TPHCM nên có những nghiên cứu đánh giá tác động của 'Dự thảo bảng giá đất'

CẦN CÂN NHẮC TẠI THỜI ĐIỂM HIỆN NAY

Theo HoREA, giá đất của “Dự thảo bảng giá đất” do Sở Tài nguyên Môi trường công bố áp dụng từ ngày 01/08/2024 đến 31/12/2024, đã tăng phổ biến từ 10 - 20 lần so với giá đất của Bảng giá đất hiện hành quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ- UBND ngày 16/01/2020 của UBND TPHCM. Trong đó, 1 quận và 4 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần. Cá biệt, một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức tăng giá đến 51 lần.

Cụ thể, mức giá đất tại Quận 1 tăng 5 lần; Quận 3 tăng 4 đến 9 lần; Quận 4 tăng 11 lần; Quận 5 và Quận 7 tăng 6 lần; Quận 6 tăng 5-11 lần; Quận 8 tăng 4-18 lần; Quận 10 tăng 5-6 lần. Các quận còn lại như: Quận 11 tăng từ 4-9 lần; Quận 12 tăng 3 - 33 lần; Quận Bình Thạnh tăng 5 - 13 lần; Quận Gò Vấp tăng 7 - 11 lần; Quận Phú Nhuận tăng 7 - 8 lần; quận Tân Bình tăng 7 - 12 lần; quận Tân Phú tăng 7 - 17 lần; quận Bình Tân tăng 9 - 17 lần. Riêng TP.Thủ Đức tăng 6 - 35 lần; huyện Hóc Môn tăng 5 - 51 lần; huyện Củ Chi tăng 9 - 31 lần; huyện Bình Chánh tăng 2 - 36 lần; huyện Nhà Bè tăng 7 - 23 lần; huyện Cần Giờ tăng 8 - 23 lần.

Giá đất nhiều khu vực tại TPHCM rất cao

Qua nghiên cứu bảng dự thảo, HoREA nhận thấy giá đất cao nhất tại TPHCM là 810 triệu đồng/m2 nằm tại 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (Quận 1) đã tăng 5 lần so với giá đất 162 triệu đồng/m2 của Bả ng gia á đấ ttheo Quyết định số 02/2020/ QĐ-UBND. Tuy nhiên, trên thực tế mức giá này còn phải nhân với “hệ số điều chỉnh” 2.5 lần áp dụng cho giai đoạn 2019 2023 nên mức giá thực tế trong giai đoạn trên là 405 triệu đồng/m2. Trong áp dụng từ tháng 01/2024 thì “hệ số điều chỉnh” là 3.5 lần, tức giá đất thực tế ở các tuyến đường nói trên là 567 triệu đồng/m2. Do đó, với mức giá đất 810 triệu đồng/m2 của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ chỉ cao hơn 1,43 lần so với giá đất tháng 01/2024 và chỉ cao hơn 2 lần so với giá đất năm 2023 trở về trước.

Căn cứ khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, UBND TPHCM có thẩm quyền ban hành “Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND quy định về Bảng giá đất trên địa bàn TPHCM áp dụng từ ngày 01/08/2024 đến 31/12/2024”. Bởi lẽ, khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau: “Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho biết: Qua phân tích, HoREA nhận thấy việc ban hành “Dự thảo bảng giá đất” chưa thật cần thiết tại thời điểm hiện nay, bởi lẽ TPHCM đã có đầy đủ các quy định về Bảng giá đất, “hệ số điều chỉnh giá đất” nên “Bảng giá đất” do UBND TPHCM ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 hoàn toàn có thể “được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025”, theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Về mặt tích cực, việc áp dụng “Dự thảo bảng giá đất” sẽ có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn với số tiền được bồi thường sẽ cao hơn trước đây. Ví dụ trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng Dự án đường Vành đai 3 cho một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn thì “hệ số điều chỉnh giá đất” cao nhất chỉ là 38 lần Bảng giá đất, thì nay có vị trí đất tại huyện Hóc Môn mức giá đất cao gấp 51 lần.

Mặt khác, so với giai đoạn 2005 - 2022, nguồn thu từ đất chỉ chiếm 13,16% tổng thu ngân sách nội địa nên nếu áp dụng “dự thảo bảng giá đất” nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới. Không những thế, “chênh lệch địa tô” được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc Nhà nước “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”, bởi lẽ hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá” hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở “hai giá”...

PHẢI CÓ NHỮNG NGHIÊN CỨU ĐÁNH GIÁ

Tuy vậy, mức giá của “Dự thảo bảng giá đất” sẽ có tác động rất lớn đến nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất” do phải nộp tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất cao hơn trước đây. Hiện nay, mặc dù khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp người sử dụng đất “được ghi nợ nghĩa vụ tài chính”, nhưng trong thời gian còn “nợ tiền sử dụng đất” thì người sử dụng đất bị hạn chế nhiều “quyền” như: không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản “nợ tiền sử dụng đất”.

Hơn thế, giá đất cao sẽ tác động đến chi phí đầu vào nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Do đó, theo ông Châu, tại thời điểm hiện nay, TPHCM chưa cần thiết ban hành “Dự thảo bảng giá đất” mà nên tập trung xây dựng, hoàn thiện “Dự thảo bảng giá đất lần đầu” để công bố và áp dụng kể từ ngày 01/01/2026, theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024. Đồng thời, có những nghiên cứu đánh giá tác động của “Dự thảo bảng giá đất” đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có nhu cầu đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, công nghiệp; trong đó có các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Được biết, tại TPHCM hiện nay vẫn còn hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cần “hợp thức hóa” quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu, cũng là những trường hợp sẽ chịu tác động không nhỏ khi thay đổi bảng giá đất.

ÔNG DAVID JACKSON - TỔNG GIÁM ĐỐC AVISON YOUNG VIỆT NAM

Từ góc nhìn dài hạn, Luật đất đai 2024 là tiền đề để tạo lập một thị trường bất động sản (BĐS) bền vững và giảm dần những bất cập đã hiện hữu từ lâu. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 quy định khung giá đất sẽ được cập nhật, điều chỉnh hàng năm, cũng như xác định rõ 4 phương pháp định giá đất. Như vậy, chủ sử dụng đất và người dân sẽ được tiếp cận với phương án đền bù công bằng hơn về chính sách cũng như sát với giá trị thực của tài sản. Với các chủ đầu tư, môi trường đầu tư sẽ ngày càng minh bạch và công bằng hơn. Lợi ích chung cho thị trường BĐS trong tương lai là sự phát triển lành mạnh, trong đó các chủ đầu tư có cơ cấu tài chính vững mạnh, năng lực thực thi tốt sẽ tồn tại và tiếp tục phát triển. Cộng với tác động từ các chính sách an sinh xã hội, cơ cấu sản phẩm BĐS được kỳ vọng chuyển biến theo hướng cân bằng hơn, từ đó bình ổn giá bán (khi ấy tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư BĐS sẽ giảm phù hợp) và đưa thị trường bất động sản về với ý nghĩa vốn có.

Tuy vậy, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, trong ngắn hạn sẽ tác động đến mặt bằng giá của các loại hình BĐS. Chẳng hạn, các chủ đầu tư sẽ phải tính bài toán dòng tiền kỹ lưỡng hơn bởi các chi phí đầu vào để đầu tư xây dựng dự án vốn đang cao sẽ tiếp tục tăng. Trong đó, 70% chi phí cấu thành sản phẩm BĐS đến từ các chi phí tuân thủ pháp lý liên quan đến đất đai như chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất đóng cho Nhà nước. Khi chi phí đầu vào tăng, mặt bằng giá sản phẩm BĐS đầu ra sẽ tiếp tục tăng. Ngoài ra, nhiều quy định về quản lý dự án cũng chặt chẽ hơn, như quy định thu hồi dự án không đền bù đối với chủ đầu tư không đủ năng lực, chậm triển khai... Như vậy, các chủ đầu tư sẽ phải thận trọng hơn trong việc ra quyết định. Hai yếu tố vừa nêu, cộng với tình hình vĩ mô trong nước và quốc tế, có thể làm chậm tốc độ ra nguồn cung tương lai. Mức độ cạnh tranh trong đầu tư BĐS giữa các nhà đầu tư cá nhân sẽ tăng lên và cơ hội mua BĐS sẽ hẹp lại, nhất là khi luật mới đã mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Cũng cần nói thêm, các chủ đầu tư nắm giữ quỹ đất sạch, hoàn thiện pháp lý từ trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, sẽ có lợi thế lớn trong việc phát triển dự án sau này vì chênh lệch giữa giá trị quỹ đất đang nắm giữ với mức giá trên thị trường.

HOÀNG NHAM