TP. Hồ Chí Minh: Tranh chấp kéo dài gần 3 thập kỷ tại Dự án khu dân cư Bình An, TP. Thủ Đức

Công ty ty Cổ phần Đầu tư & Kinh doanh nhà Tân Việt An (Công ty Tân Việt An) đã gửi đơn đến các cơ quan cao nhất để kiến nghị, xem xét lại vụ kiện. Bởi, vụ việc còn kéo dài, Dự án khu dân cư Bình An tiếp tục bị trì hoãn.

Đất dự án bị tái chiếm

Dự án khu nhà ở Bình An tại Quận 2 (nay là TP. Thủ Đức) hiện như "tấm da beo"

Dự án khu dân cư Bình An tại Quận 2 (nay là phường An Khánh, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh) được Thủ tướng Chính phủ giao đất cho Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Trường Thịnh (Công ty Trường Thịnh) từ năm 1998 với diện tích hơn 30.700m2. Công ty Trường Thịnh đã liên doanh với Công ty TNHH Duy Đức (nay là Công ty Tân Việt An) để triển khai hạ tầng dự án. Đến nay, chủ đầu tư đã đền bù 96% diện tích đất, hoàn tất nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất vào các năm 2005 và 2015, thi công được 80% hạ tầng giao thông.

Theo hồ sơ vụ việc, khu đất dự án ban đầu thuộc sở hữu của ba chi tộc lớn: chi tộc bà Phạm Thị Bích Thủy (con cụ Nguyễn Thị Hơn), chi tộc ông Ngô Văn Hai (con cụ Nguyễn Thị Nhuận) và chi tộc bà Trần Thị Tĩnh (con cụ Nguyễn Thị Nhiều). Năm 2003, chủ đầu tư đã đền bù cho các chi tộc bằng tiền và hoán đổi đất nền trong dự án.

Sau khi hoàn tất đền bù cho 3 chi tộc, chủ đầu tư tiếp tục thỏa thuận đền bù cho 50 hộ dân đang sinh sống trên khu đất của 3 chi tộc với diện tích hơn 9.600m2. Tổng số tiền đền bù thỏa thuận cho 50 hộ dân này là hơn 106,5 tỷ đồng. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng thỏa thuận đền bù và tái định cư tại chỗ cho 9 hộ dân khác trên diện tích hơn 1.700m2. Có 5 hộ dân lựa chọn phương án tái định cư tại dự án Khu quy hoạch phường Phú Hữu, Quận 9 do Công ty Tân Việt An làm chủ đầu tư.

Tình trạng tái lấn chiếm đất dự án, xây dựng trái phép trên đất dự án hiện vẫn đang diễn ra dai dẳng và chưa được chính quyền địa phương xử lý dứt điểm

Theo chủ đầu tư, dự án gặp phải tình trạng "đền bù chồng đền bù". Cụ thể đã chấp nhận đền bù hai lần trên cùng một diện tích đất. Lần đầu cho các gia tộc bằng khoán đất và lần sau cho các hộ dân cư ngụ trên đất của 3 chi tộc này.

Tuy nhiên, sau khi nhận đền bù, con cháu của ba chi tộc này đã không thỏa thuận chia nhau nội bộ, dẫn đến tranh chấp và không chịu di dời để chủ đầu tư triển khai dự án. Điều đáng nói, con cháu của ba chi tộc còn tái chiếm đất dự án để xây nhà trái phép, đến nay chính quyền địa phương vẫn chưa xử lý xong.

Vụ tranh chấp hợp đồng kinh tế kéo dài

Khu vực khoanh đỏ là vị trí đất dự kiến xây dựng 2 chung cư mà hiện tại đang xảy ra tranh chấp

Hồ sơ vụ việc thể hiện, ngày 21.6.2010, Công ty Tân Việt An (chủ đầu tư cấp 1) và Công ty Cổ phần Đức Mạnh (Công ty Đức Mạnh) ký Hợp đồng hợp tác đầu tư số 01/HTĐT/TVA-ĐM. Hai bên thỏa thuận giá trị khu đất xây dựng chung cư lô C1 và C2 tại dự án trên, với tổng giá trị hợp đồng hơn 206 tỷ đồng. Công ty Tân Việt An sẽ góp 20% giá trị khu đất (tương đương hơn 41 tỷ đồng), Công ty Đức Mạnh sẽ thanh toán cho Công ty Tân Việt An số tiền hơn 165 tỷ đồng để sở hữu 80% giá trị khu đất. Tổng vốn đầu tư xây dựng dự án là 400 tỷ đồng.

Hợp đồng chia tiến độ thanh toán tiền của Công ty Đức Mạnh thành 3 đợt và cả 3 lần thanh toán, Công ty Đức Mạnh đều thực hiện chậm so với tiến độ đã ký kết. Tính đến 6.7.2011, Công ty Đức Mạnh đã thanh toán cho Công ty Tân Việt An tổng số tiền 115 tỷ đồng. Trong quá trình triển khai dự án đã xảy ra nhiều khuất tất… nên tháng 4.2014, Công ty Đức Mạnh có văn bản thông báo cho Công ty Tân Việt An về việc chấm dứt hợp động hợp tác trên và khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt Hợp đồng hợp tác số 01/HĐHT/TVA-ĐM, buộc Công ty Tân Việt An hoàn trả 115 tỷ đồng, bồi thường thiệt hại 200% số tiền đã nhận (tương đương 230 tỷ đồng), buộc thanh toán tiền lãi chậm trả, duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 20/2017/QĐ-BPKCTT ngày 18.9.2017 của TAND Quận 2 (nay là TP. Thủ Đức).

Nhiều phán quyết khác nhau liên quan đến vụ tranh chấp trên nhưng hiện tại vụ việc vẫn chưa có hồi kết. Ảnh: Quang Phương

Công ty Tân Việt An đã phản tố yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu, trả lại số tiền 115 tỷ đồng và hủy bỏ quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Tháng 9.2017, TAND Quận 2 đã có Bản án sơ thẩm số 14/2017/KDTM-ST quyết định chấm dứt hợp đồng nêu trên và yêu cầu Công ty Tân Việt An thanh toán tổng cộng hơn 177 tỷ đồng cho Công ty Đức Mạnh. Quyết định này đã được duy trì tại Bản án phúc thẩm số 583/2018/KDTM-TP ngày 12.6.2018.

Sau đó, Công ty Tân Việt An đã kháng cáo và được TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh chấp thuận tại Quyết định giám đốc thẩm số 18/2020/KDTM-GĐT ngày 29.5.2020.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 18/2020/KDTM-GĐT trên, TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh đã chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 05/2020/KN-KDTM ngày 26.2.2020 của Chánh án TAND tối cao, hủy toàn bộ bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm (lần 1) để giải quyết lại.

Do những tranh chấp dự án chưa được giải quyết dứt điểm nên dự án hiện chưa thể triển khai thực hiện tiếp khiến nhiều hạng mục công trình, khu vực bị cỏ dại bao phủ. Ảnh: Quang Phương

Sau đó, TAND TP. Thủ Đức và TAND TP. Hồ Chí Minh đã tiếp tục xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (Bản án phúc thẩm số 628/2022/KDTM-PT ngày 29.9.2022 của TAND TP. Hồ Chí Minh). Tuy nhiên, sau khi bản án được ban hành, TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh nhận thấy 2 bản án xét xử lại vẫn có những vấn khuất tất nên ngày 23.5.2023 đã ban hành Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 05/2023/KN- KDTM. Tiếp đó, ngày 12.6.2023, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh đã có Quyết định giám đốc thẩm số 14/2023/KDTM-GĐT.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 14/2023/KDTM-GĐT nêu rõ: “Các bên thừa nhận Công ty Đức Mạnh đã giao cho Tân Việt An 115 tỷ đồng. Tuy nhiên, Tân Việt An chưa hoàn trả số tiền này sau khi hợp đồng bị chấm dứt. Bản án phúc thẩm số 628/2022/KDTM-PT ngày 29.9.2022 của TAND TP. Hồ Chí Minh đã quyết định chấm dứt hợp đồng và buộc Tân Việt An hoàn trả số tiền đã nhận cùng khoản tiền lãi do chậm thanh toán, đúng với Quyết định giám đốc thẩm và quy định pháp luật. Tuy nhiên, Tòa án phúc thẩm buộc Tân Việt An bồi thường cho Đức Mạnh 115 tỷ đồng, tức gấp đôi số tiền thực nhận theo thỏa thuận là không phù hợp”.

Chính vì thế, Quyết định giám đốc thẩm số 14/2023/KDTM-GĐT đã quyết định: “Sửa một phần bản án phúc thẩm về phần bồi thường, và tiếp tục duy trì biện pháp khẩn cấp tạm thời. Tòa án cũng không xem xét tiền lãi do chậm thanh toán do không có khiếu nại của đương sự”.

Đến ngày 11.6.2024, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao có Quyết định giám đốc thẩm số 10/2024/KDTM-GĐT.

Những điểm cần làm sáng tỏ

Phối cảnh các block chung cư tại dự án nhưng nhiều năm qua vẫn chưa thể triển khai xây dựng vì những tranh chấp chưa được giải quyết dứt điểm. Ảnh: Quang Phương

Vụ án tranh chấp hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa Công ty Tân Việt An và Công ty Đức Mạnh đã kéo dài suốt 10 năm, qua 7 phiên tòa với 7 bản án khác nhau, nhưng vẫn chưa thể kết thúc.

Luật sư Nguyễn Sa Linh (Trưởng Văn phòng Luật sư Gia Linh) và Luật sư Nguyễn Văn Quân (Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai) đều nhận định, quá trình xét xử đã xuất hiện nhiều điểm chưa hợp lý.

Cụ thể, theo Quyết định giám đốc thẩm số 10/2024/KDTM-GĐT ngày 11.6.2024, Hội đồng thẩm phán TAND tối cao có những nhận định chưa đúng về các chứng cứ, nhằm bảo vệ quyền lợi cho Công ty Đức Mạnh. Điều này thể hiện rõ trong biên bản họp ngày 27.7.2012 giữa hai công ty. Nội dung biên bản ghi rõ rằng Công ty Đức Mạnh phải thanh toán 20 tỷ đồng trước khi Công ty Tân Việt An tiến hành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, HĐXX cho rằng, việc thanh toán này chỉ được thực hiện sau khi Công ty Tân Việt An hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng. Lập luận này hoàn toàn đi ngược lại nội dung biên bản, biến Công ty Tân Việt An từ bên không có lỗi thành bên có lỗi, và ngược lại.

Luật sư Nguyễn Sa Linh nhận định: “Nếu Công ty Đức Mạnh không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, thì không có lý do gì Công ty Tân Việt An có thể hoàn tất việc giải phóng mặt bằng như thỏa thuận. HĐXX đã bỏ qua những logic rõ ràng này. Một điểm khác cần lưu ý là biên bản thỏa thuận ngày 5.7.2011, trong đó ghi rõ rằng: Công ty Đức Mạnh chuyển số tiền 35 tỷ vào tài khoản Công ty Tân Việt An, trong đó chỉ tạm ứng 15 tỷ đồng cho đợt thanh toán thứ 3, Công ty Đức Mạnh nhận lại 20 tỷ đồng. Công ty Đức Mạnh và Công ty Tân Việt An cùng thống nhất xác định Công ty Đức Mạnh vẫn còn nợ lại 20 tỷ đồng.

Cũng theo Luật sư Linh, một điểm khác cần lưu ý là biên bản thỏa thuận ngày 5.7.2011, trong đó ghi rõ rằng Công ty Đức Mạnh chuyển số tiền 35 tỷ vào tài khoản Công ty Tân Việt An, trong đó chỉ tạm ứng 15 tỷ đồng cho đợt thanh toán thứ ba, Công ty Đức Mạnh nhận lại 20 tỷ đồng. Công ty Đức Mạnh và Công ty Tân Việt An cùng thống nhất xác định Công ty Đức Mạnh vẫn còn nợ lại 20 tỷ đồng.

Tuy nhiên, HĐXX lại bỏ qua nội dung quan trọng này và nhận định rằng Công ty Đức Mạnh đã hoàn tất nghĩa vụ thanh toán, dựa trên một ủy nhiệm chi 35 tỷ đồng được cung cấp tại tòa”.

Còn Luật sư Nguyễn Văn Quân, việc tạm ứng và thanh toán toàn bộ là hai khái niệm khác nhau và việc tòa án không xem xét đầy đủ biên bản này là một thiếu sót lớn trong quá trình xét xử.

Quang Phương