Trái phiếu bất động sản 'rục rịch' dịp cuối năm

Trái phiếu bất động sản "ấm" dần

Thị trường trái phiếu sau một thời gian trầm lắng, thậm chí rơi vào trạng thái "đóng băng" với sự chi phối của nhóm ngân hàng, đang chứng kiến sự trở lại của các doanh nghiệp bất động sản.

Vào giai đoạn cuối năm, nhiều doanh nghiệp đã tăng cường huy động nguồn lực tài chính thông qua việc phát hành trái phiếu với giá trị lớn.

Ngày 24/12 vừa qua, Công ty Cổ phần Phú Thọ Land vừa phát hành thành công 950 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 12 tháng với lãi suất 10%/năm.

Trước đó, một loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khác cũng hút hàng nghìn tỷ trái phiếu chỉ riêng trong tháng 12 như Công ty Cổ phần Phát triển và Đầu tư Kinh doanh Minh An (1.000 tỷ đồng), Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển NEWCO (6.900 tỷ đồng), CTCP Vinhomes (4.000 tỷ đồng), Công ty Cổ phần Huy Dương Group (900 tỷ đồng), Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (1.000 tỷ đồng)....

Đáng chú ý nhất trong nhóm này vẫn là Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển NEWCO với 3 lô trái phiếu với giá trị gần 7.000 tỷ đồng. Trái phiếu của công ty có lãi suất cố định 9%/năm và lãi được trả 1 lần khi đáo hạn.

Doanh nghiệp này cũng là chủ đầu tư dự án 120 lô biệt thự tại các ô phố C41, C42, C43, C44 - Khu dân cư và Công viên Phước Thiện, phường Long Bình, TP. Thủ Đức.

Vào giai đoạn cuối năm, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tăng cường huy động nguồn lực tài chính. Ảnh minh họa.

Những động thái này trên thị trường trái phiếu cho thấy các doanh nghiệp đang gấp rút huy động vốn nhằm đáp ứng nhu cầu tài chính cấp bách cho các dự án đang triển khai. Ngoài ra, đây còn là nỗ lực của các doanh nghiệp trong việc thu hút dòng vốn đầu tư, khôi phục hoạt động kinh doanh và vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường.

Theo đánh giá của FiinRatings, trong ngắn hạn, kênh huy động vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn đối mặt với nhiều khó khăn và sẽ diễn ra chậm chạp. Nguyên nhân chính là tâm lý e ngại từ phía nhà đầu tư, khiến không nhiều doanh nghiệp có thể phát hành thành công, dù là theo hình thức riêng lẻ hay ra công chúng.

Tuy nhiên, trong trung hạn, thị trường trái phiếu được dự báo sẽ dần tìm được điểm cân bằng mới, qua đó khôi phục đà tăng trưởng tích cực như đã từng đạt được trong giai đoạn 2017-2021. Một số doanh nghiệp có thể cần sự hỗ trợ từ các ngân hàng thương mại và tổ chức tài chính, đặc biệt thông qua hoạt động bảo lãnh thanh toán, nhằm tăng khả năng thành công khi phát hành trái phiếu.

Điểm sáng này sẽ xuất hiện khi thị trường có thể xác định rõ các vấn đề hiện hữu của doanh nghiệp bất động sản, đồng thời đưa ra các giải pháp phù hợp để tháo gỡ khó khăn. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện các hạ tầng quan trọng cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, chẳng hạn như nâng cao tiêu chuẩn dành cho nhà đầu tư chuyên nghiệp, cũng đóng vai trò then chốt trong việc thúc đẩy niềm tin và sự ổn định của thị trường.

Nhiều thách thức vẫn "đè" nặng trái phiếu bất động sản

Theo thống kê, số dư trái phiếu doanh nghiệp (cả gốc và lãi) đến hạn trong năm 2025 ước khoảng 334.000 tỷ đồng. Riêng với ngành bất động sản, số dư đến hạn dự kiến khoảng 135.000 tỷ đồng.

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, nhận định rằng số lượng trái phiếu đến hạn trong năm 2025 sẽ tạo ra áp lực lớn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp bất động sản. Trái phiếu của nhóm này tiềm ẩn rủi ro quá hạn cao và nguy cơ nợ xấu vượt trội so với mức trung bình của thị trường.

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn cần thời gian để hồi phục trở lại. Ảnh minh họa.

Đồng quan điểm, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối Phân tích và Xếp hạng tín nhiệm, Mảng Doanh nghiệp phi tài chính của VIS Rating, cho rằng khả năng thanh toán nợ của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở vẫn còn yếu, và sự phân hóa về năng lực trả nợ giữa các doanh nghiệp đang ngày càng rõ nét.

Ông Hiếu nhận định, các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc nhu cầu ở thực tại Hà Nội và TP.HCM có triển vọng tốt hơn nhờ hoạt động bán hàng khả quan và phục hồi trong năm 2024, giúp cải thiện khả năng trả nợ. Ngược lại, những doanh nghiệp tập trung vào dự án đầu cơ cao, do nhu cầu thấp, vẫn đối mặt với khó khăn và khả năng trả nợ yếu.

VIS Rating cũng chỉ ra rằng 2/3 số chủ đầu tư đang niêm yết trên sàn chứng khoán có dòng tiền trả nợ yếu hoặc cực kỳ yếu, với dòng tiền hoạt động chiếm dưới 5% tổng nợ. Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng ở những doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý liên quan đến dự án.

Trước bối cảnh này, dự báo cho thấy khoảng 50% số trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư vào cuối năm 2024 và năm 2025 có nguy cơ không thể thanh toán đúng hạn cả gốc lẫn lãi, trong đó phần lớn là những doanh nghiệp vốn đã thường xuyên chậm trễ trong các kỳ thanh toán trước đó.

Bên cạnh đó, với việc "siết" tín dụng nhằm thanh lọc cũng như đảm bảo chất lượng cho thị trường trái phiếu bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng thời gian tới sẽ không còn cảnh doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu ồ ạt.

Theo Nghị định số 96/2024 Luật Kinh doanh bất động sản mới được Chính phủ ban hành, doanh nghiệp bất động sản phải đáp ứng tỷ lệ an toàn tài chính theo quy định pháp luật về tín dụng và trái phiếu.

Đặc biệt, tổng dư nợ vay, dư nợ trái phiếu và vốn chủ sở hữu cho mỗi dự án không được vượt quá 100% tổng vốn đầu tư. Đối với dự án dưới 20ha, tỷ lệ dư nợ không quá 4 lần vốn chủ sở hữu, trong khi với dự án từ 20ha trở lên, tỷ lệ này là 5,67 lần.

Thanh Thắng