Toàn cảnh 4 lần đấu giá thất bại và 'phép thử' lần thứ 5 cho 3.790 căn hộ tái định cư ở Thủ Thiêm

Theo UBND phường An Khánh, địa phương đang lấy ý kiến người dân về việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu số 1 của dự án. Điểm đáng chú ý là đề xuất nâng chiều cao tối đa các lô đất lên 45 tầng nổi và 3 tầng hầm, thay vì mức 25–27 tầng như hiện trạng.

Đồng thời, hệ số sử dụng đất ở dự kiến tăng từ 5–6 lần lên 10 lần. Việc điều chỉnh được khẳng định không làm thay đổi chức năng sử dụng đất, không tăng quy mô dân số và không gây quá tải hạ tầng kỹ thuật.

Lý giải về đề xuất này, chính quyền địa phương cho rằng mô hình thiết kế hiện tại vốn phục vụ mục tiêu tái định cư không còn phù hợp nếu chuyển sang khai thác thương mại.

Diện tích sàn thương mại dịch vụ hiện chỉ 14.290 m², tương đương hệ số sử dụng đất 0,18 lần, bị đánh giá là quá thấp so với nhu cầu của khu dân cư quy mô hơn 15.000 người.

Bên cạnh đó, tổng diện tích sàn để xe lên tới 82.901 m² cũng bộc lộ nhiều bất cập khi thay đổi công năng sang nhà ở thương mại.

Ngoài ra, chiều cao công trình 25–27 tầng chưa tương thích với quy hoạch chung của các phân khu lân cận, làm giảm hiệu quả khai thác quỹ đất trung tâm có giá trị cao.

Khu tái định cư Bình Khánh rộng 38,4 ha, hoàn thành từ năm 2015, nằm trong tổng thể 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư Thủ Thiêm. Trong khoảng 8.500 căn đã xây dựng, thành phố giữ lại 2.924 căn để bố trí tái định cư và cho phép đấu giá 3.790 căn trong số 5.626 căn còn lại nhằm thu hồi vốn nhà nước.

Tuy nhiên, quá trình đấu giá kéo dài nhiều năm đều thất bại. Năm 2017, lô tài sản được chào bán với giá khởi điểm 8.800 tỷ đồng nhưng không thành. Đến tháng 2/2018, giá khởi điểm tăng lên hơn 9.100 tỷ đồng song vẫn không có người mua.

Tháng 6/2021, thành phố tiếp tục đấu giá với mức 9.900 tỷ đồng, đồng thời chia thành hai gói gồm 1.570 căn (R4, R5) và 2.220 căn (R1, R2, R3), song kết quả vẫn không khả quan. Lần tổ chức năm 2023 cũng tiếp tục thất bại.

Theo phản ánh từ một số doanh nghiệp bất động sản, nguyên nhân chính nằm ở bài toán tài chính. Quy định yêu cầu nhà đầu tư phải ký quỹ 20% giá khởi điểm và thanh toán 50% giá trị trúng đấu giá trong vòng một tháng, phần còn lại trong 90 ngày, tạo áp lực dòng tiền rất lớn đối với các doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, việc điều chỉnh quy hoạch được xem là bước đi cần thiết để tái cấu trúc sản phẩm theo hướng thương mại, gia tăng tiện ích, nâng hiệu quả khai thác quỹ đất trung tâm và kỳ vọng mở ra cơ hội thành công cho những vòng đấu giá tiếp theo, qua đó tăng thu ngân sách và thúc đẩy phát triển kinh tế đô thị.

Nhật Minh