Trái phiếu địa ốc vẫn chực chờ vỡ

Báo cáo mới đây của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) chỉ ra tình trạng chậm trả lãi gốc trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa dứt điểm. Trong tháng 5, thị trường ghi nhận 5 doanh nghiệp công bố chậm thanh toán, cùng loạt đơn vị giãn hoặc hoãn kỳ hạn trái phiếu.

Bài toán chưa lời giải

Tính đến hết tháng 5, theo VDSC, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm nghĩa vụ thanh toán ước đạt 53.600 tỷ đồng, riêng nhóm địa ốc chiếm gần 60%.

Tình trạng chậm trả trái phiếu xảy ra ở một số doanh nghiệp lớn trong ngành. Đơn cử, một doanh nghiệp bất động sản với khoản nợ trái phiếu khoảng 5.900 tỷ đồng. Trong đợt đến hạn thanh toán vào cuối tháng 5, công ty này cho biết nguyên nhân chậm trả là do thị trường tài chính và hoạt động giao dịch bất động sản gặp nhiều khó khăn, khiến họ chưa thể thu xếp kịp dòng tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Trước đó, theo thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland, HoSE: NVL) cũng công bố các văn bản liên quan đến tình hình thanh toán gốc, lãi trái phiếu của doanh nghiệp.

Thị trường trái phiếu bất động sản vẫn đầy rủi ro.

Theo kế hoạch ngày 22/4/2025, Novaland sẽ phải thanh toán gần 114,7 tỷ đồng tiền gốc cho lô trái phiếu mã NVLH2123007. Tuy nhiên, đến hạn doanh nghiệp chỉ mới thanh toán được hơn 622,1 triệu đồng, còn lại gần 114,1 tỷ đồng chưa thanh toán.

Tương tự, vào ngày 21/4/2025 Novaland cũng mới chỉ thanh toán được hơn 1 tỷ đồng trong tổng số gần 96,6 tỷ đồng tiền gốc phải thanh toán cho lô trái phiếu mã NVLH2123003, còn lại gần 95,6 tỷ đồng chưa được thanh toán.

Lý giải nguyên nhân chậm trả trái phiếu, Novaland cho biết do doanh nghiệp chưa thu xếp được nguồn tiền nên dẫn tới việc chậm thanh toán một phần gốc của 2 lô trái phiếu nêu trên. Doanh nghiệp đang thương thảo với nhà đầu tư về việc thanh toán dư nợ của lô trái phiếu này.

Cũng vào đầu tháng 4, trong công bố thông tin gửi lên HNX, Công ty Cổ phần Bông Sen (BongSen) cho biết, không thể thanh toán khoản lãi hơn 1.800 tỷ đồng của lô trái phiếu BSENCH2126003 tại ngày 31/12/2024 do tài khoản bị phong tỏa.

Lô BSENCH2126003 là trái phiếu duy nhất còn đang lưu hành của Bông Sen, có giá trị 4.800 tỷ đồng, phát hành năm 2021 và sẽ đáo hạn vào tháng 10/2026. Lãi suất hiện tại lên tới 15,75%/năm. Số tiền huy động dùng để đầu tư vào dự án 152 Trần Phú, Phường 4, Quận 5, TP.HCM.

Không chỉ là hiện tượng cục bộ, từ đầu tháng 4/2024 đến nay, đã có thêm ít nhất 10 thông báo bất thường của các doanh nghiệp về chậm trả nợ trái phiếu, thuộc về CTCP Đầu tư và Cho thuê tài sản TNL, CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân Đỉnh, Tập đoàn R&H, Công ty TNHH Nam Land, CTCP Tập đoàn xây dựng Tracodi, Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Đại Thịnh Phát, CTCP Đầu tư Việt Tâm…

Những diễn biến thực tế “phản ánh áp lực trả nợ và rủi ro tín dụng vẫn hiện hữu, đặc biệt tại các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh dòng tiền chưa thực sự cải thiện", báo cáo VDSC nhận định, đồng thời cho biết trong tháng 6, dự kiến có khoảng 15.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn.

Bước sang quý III, áp lực tiếp tục tập trung ở nhóm bất động sản với giá trị khoảng 42.000 tỷ đồng, chiếm 57% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong kỳ.

Áp lực tài chính tiếp tục đè nặng

Những dữ liệu tương tự cũng được nêu trong báo cáo của tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&I Ratings. Theo đó, khối lượng trái phiếu chậm thanh toán trong quý đầu năm 2025 khoảng 21.500 tỷ đồng, trong đó giá trị trái phiếu bất động sản là 10.400 tỷ, chiếm 49%.

"Có thể thấy áp lực tài chính lên các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục cao trong thời gian tới", chuyên gia của S&I Ratings nhìn nhận.

S&I Ratings cũng ước tính giá trị đáo hạn sẽ tăng mạnh trong 3 quý cuối năm 2025 với hơn 200.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm hơn một nửa với khoảng 103.000 tỷ đồng. Riêng trong quý III, khối lượng đáo hạn của nhóm địa ốc lên tới 57.500 tỷ đồng.

Những áp lực khổng lồ từ trái phiếu dường như đang khiến doanh nghiệp địa ốc “chùn tay” trong việc huy động dòng tiền từ phương thức này. Minh chứng, theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ đầu năm đến thượng tuần tháng 5, có 11 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng, trị giá lên tới hơn 23.000 tỷ đồng, song không có đợt phát hành nào thuộc doanh nghiệp bất động sản.

Các báo cáo nghiên cứu thị trường cùng diễn biến thực tế chỉ ra áp lực nợ trái phiếu vẫn đang đè nặng ngành địa ốc. Thậm chí, trong năm 2025, áp lực với các doanh nghiệp bất động sản chưa xử lý xong nợ trái phiếu sẽ còn lớn hơn nữa khi những khoản trái phiếu đã giãn hoãn theo Nghị định 08 hết hạn.

Tuy nhiên, theo chuyên gia của FiinRatings, doanh nghiệp bất động sản sẽ có kế hoạch phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhiều hơn trong năm nay khi môi trường kinh doanh được cải thiện.

Trong bối cảnh đó, việc quản lý chặt hoạt động phát hành trái phiếu nói chung, hay phát hành trái phiếu bất động sản nói riêng là điều cấp thiết để giảm thiểu rủi ro “vỡ bong bóng”.

Ngày 9/6, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến việc tiếp thu, giải trình và chỉnh lý dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Doanh nghiệp.

Ở lần sửa đổi này, Dự luật bổ sung quy định doanh nghiệp chỉ được phát hành trái phiếu riêng lẻ khi tổng nợ phải trả không quá 5 lần vốn chủ sở hữu (theo báo cáo tài chính gần nhất). Quy định này không áp dụng với tổ chức phát hành là doanh nghiệp nhà nước, đơn vị phát hành trái phiếu để làm dự án bất động sản, ngân hàng, bảo hiểm, công ty môi giới bảo hiểm, chứng khoán, quản lý quỹ đầu tư.

"Siết phát hành trái phiếu riêng lẻ nhằm loại bỏ doanh nghiệp kinh doanh không trung thực, lợi dụng quy định phát hành trái phiếu riêng lẻ để trục lợi. Doanh nghiệp hoạt động minh bạch có thể huy động vốn trung, dài hạn qua kênh trái phiếu", Bộ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Văn Thắng nhấn mạnh.

Hưng Nguyên