TP.HCM: Gỡ vướng, khơi thông nguồn lực từ các công trình, dự án tồn đọng kéo dài

Trước thực tế này, thành phố đang đề xuất nhiều cơ chế mới nhằm tháo gỡ các vướng mắc tồn tại hàng chục năm, khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển.

Nút thắt nằm ở giá đất và hồ sơ quá khứ

Tham luận tại Hội nghị quán triệt, triển khai Kết luận số 24-KL/TW của Bộ Chính trị và Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội; tổng kết thực hiện Kế hoạch 34/KH-UBND và triển khai Kế hoạch 243/KH-UBND về tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các công trình, dự án tồn đọng kéo dài, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết: Phần lớn các dự án tồn đọng hiện nay đều gặp khó khăn trong việc xác định giá đất cụ thể và nghĩa vụ tài chính đất đai. Nhiều dự án đã được giao đất từ thời Luật Đất đai 2003 nhưng đến nay vẫn chưa hoàn tất việc xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Giải phóng các dự án tồn đọng sẽ khơi thông được tiềm lực cho nền kinh tế TP.HCM phát triển.

Theo ông Thắng, khó khăn lớn nhất là thiếu dữ liệu giao dịch thị trường trong quá khứ để áp dụng các phương pháp định giá hiện hành. Bên cạnh đó, nhiều tổ chức tư vấn cũng e ngại rủi ro pháp lý khi tham gia xác định giá đất cho các dự án kéo dài hàng chục năm.

Tình trạng này đặc biệt phổ biến tại các dự án quy mô lớn như cảng biển, bệnh viện, sân golf hoặc các công trình hạ tầng chuyên biệt. Dù đã hoàn thành xây dựng nhưng nhiều dự án vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa thể đưa vào khai thác hiệu quả.

Thanh tra TP.HCM cho rằng, việc xử lý các dự án tồn đọng hiện nay phải bảo đảm nguyên tắc phân định rõ giữa "sai phạm" và "vướng mắc". Nếu chỉ tập trung xử lý sai phạm mà không có giải pháp phục hồi dự án sẽ gây lãng phí lớn; ngược lại, nếu tháo gỡ thiếu chặt chẽ có thể dẫn tới hợp thức hóa sai phạm và thất thoát tài sản Nhà nước.

Để giải quyết các tồn đọng kéo dài, Sở Nông nghiệp và Môi trường đề xuất cho phép áp dụng phương pháp quy đổi giá đất đối với một số dự án đặc thù. Theo đó, sử dụng bảng giá đất tại thời điểm tương ứng kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính thay vì phải truy tìm dữ liệu giao dịch thị trường đã không còn tồn tại.

Đơn vị này cũng kiến nghị sửa đổi Điều 63 Nghị định 102/2024/NĐ-CP theo hướng phân cấp mạnh hơn cho địa phương trong việc lựa chọn phương pháp xác định giá đất đối với các dự án chuyển tiếp.

Ở góc độ quản lý xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, hơn 80% dự án tồn đọng có nguyên nhân từ các bất cập mang tính hệ thống giữa quy hoạch, đầu tư, đất đai và xây dựng. Vì vậy, giải pháp căn cơ là tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, số hóa dữ liệu và xây dựng cơ chế liên thông giữa các cơ quan quản lý.

Dự án Khu đô thị quy mô hàng ngàn hecta đang được triển khai rầm rộ tại TP.HCM.

Hiện nay, TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển mới sau mở rộng không gian đô thị, việc giải quyết dứt điểm các dự án tồn đọng được đánh giá không chỉ là nhiệm vụ chống lãng phí mà còn là yêu cầu cấp thiết nhằm tạo quỹ đất, nguồn vốn và động lực tăng trưởng cho thành phố trong nhiều năm tới.

Từ "điểm nghẽn" thành nguồn lực phát triển

Hàng trăm dự án kéo dài nhiều năm từng được xem là những "điểm nghẽn" lớn đối với phát triển kinh tế - xã hội TP.HCM. Không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai, nhiều dự án còn khiến hàng chục nghìn tỷ đồng vốn đầu tư bị "đóng băng", ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và niềm tin của doanh nghiệp.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng, đến nay đơn vị đã hoàn thành tham mưu xử lý 115/115 dự án được giao theo dõi, trong đó 44 dự án được tháo gỡ hoàn toàn, 71 dự án đã xác định rõ hướng xử lý. Thành phố cũng hoàn thành hoặc xác định hướng giải quyết đối với toàn bộ 838 công trình, dự án, khu đất tồn đọng thuộc danh mục theo dõi.

Trong khi đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã tháo gỡ dứt điểm 110 trong tổng số 265 dự án, đồng thời xác lập phương án xử lý đối với 139 dự án khác, nâng tỷ lệ dự án được giải quyết hoặc có hướng giải quyết lên 94%.

Đáng chú ý, Thanh tra TP.HCM đã triển khai thanh tra chuyên đề đối với 94 công trình, dự án và khu đất; ban hành 12 kết luận thanh tra với 302 kiến nghị xử lý. Đến nay đã có 163 kiến nghị được thực hiện, tương đương 54%; đồng thời 12 dự án đã hoàn tất các yêu cầu và được đưa vào sử dụng hoặc tháo gỡ hoàn toàn.

Theo đánh giá của các sở ngành, thành công lớn nhất không nằm ở số lượng hồ sơ được xử lý mà là sự thay đổi cách tiếp cận. Thay vì xử lý từng dự án riêng lẻ, thành phố chuyển sang nhận diện các nhóm vướng mắc có tính hệ thống để xây dựng cơ chế tháo gỡ đồng bộ.

Qua rà soát, phần lớn dự án tồn đọng đều liên quan đến những nhóm vấn đề kéo dài như quy hoạch chưa đồng bộ, thủ tục đầu tư xây dựng phức tạp, nghĩa vụ tài chính đất đai, kết luận thanh tra hoặc công tác giải phóng mặt bằng.

Để giải quyết tận gốc, TP.HCM đang đẩy mạnh cơ chế phối hợp liên ngành giữa các sở, ngành; đồng thời đẩy nhanh số hóa hồ sơ, liên thông dữ liệu và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng.

Tại Hội nghị, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bày tỏ sự đồng thuận cao trước các quyết sách của Bộ Chính trị, Quốc hội, Chính phủ và UBND Thành phố trong việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng.

Dẫn số liệu từ Sở Tài chính, ông Châu chỉ ra trong danh mục 838 dự án tồn đọng kéo dài (quy mô 17.000 ha, vốn đầu tư khoảng 206.000 tỷ đồng), có tới 303 dự án (chiếm 36,1%) mới ở mức "cơ bản hoàn thành", "có chỉ đạo" hoặc "đang tháo gỡ", nghĩa là chưa xử lý dứt điểm.

Đáng chú ý, sau khi HoREA phối hợp triển khai Chỉ thị 45/CT-UBND, cộng đồng doanh nghiệp đã báo cáo thêm hơn 120 dự án vướng mắc chưa từng được thống kê trước đó, nâng tổng số lên thành 975 dự án (bao gồm cả các dự án thành phần).

Nhộn nhịp tại công trường xây dựng ở TP.HCM.

Chủ tịch HoREA cũng nêu dẫn chứng cụ thể về sự bế tắc kéo dài hàng thập kỷ do vướng đền bù, thủ tục pháp lý hoặc chịu ảnh hưởng từ quá trình thanh tra, điều tra tại dự án Khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái và Khu đô thị mới Bắc Rạch Chiếc.

Để giải phóng các nguồn lực này nhằm đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số của thành phố, HoREA kiến nghị UBND TP.HCM tiếp tục cho phép doanh nghiệp cập nhật các dự án sót lọt lên "Hệ thống 45" của Sở Tài chính nhằm đảm bảo nguyên tắc không bỏ sót dự án tồn đọng.

Đồng thời, các cơ quan chức năng cần khẩn trương phân loại, xác định thẩm quyền xử lý quyết liệt, tránh kịch bản cơ chế đặc thù có thể bị tạm dừng theo quy định của Nghị quyết 29/2026/QH16, gây thiệt thòi cho nhà đầu tư và khách hàng.

Các chuyên gia nhận định, việc tháo gỡ thành công các dự án tồn đọng không chỉ giúp chống lãng phí mà còn tạo thêm nguồn cung nhà ở, hạ tầng, thương mại và dịch vụ cho nền kinh tế.

TP.HCM đang xây dựng quy hoạch tổng thể mới với khát vọng trở thành trung tâm tài chính, logistics và đổi mới sáng tạo hàng đầu khu vực. Việc khơi thông nguồn lực từ các dự án tồn đọng được xem là một trong những giải pháp quan trọng để hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng nhanh và bền vững.