Tồn kho của đại gia địa ốc tăng kỷ lục là chuyện đáng mừng?

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, tổng lượng tồn kho bất động sản trong quý II/2025 đạt gần 25.294 sản phẩm, tăng hơn 8% so với quý liền kề và tăng gần 48% so với cùng kỳ năm 2024. Đây là những sản phẩm đã đủ điều kiện giao dịch theo quy định nhưng chưa bán được trong kỳ báo cáo.

Tồn kho kỷ lục

Cơ cấu tồn kho cho thấy, phân khúc chung cư có mức tăng mạnh nhất với 3.287 sản phẩm, cao hơn 40% so với quý trước; đất nền tồn kho 11.717 sản phẩm, tăng tới 66% so với cùng kỳ; còn nhà ở riêng lẻ đạt 10.290 sản phẩm, tăng gần 10% so với quý liền trước.

Những con số này phản ánh rõ xu hướng nguồn cung ngày càng dồi dào, đặc biệt ở phân khúc chung cư và đất nền – vốn là hai loại hình được quan tâm nhiều nhất tại các đô thị và khu vực vùng ven. Nhưng điều đáng bàn là cùng với sự gia tăng về sản phẩm, giá trị hàng tồn kho của hàng loạt doanh nghiệp cũng tăng mạnh, trở thành điểm nóng trong bức tranh tài chính ngành bất động sản.

Thống kê thực tế cũng cho thấy, nhiều tập đoàn phát triển bất động sản lớn đang ôm khối lượng tồn kho khổng lồ. Vingroup dẫn đầu với 137.089 tỷ đồng, Vinhomes theo sát với 80.135 tỷ đồng, trong khi Khang Điền có 23.007 tỷ đồng, Nam Long 17.902 tỷ đồng, Dịch vụ Hoàng Huy 15.356 tỷ đồng, Novaland 15.112 tỷ đồng, Đất Xanh 14.133 tỷ đồng.

Tồn kho của doanh nghiệp bất động sản đang ở mức kỷ lục (Ảnh minh họa: HN).

Không chỉ vậy, nhiều doanh nghiệp ghi nhận mức tăng tồn kho đột biến, như Văn Phú Invest tăng 50%, BGI Group tăng 51%, EverLand tăng 34% và đặc biệt là Dịch vụ Hoàng Huy với mức tăng tới… 40 lần. Với những doanh nghiệp có quy mô tài sản lớn, chỉ một mức tăng 2-3% trong tồn kho cũng đã tương đương thêm hàng nghìn tỷ đồng.

Tính chung, đến cuối tháng 6/2025, 9 doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên sàn chứng khoán nắm giữ tổng cộng 314.205 tỷ đồng hàng tồn kho, tương đương gần 12 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ năm 2024. Đây là con số gây chú ý, vừa thể hiện tiềm lực triển khai dự án của doanh nghiệp, vừa cho thấy sự dịch chuyển của thị trường sang giai đoạn tích trữ quỹ đất và phát triển sản phẩm.

Ở góc độ tài chính, tỷ trọng hàng tồn kho trong tổng tài sản của nhiều công ty cũng ở mức rất cao. Khang Điền chiếm tới 73,6%, Dịch vụ Hoàng Huy 72,6%, CIC Group 64%, Nam Long 63,4%, Novaland 62,9%.

Khi hàng tồn kho chiếm phần lớn cơ cấu tài sản, điều đó vừa phản ánh quy mô quỹ đất dồi dào, vừa là sức ép lớn nếu doanh nghiệp không bán hàng kịp tiến độ. Chẳng hạn, Novaland hiện có lượng tồn kho hơn 150.000 tỷ đồng, trong đó tới 60.692 tỷ đồng được dùng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay. Điều này cho thấy mức độ phụ thuộc của doanh nghiệp vào việc tiêu thụ sản phẩm để duy trì dòng tiền.

Có đáng lo?

Tồn kho cao rõ ràng là vấn đề không mấy dễ chịu, tuy nhiên, cần nhìn nhận một cách toàn diện rằng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản khác với các ngành sản xuất thông thường.

Nếu ở ngành khác, tồn kho đồng nghĩa với hàng hóa ứ đọng, không tiêu thụ được, thì trong bất động sản, phần lớn tồn kho chính là sản phẩm dở dang – các dự án đang triển khai, chưa đủ điều kiện bàn giao, sẽ mang lại doanh thu lớn khi dự án chính thức tung ra thị trường.

Thực tế cho thấy, nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản đã có sự bùng nổ nguồn cung hiếm thấy kể từ sau khủng hoảng. Hàng loạt “ông lớn” như Vingroup, Sun Group, Masterise Group, MIK Group, Sunshine Group… đồng loạt tung ra các dự án quy mô hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hecta. Đây là tín hiệu tích cực, báo hiệu sự trở lại của niềm tin nhà đầu tư và là cơ sở cho kỳ vọng chu kỳ tăng trưởng mới trong những năm tới.

Một điểm quan trọng khác là thanh khoản thực tế không hề “chết lặng” như nhiều người lo ngại. Dữ liệu từ các doanh nghiệp cho thấy lượng tiền khách hàng trả trước ngắn hạn tăng trưởng mạnh. Dịch vụ Hoàng Huy ghi nhận mức tăng gấp 18 lần, Văn Phú Invest tăng gấp đôi, Địa ốc Sài Gòn tăng 63%, EverLand tăng 58%, Đất Xanh tăng 56%.

Đặc biệt, Vinhomes ghi nhận khoản người mua trả trước lên tới 47.982 tỷ đồng – một con số khẳng định sức hấp thụ lớn của thị trường. Điều này chứng minh rằng, dù tồn kho cao, nhiều doanh nghiệp vẫn bán hàng khá thuận lợi và duy trì dòng tiền dồi dào.

Năm 2025 được nhiều chuyên gia đánh giá là năm bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam. Sau những khó khăn về pháp lý và tín dụng trong giai đoạn 2022 – 2024, chính sách dần được tháo gỡ, nguồn vốn tín dụng mở rộng, niềm tin thị trường quay trở lại. Lãnh đạo các tập đoàn lớn như ông Phạm Nhật Vượng (Vingroup) hay ông Phạm Thiếu Hoa (Vinhomes) đều lạc quan cho rằng doanh thu năm nay sẽ tăng mạnh nhờ loạt dự án mới.

Tất nhiên, những thách thức không vì thế mà biến mất. Giá nhà, đặc biệt là căn hộ trung – cao cấp, vẫn ở mức cao so với thu nhập bình quân của người dân. Sự chênh lệch giữa nguồn cung và khả năng chi trả có thể tạo ra áp lực về thanh khoản trong ngắn hạn. Một số doanh nghiệp với tỷ trọng tồn kho quá cao, dòng tiền yếu và tiến độ bán hàng chậm chắc chắn sẽ gặp khó khăn.

Song nhìn ở bức tranh tổng thể, hàng tồn kho bất động sản tăng trong nửa đầu năm 2025 phản ánh sự chuẩn bị của các doanh nghiệp cho một giai đoạn phát triển mới. Thay vì coi đó là gánh nặng, nhiều chuyên gia xem đây là “tài sản chiến lược”, bởi doanh nghiệp nào có đủ quỹ đất và sản phẩm dở dang lớn mới có cơ hội bứt phá khi thị trường bước vào chu kỳ tăng tốc. Ngược lại, doanh nghiệp thiếu hàng tồn kho đáng kể có nguy cơ “lỡ nhịp” và bị bỏ lại phía sau.

Hưng Nguyên