TP.Hồ Chí Minh tiến vào kỷ nguyên mới bằng an sinh nhà ở xã hội: Bài 1: Từ chính sách đến nhu cầu thực

Trong tiến trình phát triển của một quốc gia, nhà ở không chỉ là một loại tài sản được mua bán trên thị trường, mà còn là nền tảng để con người xây dựng gia đình, nuôi dạy con cái, tích lũy năng lực lao động và tham gia vào đời sống kinh tế - xã hội. Một người lao động có việc làm nhưng không đủ khả năng thuê hoặc mua một căn nhà phù hợp sẽ luôn phải đối mặt với áp lực sinh hoạt, di chuyển, chăm sóc con cái và bảo đảm tương lai. Khi tình trạng đó kéo dài trên diện rộng, vấn đề nhà ở không còn là khó khăn riêng của từng hộ gia đình, mà trở thành một vấn đề phát triển của cả nền kinh tế.

Chính từ nhận thức đó, Chương trình nhà ở xã hội cần được nhìn nhận trong một khung tư duy rộng hơn: Chiến lược an sinh nhà ở. Đây không đơn thuần là việc xây dựng thêm những căn hộ có giá thấp, càng không phải là một chương trình hỗ trợ mang tính nhất thời. Đó là quá trình Nhà nước sử dụng chính sách đất đai, quy hoạch, tín dụng, đầu tư công, cơ chế phát triển dự án và các công cụ điều tiết thị trường để từng bước bảo đảm rằng người dân có thu nhập phù hợp vẫn có cơ hội tiếp cận một nơi ở an toàn, ổn định và nằm trong khả năng chi trả.

Trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị tăng nhanh hơn khả năng tích lũy của đa số bộ phận người lao động, những nỗ lực của Đảng và Chính phủ Việt Nam trong việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, tháo gỡ điểm nghẽn thể chế và huy động nguồn lực xã hội mang ý nghĩa quan trọng. Điều đáng chú ý không chỉ là số lượng nhà được đặt mục tiêu xây dựng, mà còn là sự chuyển dịch trong cách tiếp cận chính sách: từ chỗ chủ yếu hỗ trợ người dân sau khi khó khăn đã xuất hiện, sang việc chủ động tổ chức nguồn cung nhà ở phù hợp, tạo điều kiện tiếp cận tài chính và điều tiết quan hệ giữa giá nhà với thu nhập. Kỷ nguyên an sinh nhà ở, vì vậy, cần được hiểu là một bước chuyển trong tư duy phát triển: không chỉ tạo điều kiện cho thị trường xây dựng nhiều nhà hơn, mà còn phải làm cho nhiều người có khả năng sống trong những căn nhà được xây dựng ấy.

Một trong những dấu mốc đáng chú ý là ngày 03/4/2023, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 338/QĐ-TTg, phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030. Đề án đặt nhà ở xã hội vào một chương trình phát triển có mục tiêu, thời hạn và trách nhiệm triển khai trên phạm vi toàn quốc, thay vì chỉ phụ thuộc vào những dự án riêng lẻ của từng địa phương.

Ngày 29/10/2026, Đoàn công tác của Bộ Xây dựng đã có buổi làm việc với UBND TPHCM về tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê năm 2026 và các năm tiếp theo (Ảnh minh họa)

Ý nghĩa của mục tiêu một triệu căn nhà không chỉ nằm ở quy mô xây dựng. Đây còn là sự xác lập một nhu cầu xã hội thành một nhiệm vụ phát triển có thể đo lường. Khi nhà ở xã hội được đưa vào chương trình quốc gia, các địa phương có cơ sở để xác định nhu cầu, bố trí quỹ đất, xây dựng kế hoạch phát triển, lựa chọn dự án và huy động doanh nghiệp tham gia. Nhà ở từ đó không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản, mà còn gắn với chính sách lao động, phát triển công nghiệp, tổ chức đô thị và bảo đảm an sinh.

Đến ngày 27/02/2025, Quyết định số 444/QĐ-TTg tiếp tục giao chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội cho từng địa phương trong năm 2025 và các năm tiếp theo đến năm 2030, đồng thời yêu cầu đưa những chỉ tiêu này vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Theo kế hoạch được công bố, tổng chỉ tiêu giao cho giai đoạn 2025 - 2030 là 995.445 căn hộ. Sự chuyển đổi ở đây rất đáng chú ý: nhà ở xã hội không còn chỉ được đánh giá qua số dự án được phê duyệt hay số mét vuông được quy hoạch, mà từng bước được gắn với kết quả đầu ra cụ thể. Đây là cơ sở để xã hội theo dõi tiến độ, so sánh kế hoạch với kết quả thực hiện và xác định rõ hơn trách nhiệm của các cấp chính quyền.

Tuy nhiên, chỉ tiêu quốc gia không tự động chuyển thành những căn nhà mà người dân có thể mua hoặc thuê. Khoảng cách giữa mục tiêu và kết quả vẫn phụ thuộc vào quỹ đất thực sự sẵn sàng, thủ tục đầu tư, chi phí xây dựng, khả năng huy động vốn, năng lực của chủ đầu tư và sức mua của người thụ hưởng. Chính vì vậy, bước tiếp theo phải là hoàn thiện cơ chế để mục tiêu chính sách có thể chuyển thành nguồn cung thực tế.

Tháo gỡ thể chế để nhà ở xã hội có thể được xây dựng nhanh hơn

Một điểm nghẽn kéo dài của nhà ở xã hội là sự không đồng bộ giữa mục tiêu an sinh và điều kiện triển khai dự án. Nhà nước mong muốn có nhà giá phù hợp, nhưng nhà đầu tư vẫn phải giải quyết các vấn đề về đất đai, quy hoạch, phê duyệt dự án, nguồn vốn, chi phí đầu vào và hiệu quả tài chính. Nếu các thủ tục kéo dài, nguồn cung không thể tăng đủ nhanh; nếu chi phí đầu tư cao, giá bán và giá thuê khó giảm xuống mức phù hợp với thu nhập của người lao động.

Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, đã tạo khuôn khổ pháp lý cho việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Tiếp đó, ngày 29/5/2025, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, có hiệu lực từ ngày 01/6/2025. Nghị quyết số 201/2025/QH15 đề cập đến những cơ chế quan trọng như Quỹ nhà ở quốc gia, cơ chế lựa chọn và giao chủ đầu tư, việc lập và điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cũng như thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Những điều chỉnh này phản ánh một hướng tiếp cận chính sách cần thiết: muốn tăng nguồn cung nhà ở xã hội thì không thể chỉ yêu cầu doanh nghiệp xây dựng nhiều hơn, mà phải xem xét lại những điều kiện thể chế đang làm tăng thời gian và chi phí phát triển dự án. Khi thủ tục được thiết kế phù hợp hơn, quỹ đất được chuẩn bị sớm hơn và trách nhiệm giữa các cơ quan được phân định rõ hơn, dự án có thể rút ngắn thời gian chờ đợi. Khi thời gian đầu tư giảm, chi phí vốn và một phần chi phí gián tiếp cũng có cơ hội giảm theo. Đây là một trong những con đường để Nhà nước tác động đến giá thành nhà ở mà không nhất thiết phải sử dụng ngân sách bù đắp toàn bộ chi phí xây dựng.

Dẫu vậy, cải cách thủ tục chỉ thực sự tạo ra giá trị khi đi cùng minh bạch và trách nhiệm giải trình. Rút ngắn quy trình không có nghĩa là hạ thấp yêu cầu về chất lượng công trình, an toàn, hạ tầng hoặc quyền lợi của người mua nhà. Mục tiêu phải là loại bỏ những khâu chồng chéo, giảm chi phí không cần thiết và bảo đảm chất lượng đầu ra, chứ không phải chuyển rủi ro quản lý sang người dân.

Điều tiết thị trường: Không chỉ hỗ trợ người mua, mà phải thay đổi điều kiện hình thành giá nhà

Bản chất của vấn đề nhà ở xã hội nằm ở mối quan hệ giữa ba yếu tố: giá thành căn nhà, thu nhập của hộ gia đình và điều kiện tiếp cận tài chính.

Một căn nhà có giá thấp hơn căn hộ thương mại chưa chắc đã là căn nhà vừa túi tiền. Nếu giá bán vẫn vượt quá khả năng tích lũy, khoản vay quá lớn hoặc tiền trả góp chiếm tỷ trọng quá cao trong thu nhập, người lao động vẫn không thể tiếp cận. Ngược lại, một căn nhà có diện tích vừa phải, chi phí vận hành thấp, kết nối thuận tiện với nơi làm việc và được hỗ trợ tài chính hợp lý có thể đem lại giá trị an sinh lớn hơn một căn nhà lớn nhưng nằm xa các cơ hội sinh kế. Vì thế, điều tiết thị trường nhà ở không thể chỉ dựa vào việc tạo ra một phân khúc có tên gọi là nhà ở xã hội. Cần tác động đồng thời đến các yếu tố hình thành giá.

Trước hết là đất đai và quy hoạch. Nếu nhà ở xã hội chỉ được bố trí tại những khu vực xa việc làm, xa trường học, cơ sở y tế và giao thông công cộng, giá đất thấp có thể giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu nhưng lại làm tăng chi phí đi lại và sinh hoạt của cư dân. Khi tính đầy đủ các chi phí này, căn nhà tưởng như rẻ có thể trở nên đắt đỏ đối với chính người sử dụng. Vì vậy, chính sách đất đai phải đi cùng tổ chức không gian đô thị, bảo đảm khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu và cơ hội việc làm.

Tiếp theo là vốn. Nhà ở là tài sản có giá trị lớn, trong khi thu nhập của nhiều người lao động được tích lũy theo tháng. Nếu toàn bộ quá trình mua nhà phụ thuộc vào khoản vay thương mại với điều kiện trả nợ vượt quá khả năng tài chính của hộ gia đình, chính sách phát triển nguồn cung sẽ không giải quyết được bài toán tiếp cận. Cơ chế tín dụng phù hợp, thời hạn trả nợ hợp lý, phương thức thuê mua và phát triển quỹ nhà cho thuê có thể giúp phân bổ chi phí nhà ở theo thời gian, thay vì buộc người dân phải có ngay một khoản vốn lớn.

Cuối cùng là cơ chế đầu tư. Nhà ở xã hội không thể vận hành hoàn toàn giống nhà ở thương mại cao cấp, nhưng cũng không thể phát triển bền vững nếu mọi dự án đều được đặt trên giả định doanh nghiệp sẽ tự chấp nhận lợi nhuận thấp trong thời gian dài. Chính sách cần tạo điều kiện để doanh nghiệp có thể tham gia trên cơ sở chi phí hợp lý, lợi nhuận minh bạch và trách nhiệm xã hội rõ ràng. Khi đó, lợi ích công cộng không chỉ dựa vào thiện chí của từng chủ đầu tư mà được tích hợp ngay trong cấu trúc dự án.

Điều tiết thị trường nhà ở hiệu quả là làm thay đổi những điều kiện khiến giá nhà vượt xa khả năng chi trả, chứ không chỉ tìm cách giúp người dân vay thêm tiền để mua một căn nhà đang quá đắt.