/6/2022) đã nhấn mạnh vai trò của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội trong xây dựng, thực hiện và giám sát chính sách pháp luật về đất đai. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã quy định về Mặt trận Tổ quốc, tuy nhiên trong đó chủ yếu quy định về vai trò vận động, thuyết phục khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng… Tôi thấy có vẻ thiếu vắng quy định về vai trò giám sát, phản biện xã hội được nêu trong Nghị quyết số 18-NQ/TW. Do đó, tôi đề xuất các nhà xây dựng dự thảo luật nghiên cứu để quy định cụ thể hơn nhiệm vụ của Mặt trận Tổ quốc, các tổ chức chính trị - xã hội trong phản ánh tâm tư, nguyện vọng của Nhân dân, giám sát.

Nhóm PV KTĐT