TP.HCM: Giá đất tăng gây ảnh hưởng thị trường bất động sản ra sao?

Sở Xây dựng TP.HCM vừa có văn bản gửi UBND TPHCM báo cáo đánh giá việc thực hiện các chính sách phát triển nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS) liên quan việc Nghị quyết số 18-NQ/TW và Luật Đất đai năm 2024.

Sở Xây dựng TP.HCM đánh thị trường bất động sản ở TP.HCM phát triển nhanh nhưng vẫn chưa ổn định, minh bạch, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ảnh: NGUYỆT NHI

Giá đất tăng ảnh hưởng đến giá nhà ở và thị trường BĐS

Theo đánh giá của Sở Xây dựng TP.HCM, căn cứ tình hình thực tế tại TP.HCM, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương (trước khi sáp nhập), thị trường BĐS phát triển tương đối nhanh nhưng vẫn chưa ổn định, minh bạch, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

"Luật Đất đai năm 2024 đã loại bỏ các hạn chế, bất cập cho việc phát triển nhà ở và thị trường BĐS tại Luật Đất đai năm 2013 và được kỳ vọng sẽ giải quyết tháo gỡ các nút thắt, vướng mắc trong việc xác định giá đất; giải quyết các thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở... thúc đẩy phát triển nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn TP trong thời gian tới "- đánh giá từ Sở Xây dựng TP.HCM.

Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã liệt kê ra những thách thức và vấn đề trong quá trình thực thi Luật Đất đai năm 2024 cần được giải quyết trong thời gian tới.

Cụ thể, vẫn có sự chưa đồng bộ giữa pháp luật đất đai với pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS và các văn bản dưới luật. Điển hình là việc xác định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, hay việc tính toán nghĩa vụ tài chính về đất đai...

Ngoài ra, giá đất tăng ảnh hưởng đến giá nhà ở và thị trường BĐS. Sở Xây dựng đưa ra dẫn chứng, việc bỏ khung giá đất và quy định định giá đất xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có thể đẩy chi phí đầu vào của dự án tăng. Từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán nhà ở, dẫn đến nâng giá thị trường BĐS, gây khó khăn cho người mua nhà, đặc biệt là nhà ở thuộc phân khúc bình dân và nhà ở xã hội.

Hơn nữa, việc xác định giá thị trường đòi hỏi năng lực lớn từ cơ quan nhà nước và sự đồng thuận của các bên liên quan. Nếu không có cơ sở dữ liệu đủ lớn và chuẩn xác, việc định giá có thể bị lạm dụng hoặc thiếu minh bạch, dẫn đến tranh chấp. Giá thị trường của từng địa phương khác nhau có nguy cơ dẫn đến việc các địa phương xác định giá đất cao để tăng thu ngân sách, hoặc giá bị phụ thuộc vào các yếu tố đầu cơ thị trường...

Ngoài ra, doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở khó tiếp cận đất đai, khi quy định các dự án nhà ở thương mại (trừ các dự án khu đô thị, khu nhà ở đồng bộ) phải thỏa thuận về nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người dân. Điều này được cho là để bảo vệ quyền lợi người dân, nhưng đồng thời lại làm tăng đáng kể rủi ro và khó khăn cho chủ đầu tư, doanh nghiệp đầu tư nhà ở trong việc tập hợp quỹ đất lớn, đặc biệt là ở các khu vực đông dân cư, chi phí giải phóng mặt bằng cao và nhiều nguy cơ phát sinh tranh chấp.

Luật Đất đai năm 2024 ưu tiên thu hồi đất cho “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng cộng" nhưng lại siết chặt quyền thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại đơn lẻ. Điều này có thể khiến việc phát triển nhà ở đô thị gặp khó khăn, trong khi nhà ở là một nhu cầu thiết yếu của người dân và góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế.

"TP.HCM đang thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Mặc dù Luật Đất đai năm 2024 có chính sách ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội nhưng việc xác định quỹ đất cho nhà ở xã hội vẫn là một thách thức lớn"- Sở Xây dựng TP.HCM nêu rõ.

Theo đó, Luật quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành một phần đất để xây nhà ở xã hội hoặc nộp bằng tiền tương đương. Tuy nhiên, việc tính toán, triển khai thực tế có thể gặp khó khăn, đặc biệt là ở những dự án, khu vực không phù hợp để xây nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, dù có chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội nhưng chưa đủ hấp dẫn so với các dự án nhà ở thương mại, dẫn đến việc thiếu động lực từ phía các nhà đầu tư.

Kiến nghị sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn

Nhằm giải quyết những khó khăn, bất cập nêu trên, Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị TP cần có sự phối hợp chặt chẽ với các Bộ, ngành trong quá trình xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật.

Đồng thời, cần có cơ chế giám sát chặt chẽ, lắng nghe ý kiến từ doanh nghiệp và người dân để kịp thời có ý kiến đề xuất điều chỉnh, đảm bảo Luật và các Nghị định đi vào cuộc sống một cách hiệu quả, minh bạch, góp phần phát triển bền vững thị trường bất động sản và đảm bảo quyền lợi của người dân, doanh nghiệp trên địa bàn.

"Trên cơ sở các đánh giá nêu trên, kiến nghị UBND TP giao Sở NN&MT tổng hợp các tồn tại, vướng mắc cần được giải quyết trong quá trình thực thi Luật Đất đai năm 2024 nêu trên.

Đồng thời, Sở NN&MT tiếp tục tham mưu Thành ủy, UBND TP có kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số nội dung Nghị quyết số 18 làm cơ sở sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 phù hợp với tình hình thực tiễn áp dụng trên địa bàn TP"- Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị.

NGUYỄN CHÂU