Tranh chấp giữa Keangnam và khách hàng: Keangnam vẫn buộc phải trả lại tiền cho khách

Tranh chấp giữa các khách hàng và chủ đầu tư dự án này kéo dài từ năm 2011, thương lượng không có kết quả, các khách hàng đã khởi kiện ra Tòa án. Có 10 căn hộ tại dự án xảy ra tranh chấp và có 7 khách hàng khởi kiện (có một số khách hàng mua hai căn hộ). Từ giữa năm 2015, Tòa án Nhân dân quận Nam Từ Liêm đã đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm.

Sau sơ thẩm, các khách hàng và Keangnam đều kháng cáo. Từ tháng 11/2015, Tòa án Nhân dân TP. Hà Nội đưa các vụ án ra xét xử phúc thẩm, nhưng phiên toàn bị hoãn nhiều lần do bị đơn Keangnam vắng mặt hoặc xin hoãn để hòa giải…

Gần đây nhất, trong loạt phiên tòa diễn ra vào tháng 1/2015, Keangnam đã mời Luật sư Đỗ Trọng Hải, Chủ tịch Công ty Luật TNHH Bizlink tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Do đó, Luật sư Đỗ Trọng Hải và Keangnam đã xin hoãn phiên tòa để luật sư có thời gian nghiên cứu hồ sơ vụ án.

Dù vậy, trong phiên tòa mở lại ngày 7/3 vừa qua, Luật sư Đỗ Trọng Hải đã vắng mặt và chỉ gửi văn bản nêu quan điểm bảo vệ cho thân chủ tới Hội đồng xét xử.

Được biết, tranh chấp giữa khách hàng và Keangnam có hai nội dung. Thứ nhất là về vấn đề thanh toán bằng USD, khách hàng cho rằng, việc Keangnam bán căn hộ, thu ngoại tệ là vi phạm điều cấm về quản lý ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam. Trong khi đó, Keangnam cho rằng, họ không vi phạm, không niêm yết, quảng cáo, giao dịch, thanh toán bằng ngoại tệ (4 hành vi bị cấm theo Pháp lệnh ngoại hối).

Thứ hai là vấn đề diện tích, khách hàng cho rằng, Keangnam đã tính phần diện tích chung (bao gồm cột, hộp kỹ thuật…) của toàn bộ cư dân tòa nhà vào diện tích riêng bán cho khách hàng. Điều này khiến cho mỗi căn hộ bị thiếu khoảng 10-15m2 so với diện tích quy định trong hợp đồng.

Đối với nội dung tranh chấp này, Keangnam cho rằng, họ không bán căn hộ theo đơn vị m2 mà bán theo đơn vị căn hộ, tức là căn hộ này, diện tích này, tình trạng hoàn thiện như vậy thì có tổng giá trị tương ứng với số tiền thanh toán. Do đó, không có chuyện Keangnam bàn giao thiếu diện tích.

Căn hộ B4511 được ông Nguyễn Đắc Kết mua có diện tích 107,80 m2, với giá là 321.891 USD. Đến tháng 4/2011, ông Kết thanh toán xong và nhận bàn giao căn hộ, sau đó chuyển vào ở.

Trong số tiền mua căn hộ, có hơn 74.000 USD được thanh toán bằng ngoại tệ, phần còn lại thanh toán bằng VND. Ông Kết khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Keangnam phải quy đổi giá căn hộ từ USD sang VND theo tỷ giá áp dụng vào ngày ký hợp đồng (6/10/2008) là 16.300 VND/USD, số tiền chênh lệch là hơn 685 triệu đồng.

Về diện tích, ông Kết đề nghị Tòa án xác định lại diện tích sàn căn hộ là 95,105m2 (không bao gồm phần diện tích thuộc sở hữu chung), số tiền chênh lệnh là hơn 617 triệu đồng. Như vậy, tổng số tiền mà ông Kết yêu cầu phía Keangnam hoàn trả là hơn 1,3 tỷ đồng.

Trong rất nhiều phiên tòa, nguyên đơn – khách hàng đều nhấn mạnh, họ không tranh chấp với Keangnam phương pháp đo. Hợp đồng ghi nhận phương pháp đo từ tim tường đến tim tường, họ đồng tình với phương pháp đo này. Vấn đề họ tranh chấp với Keangnam là vấn đề diện tích chung – diện tích riêng.

Theo Bộ luật Dân sự, diện tích chung của nhà chung cư là phần diện tích hộp, cột kỹ thuật… Nó thuộc sở hữu chung của toàn bộ cư dân tòa nhà và Keangnam không thể đem bán phần diện tích này. Do đó, dù là đo từ tim tường đến tim tường thì vẫn phải loại bỏ phần diện tích chung này.

Tuy nhiên, trong trường hợp căn hộ B1145, điều này đã không được tòa án chấp nhận.

Tòa cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu điều chỉnh ngoại tệ, buộc Keangnam thanh toán cho nguyên đơn 685 triệu đồng, bác yêu cầu về diện tích.

Ở cấp phúc thẩm, phía nguyên đơn kháng cáo nội dung diện tích, phía Keangnam kháng cáo toàn bộ nội dung bản án.

Sau một ngày xét xử, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm cho rằng, đối với vấn đề ngoại tệ, hợp đồng mua bán quy định giá bán bằng USD nhưng có thỏa thuận thanh toán bằng VND. Do đó, theo Nghị quyết 04/2003 của Hội đồng thẩm phán thì giao dịch này không vô hiệu toàn bộ, việc điều chỉnh lại tỷ giá là có cơ sở.

Về diện tích, Thông tư số 03/2014/TT-BXD quy định phương pháp đo từ tim tường (bên này) đến tim tường (bên kia) vẫn phải trừ đi diện tích chung. Tuy nhiên, Thông tư này cũng quy định, với hợp đồng ký kết trước khi Thông tư có hiệu lực thì phương pháp đo sẽ căn cứ vào hợp đồng. Do đó, bác yêu cầu điều chỉnh diện tích của nguyên đơn.

Như vậy, Tòa cấp phúc thẩm y án sơ thẩm, buộc Keangnam trả lại cho khách hàng 685 triệu đồng.

Ngày 11/3 tới, Tòa án Nhân dân TP. Hà Nội sẽ tiếp tục mở phiên tòa xét xử chuỗi vụ án này.

Bùi Trang