TP.HCM: Phân khúc nhà ở thấp tầng thiếu hụt nguồn cung trầm trọng hơn căn hộ

Nhiều dự án được chấp thuận đầu tư

Theo báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TP.HCM, thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố đang có những tín hiệu phục hồi rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Các hoạt động đầu tư, cấp phép, xây dựng, cũng như giao dịch nhà ở thương mại và xã hội đều ghi nhận chuyển động tích cực.

Cụ thể, trong quý II/2025, TP.HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư cho 14 dự án nhà ở, gồm 9 dự án nhà ở thương mại, 1 dự án nhà ở xã hội và 3 dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại. Tổng diện tích các dự án này là 309.560 m2, với tổng vốn đầu tư hơn 15.387 tỷ đồng.

Nguồn cung mới dần cải thiện, hứa hẹn tăng lượng giao dịch trong thời gian tới. Ảnh: Lê Toàn

Thành phố cũng đã cấp phép xây dựng cho 3 dự án với tổng diện tích sàn 387.448 m2. Đối với các dự án đang triển khai, có 31 dự án với quy mô 20.119 căn nhà (gồm 20.042 căn hộ chung cư và 79 căn thấp tầng), tổng diện tích sàn xây dựng là hơn 2 triệu m2. Ngoài ra, một dự án đã hoàn thành với quy mô 473 căn hộ, tương đương 62.781 m2 sàn xây dựng.

Riêng trong phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai, TP.HCM xác nhận đủ điều kiện bán cho 2 dự án với 1.389 căn (1.322 căn hộ chung cư và 67 căn thấp tầng), thuộc phân khúc cao cấp. Tổng giá trị huy động vốn đạt 4.881 tỷ đồng (đã bao gồm VAT, chưa gồm 2% phí bảo trì).

Về nhà ở xã hội, trong quý II/2025, Thành phố đang triển khai xây dựng 4 dự án với quy mô 2.874 căn hộ (tương đương 259.335 m2 sàn xây dựng). Tuy nhiên, trong quý này không có dự án nào hoàn thành.

Thị trường dần phục hồi

Sau thời gian tăng trưởng âm (-6,38%) vào năm 2023, thị trường bất động sản TP.HCM đã ghi nhận mức tăng trưởng dương 2,6% vào cuối năm 2024 và tiếp tục duy trì xu hướng tích cực trong năm 2025. Các yếu tố hỗ trợ như lãi suất hạ nhiệt, khả năng tiếp cận vốn cải thiện, cùng với các chính sách tháo gỡ pháp lý đã giúp doanh nghiệp tái khởi động dự án, cơ cấu lại danh mục đầu tư.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills Việt Nam.

Báo cáo của Sở Xây dựng cho biết, trong 5 tháng đầu năm 2025, doanh thu từ hoạt động bất động sản ước đạt 117.314 tỷ đồng, chiếm 57,3% tổng doanh thu dịch vụ khác (204.594 tỷ đồng), tăng 11,9% so với cùng kỳ năm 2024. Tuy vậy, môi trường kinh doanh vẫn còn khó khăn, số doanh nghiệp mới tham gia vào thị trường giảm 22,7%, trong khi số doanh nghiệp rút lui tăng 6,8%.

Dự báo đến cuối năm, thị trường sẽ tiếp tục phục hồi nhưng với tốc độ chậm, chưa có dấu hiệu bứt phá mạnh. Giá bất động sản có thể tăng nhẹ ở một số phân khúc do tác động từ việc điều chỉnh bảng giá đất, nhưng sẽ không có biến động lớn.

Nguồn cung mới dần cải thiện, hứa hẹn tăng lượng giao dịch trong thời gian tới. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư vẫn là điểm sáng nhờ nhu cầu cao và nguồn cung còn hạn chế.

Các chính sách pháp lý mới về đất đai, nhà ở, tín dụng và kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 cũng được kỳ vọng sẽ tiếp tục tác động tích cực đến thị trường trong nửa cuối năm 2025 và các năm tiếp theo.

Tiếp tục vắng bóng nhà ở vừa túi tiền

Dự báo về nguồn cung trong thời gian tới, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills Việt Nam cho biết, trong 6 tháng cuối năm 2025, thị trường TP.HCM dự kiến sẽ có khoảng 8.000 căn hộ được mở bán - một con số cải thiện rõ rệt so với chỉ 1.600 căn trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung này vẫn tập trung vào phân khúc trung cấp, tức căn hộ hạng B.

"Điều này cho thấy xu hướng phát triển nhà ở tại TP.HCM hiện nay vẫn chủ yếu thiên về phân khúc trung và cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn tiếp tục vắng bóng", bà Giang Huỳnh nói.

Nhìn xa hơn trong 3 năm tới, chuyên gia Savills kỳ vọng nguồn cung sẽ từng bước được cải thiện. Tuy vậy, quy mô thị trường nhiều khả năng vẫn còn ở mức khiêm tốn, do số lượng dự án có pháp lý hoàn chỉnh sẵn sàng triển khai hiện nay vẫn rất hạn chế. Nhiều dự án vẫn đang trong quá trình gỡ vướng pháp lý.

Theo bà Giang Huỳnh, triển vọng trung và dài hạn sẽ phụ thuộc rất lớn vào mức độ quyết liệt của Chính phủ trong việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý, cũng như hiệu quả từ các chính sách mới về luật, quy hoạch, thủ tục đầu tư… Khi những thay đổi này bắt đầu phát huy tác động, thị trường bất động sản sẽ dần được khơi thông và phục hồi ổn định hơn.

Về phân khúc nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) tại TP.HCM, đại diện Savills cho biết, đây là phân khúc đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung trầm trọng hơn cả phân khúc căn hộ. Theo đó, thị trường biệt thự, nhà phố hoạt động khá kém, lượng giao dịch thấp, tỷ lệ hấp thụ không cao.

"Phần lớn sản phẩm trên thị trường là hàng tồn kho, giá cao, nên chỉ phù hợp với nhóm khách hàng có khả năng tài chính mạnh và khắt khe trong lựa chọn", đại diện Savills nói.

Việt Dũng