TPHCM: Đề xuất gỡ vướng về giá đất liên quan đến thủ tục đất đai

Phát sinh bất cập, vướng mắc

Ngay sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TPHCM công bố dự thảo bảng giá đất điều chỉnh theo Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024), tình hình làm thủ tục đất đai trên địa bàn thành phố trở nên phức tạp. Những ngày đầu tháng 8 này, nhiều hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ) của người dân nộp từ ngày 01/8 bị "treo", ngừng giải quyết. Các cơ quan thuế quận, huyện và TP.Thủ Đức vẫn tiếp nhận hồ sơ, nhưng chưa thể tính tiền SDĐ phải nộp vì đang chờ hướng dẫn về áp dụng giá đất mới hay giá đất hiện nay.

Cục Thuế TPHCM cho biết đã có báo cáo gửi UBND TPHCM về việc giải quyết hồ sơ đất đai từ ngày 01/8/2024 để phù hợp với quy định của pháp luật khi Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 103 hướng dẫn về tiền SDĐ, tiền thuê đất có hiệu lực từ ngày 01/8 vừa qua.

Cục Thuế TPHCM cho rằng căn cứ Khoản 1, Điều 257 của luật Đất đai năm 2024 và Khoản 2, Điều 1 của Luật này, kể từ ngày 01/8/2024, Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND do UBND TPHCM ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2020 - 2024 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, việc áp dụng Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND đối với các trường hợp áp dụng giá đất tại bảng giá đất theo quy định tại Khoản 1, Điều 159 của Luật Đất đai năm 2024 sẽ phát sinh bất cập, vướng mắc trong quá trình giải quyết hồ sơ tại cơ quan thuế. Trong đó, có phương pháp tính hệ số điều chỉnh giá đất (còn gọi là "hệ số K", giá đất tại bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 quy định áp dụng nhân với "hệ số K").

Để giải quyết những bất cập này, UBND TPHCM sẽ có báo cáo gửi các cơ quan Trung ương đề nghị cho ý kiến xử lý, gỡ vướng trong việc thực hiện thủ tục đất đai, nhất là khâu tính nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích SDĐ từ ngày 01/8/2024.

Về vấn đề trên, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) xem xét, giải thích luật về nội dung quy định tại Khoản 1, Điều 257 của Luật Đất đai năm 2024. HoREA cho rằng dự thảo bảng giá đất điều chỉnh tại TPHCM được người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản rất quan tâm. Đến nay, mới chỉ có TPHCM công bố thông tin về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, dự kiến áp dụng từ ngày 01/8/2024 đến ngày 31/12/2024. HoREA cho rằng cách hiểu về nội dung quy định tại Khoản 1, Điều 257 của Luật Đất đai năm 2024 là bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và cả hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị định 44 và Nghị định 45 sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hóc Môn sáng 06/8/2024 có khá đông người dân làm thủ tục nhà đất

Theo kiến nghị của HoREA, quy định tại Khoản 1, Điều 257 của Luật Đất đai năm 2024 có thể chưa đủ rõ ràng để các địa phương thống nhất cách hiểu và áp dụng. Mà để giải thích luật thì chỉ có UBTVQH mới có thẩm quyền. Vì vậy, HoREA đề nghị UBTVQH xem xét, giải thích luật đối với nội dung quy định tại Khoản 1, Điều 257 của Luật Đất đai năm 2024 để các địa phương thống nhất cách hiểu, dễ thực thi và người dân yên tâm, có thêm thời gian gần một năm rưỡi chuẩn bị tài chính, thực hiện thủ tục xin cấp "sổ đỏ”, "sổ hồng" được thuận tiện.

Chiều 08/8, tại buổi họp báo về tình hình kinh tế - xã hội TPHCM, ông Đào Quang Dương (Phó Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở TN&MT) cho biết việc giải quyết các thủ tục đất đai từ ngày 01/8/2024 trên địa bàn thành phố đang vướng mắc ở khâu áp giá đất, cần xin ý kiến các cơ quan chức năng để xử lý. Theo ông Dương, Luật Đất đai năm 2024 cho phép các địa phương được tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025, nhưng bảng giá này trước đây bị khống chế bởi khung giá nên giá đưa ra thấp (chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường). Nếu vẫn sử dụng bảng giá đất này nhưng không nhân "hệ số K" theo cách tính mới của Luật Đất đai năm 2024 sẽ làm cho số tiền thuế tính ra thấp hơn nhiều so với cách làm từ trước đến nay, khiến cơ quan thuế lo có thể bị quy là làm thất thoát ngân sách.

Bảng giá đất cũ vẫn còn hiệu lực đến ngày 31/12/2025

Việc áp dụng Luật Đất đai mới trên thực tế có những điều khoản phức tạp, thậm chí rất phức tạp. Trong khi đó, Chính phủ vẫn chưa công bố dự thảo Nghị định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; dự thảo Nghị định về giá đất; dự thảo Nghị định về tiền SDĐ, tiền thuê đất theo Luật Đất đai năm 2024.

Luật Đất đai năm 2024 có những điều khoản rất quan trọng nhưng chưa rõ, có thể hiểu khác nhau như căn cứ tại Khoản 1, Điều 257 của Luật Đất đai năm 2024 trong giải quyết về tài chính đất đai, giá đất: bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Vậy có thể hiểu cách khác là các địa phương không bắt buộc phải ban hành ngay bảng giá đất điều chỉnh theo Luật Đất đai năm 2024 để áp dụng vào ngày 01/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai năm 2024) có hiệu lực?

Tại Khoản 3, Điều 159 của Luật Đất đai năm 2024 quy định UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định. Thực tế, nếu không ban hành giá đất mới cũng rất khó trong công tác quản lý đất đai, khi Khoản 1, Điều 159 của Luật Đất đai năm 2024 lại quy định có 11 trường hợp áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai mới nhất, như: tính tiền SDĐ khi nhà nước công nhận quyền SDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích SDĐ của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất...

Mặt khác, quy định các địa phương phải ban hành giá đất mới từ ngày 01/8/2024 hay 01/01/2025 có bắt buộc hay không khi bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025? Đây là câu hỏi mà các nghị định của Chính phủ đang được soạn thảo để thi hành Luật Đất đai mới sẽ trả lời.

Thời điểm này, ở TPHCM đang có tình trạng nhiều người chạy đôn chạy đáo cố gắng làm cho xong các thủ tục liên quan đến đất đai, khi dự thảo bảng giá điều chỉnh (rất cao so với bảng giá đất hiện hành) chưa được HĐND TPHCM thông qua. Cho đến thời điểm này, cơ quan thuế ở các quận, huyện và TP.Thủ Đức đã ngưng tính thuế, chờ hướng dẫn cách tính nghĩa vụ tài chính, trong đó có tiền SDĐ theo bảng giá đất điều chỉnh. Những hồ sơ đã nộp trước ngày 01/8/2024 và chuyển qua ngành thuế sẽ được tính thuế theo bảng giá đất cũ. Hiện vẫn chưa có thông báo chính thức là ngưng hay tiếp tục tính thuế theo bảng giá đất mới hay cũ.

Tại sao chỉ có TPHCM bị vướng?

Luật Đất đai năm 2024 áp dụng cho cả nước, thế nhưng trên thực tế chỉ có TPHCM là bị vướng, còn các tỉnh, thành khác thì vẫn bình thường. Tỉnh Bình Dương đang áp dụng "hệ số K" có hiệu lực từ ngày 01/01/2024 và tính tiền SDĐ theo giá đất cũ. Cục Thuế tỉnh Bình Dương cho biết, tỉnh này đang áp dụng tính tiền SDĐ theo Quyết định số 36/2020/QĐ-UBND của UBND tỉnh, chưa có gì thay đổi.

Tại Đồng Nai, theo Sở TN&MT tỉnh này, bảng giá đất ban hành theo quy định của Luật Đất đai cũ vẫn đang có hiệu lực, chưa điều chỉnh theo luật mới. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất phải có giá đất tái định cư nên sắp tới tỉnh Đồng Nai sẽ ban hành giá đất một số khu tái định cư nhằm phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

Tại Bình Thuận, cơ quan thuế vẫn tính tiền SDĐ theo bảng giá đất ban hành từ ngày 01/01/2024, nếu có thay đổi thì phải từ ngày 01/01/2025. Tại Hà Nội, từ ngày 29/7/2024 áp dụng "hệ số K" mới ban hành theo Quyết định số 45/2024/QĐ-UBND. Các tỉnh miền Tây như Đồng Tháp, An Giang, Vĩnh Long, Sóc Trăng, Hậu Giang, Trà Vinh... đều cho biết vẫn đang áp dụng "hệ số K" cũ, chưa có gì thay đổi.

Ông Đào Trung Chính (Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ TN&MT) khẳng định: Luật Đất đai năm 2024 cho phép bảng giá đất hiện tại do UBND cấp tỉnh ban hành được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Nếu áp dụng bảng giá này thì các địa phương vẫn được sử dụng "hệ số K" để giải quyết cho từng trường hợp cần thiết và cụ thể. Luật Đất đai năm 2024 không cấm các tỉnh, thành sử dụng bảng giá đất cũ để tính tiền SDĐ, trong đó có hồ sơ chuyển mục đích SDĐ.

Như vậy nghĩa là vẫn còn thời gian "cửa sổ" kéo dài 17 tháng nữa để Luật Đất đai mới có hiệu lực toàn phần. Vậy có nên ban hành bảng giá đất điều chỉnh cao hơn bảng giá đất cũ nhiều lần, tạo thêm áp lực về tài chính cho người dân và doanh nghiệp? Đây là câu hỏi mà lãnh đạo TPHCM cần cân nhắc. Việc điều chỉnh bảng giá đất với mức tăng cao sẽ tác động rất lớn đến đời sống xã hội, về phía Chính phủ cũng cần nghiên cứu việc tăng giá đất có lộ trình, chia làm nhiều giai đoạn để giảm "sốc" cho người dân và doanh nghiệp.

XUÂN NHÂN