TP.HCM: Giá thuê văn phòng hạng A chững lại, giá mặt bằng bán lẻ tại TTTM tăng

Thị trường Văn phòng

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM cho biết: “Kể từ năm 2023 đến nay, TP.HCM đã có thêm hơn 215.000 m2 diện tích văn phòng Hạng A và 46.000 m2 diện tích văn phòng Hạng B. Có thể thấy trong hai năm gần đây, phần lớn các tòa nhà văn phòng mới đều có tiêu chuẩn tốt hơn về cả mặt sàn (diện tích một sàn lớn hơn 1.000 m2) và điều kiện kỹ thuật tòa nhà. Hầu hết các tòa nhà hạng A mới hoàn thành đều đạt chứng chỉ xanh, có thể kể đến như The Nexus, Riverfront Financial Centre, The Mett, The Hallmark, Etown 6. Phần lớn các tòa nhà này đều đạt tỷ lệ lấp đầy trên 50% trong vòng 06 tháng”

Khách thuê hiện nay có thêm nhiều lựa chọn đa dạng với nhiều ưu đãi hơn giai đoạn trước đây. Cạnh tranh với nguồn cung mới buộc các tòa nhà hạng A cũ phải có sự điều chỉnh giá thuê. Giá thuê trung bình của văn phòng hạng A tại TP.HCM đã chững lại, ghi nhận trung bình ở mức 45,5 USD/m2/tháng, giảm 1,1% so với quý trước và gần như không đổi so với cùng kỳ năm ngoái.

Các tòa nhà hạng A mới như The Nexus tại Quận 1 và 2 tòa văn phòng mới The Mett và The Hallmark tại Thủ Thiêm đều cho thuê tốt, tổng diện tích được cho thuê mới của hạng A trong Q3/2024 gần 4.000 m2. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A toàn thành phố giảm nhẹ 0,6 điểm phần trăm (đpt) theo quý, trung bình ở mức 20,2%, nhưng vẫn ở mức cao so với 3 năm trở lại đây.

Đối với hạng B, điều chỉnh giá thuê ở mức thấp hơn, giảm 0,6% so với quý trước nhưng vẫn cao hơn 2,1% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 26,1 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng B tăng lên từ 10,1% trong Q2/2024 lên 12,5% tại Q3/2024 do có thêm hai nguồn cung mới với tỷ lệ cho thuê trung bình trước khi đi vào hoạt động ở dưới 10%.

Trong Quý 3, tỷ lệ di dời văn phòng chiếm tỷ lệ lớn với khoảng gần 90%, tiếp theo là gia hạn với khoảng 6%. Các nhóm ngành Sản xuất, Dịch vụ và Công nghệ thông tin chiếm gần 70% tổng diện tích giao dịch lớn (theo thống kê của CBRE).

Trong 9 tháng đầu năm 2024, số lượng các tòa văn phòng dự kiến triển khai cũng có sự chậm trễ hơn so với các kế hoạch đề ra ban đầu do thay đổi chiến lược kinh doanh từ phía chủ đầu tư. Từ Q4/2024 đến hết năm 2026, thị trường dự kiến sẽ chỉ có thêm 2 tòa nhà hạng A tại khu vực trung tâm và 1 tòa nhà hạng B tại khu vực rìa trung tâm với tổng nguồn cung dự kiến khoảng hơn 100.000m2 sàn.

Giá mặt bằng bán lẻ tại TTTM tăng

Thị trường Bán lẻ

Trong suốt ba năm liền từ năm 2020 đến 2022, TP.HCM đã không có nguồn cung TTTM mới nào được hoàn thành. Bước sang năm 2024, thị trường dần trở nên sôi động hơn với bốn TTTM mở mới, bao gồm hai TTTM của Vincom mới đi vào hoạt động trong Quý 2, TTTM Parc Mall (35.000 m2, Quận 8) vừa khai trương trong Quý 3 và Central Premium Mall (30.000 m2, Quận 8) dự kiến hoàn thành trong Quý 4. Quy mô của thị trường bán lẻ TP.HCM tính đến Quý 3 ghi nhận đạt gần 1,2 triệu m2.

Cùng với các TTTM mở mới là sự hiện diện của các thương hiệu mới, nhãn hàng mở rộng mặt bằng, diện tích lấp đầy trung bình được cải thiện, tăng từ 93% lên 94%. Riêng trong 9 tháng 2024, mặt bằng bán lẻ được cho thuê mới ghi nhận là 87.000 m2, cao nhất trong 3 năm gần đây. Các TTTM mở mới đều được lấp đầy gần như 100%, dẫn đến tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm xấp xỉ bằng nhau, chỉ ở mức 5-6%.

Giá thuê của khu vực trung tâm hầu như không đổi do không còn diện tích trống để cho thuê, trung bình tầng trệt và tầng một đạt 274 USD/m2. Giá thuê khu vực ngoài trung tâm trung bình ghi nhận 53 USD/m2, giảm 0,9% so với quý trước vì các TTTM mở mới đều nằm ở các quận ven nên có giá chào thuê mềm hơn mặt bằng chung, nhưng vẫn cao hơn 10% so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng giá thuê tại TP.HCM trong những năm qua đã chứng kiến đà tăng đáng kể, và các TTTM có vị trí đắc địa vẫn liên tục được nhiều khách thuê săn đón, bao gồm cả các thương hiệu mới vào thị trường và các thương hiệu hiện hữu.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP. HCM cho biết: Thống kê của CBRE trên tổng số giao dịch trên thị trường trong ba năm vừa qua, thị trường ghi nhận sự mở rộng chủ yếu đến từ các nhãn hàng F&B (Thực phẩm và Đồ uống, chiếm đến 35%), theo sau đó là các nhãn hàng Thời trang & Phụ kiện (33%). Ngành hàng Lifestyle (Phong cách sống) đứng thứ 3 với 13%, cũng đang dần vươn lên. Đây là ngành hàng có xu hướng phát triển khá mạnh ở nước ngoài và dần lan rộng ở Việt Nam, với diện tích kinh doanh mỗi cửa hàng cũng ngày càng lớn hơn, có thể lên đến 1.000 m2.Đa phần các nhãn hàng này đến từ các nước Châu Á như Trung Quốc, Hong Kong, Đài Loan và Thái Lan”.

Ý Nhi